本文是一篇民商法论文，居住权制度确立的现实价值是值得肯定的，对于应对人口老龄化挑战、完善住房保障政策、维护弱势群体居住利益等方面发挥出巨大作用。但一项制度的问世不仅仅要解决之前所存在的问题，更要注重发挥其未来的预期价值。法律制度的稳定性和发展性不是冲突的存在，而是法律的稳定性在于创造秩序进而推动社会发展，法律的发展性在于创造价值进而维护社会稳定。
第 1 章 绪论
1.1 选题背景与依据
在当下社会，住房的重要性是显而易见的。对于个体而言，住房意味着生存和希望；对于国家而言，住房意味着社会和谐之根基和民生保障之根本。但由于土地资源的不断消耗带来的住房价格的不断上涨，仍有不少人因为负担不起高额的房价而无法实现拥有自己的住房。而居住权制度诞生之初就是为了保障住房困难群体的居住利益。很多城市化发展进程较快的国家都在其法律体系中确立了居住权制度，以此来实现弱势群体的生存保障。
在我国民法典确立居住权制度之前，根据现行的法律规定，没有住房的人只能以租赁、借用等方式来使用他人所有的房屋。居住权是否应该设立引起理论界和实务界长期的热议和争鸣。2001 年的《中华人民共和国物权法（征求意见稿）》中第一次将居住权作为一项用益物权予以规定；2005 年的《中华人民共和国物权法（征求意见稿）》将涉及居住权的相关规定增至为 12 条；但到了 2007 年，全国人大法律委员会认为居住权适用面较窄，物权法没有必要引入居住权制度，因此在正式通过的《中华人民共和国物权法》（简称物权法，下同）中，涉及居住权的相关规定被悉数删除。直到 2018 年 8 月 27 日，第十三届全国人大常委会第五次会议对民法典各分编(草案)进行了初次审议，将居住权作为新创设的用益物权类型于物权编草案第十四章中予以规定。次年在人大网上公布的民法典物权编草案二审审议稿，再次增加了关于居住权的相关规定①。2020 年 5 月 28 日，我国第十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》（简称民法典，下同），将居住权制度于民法典物权编第十四章专章予以规定。
如何更好的解决住房问题是完善民生保障体系的重要一环，不仅关系到普通群众的切身利益，而且关系到社会发展全局。在党和国家提出要加大住房保障力度和完善住房保障体系的立法背景下，民法典新增居住权的专章规定，目的就是为了进一步实现全体人民的居住利益得到切实保障。居住权作为一项用益物权，其特有的物权效力可以给予居住权人切实的保障。在民法典正式生效之前，在无讼案例网上以“居住权”为关键词眼搜索到的案例共有 53911 个，在中国裁判文书网上搜索居住权相关案例也有 62438 个。
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1.2 国内外对于居住权制度的研究现状
1.2.1 国内对于居住权制度的研究现状
国内学者对居住权制度的研究，主要集中于两个方面。一方面是我国是否应引入居住权制度。虽然这一问题伴随民法典的出台，已经有了确定的结论，但是回顾以往研究，仍然可以从提高房屋利用效率、保障特定群体居住利益、完善居住权的设立方式、发挥居住权的效益价值等角度思考如何完善居住权制度。因此本文仍然在此对有关居住权是否应当写进民法典的观点进行了综述。居住权最早是由江平教授于 2001 年在法工委召开的有关物权法专家会上第一次提出相关的观点和建议，随后钱明星教授在期刊上发文对居住权制度的起源、功能界定、权利义务内容等做了更为详细的介绍。在同年的十二月份出台的《婚姻法司法解释一》第二十七条第三款中正式使用了“居住权”一词①。2002 年《物权法（草案）》公布，居住权制度被写进草案。我国关于居住权的研究开始得到广泛的关注，并在2007 年《物权法》正式颁布前一直有着很高的讨论热度。在居住权被正式写进民法典之前，关于居住权是否有必要写进民法典，国内学者形成了观点相反的两派。
肯定设立居住权的学者以钱明星教授为代表，他认为，设立居住权不但满足了人们对房屋的居住需求，而且有利于房屋经济效用的充分发挥②。同样肯定居住权价值的陈耀东教授认为，居住权是每个公民都应该享有的一项基本权利，是保障弱者基本生存权利的一项制度，也是法律人性化发展趋势的必然要求。江平教授的《民法典草案的创新性》中指出③，当今社会房屋资源紧张，相当一部分的弱势群体无房可住。设立居住权有利于弘扬互帮互助的社会风尚，这应该是社会进步的一大表现。
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第 2 章 居住权制度概述
2.1 居住权制度的起源
居住权起源于罗马法，罗马法中的居住权带有浓厚的人役权色彩。这是由古罗马时代的奴隶主制度以及夫权婚姻制度所决定的。当时的无夫权妻子和解放的奴隶，因为没有社会地位，需要制定法律来保护其合法权益。在当时的特定条件下，居住权应运而生。而人役权是指属人的役权，理解人役权概念时往往与地役权联系起来，二者同为他物权，并构成役权制度。对比地役权制度，我们可以给人役权下这么一个定义：即特定人利用他人所有物的权利，在人役权法律关系中，利用他人的所有物的特定人为需役人，以自己所有物供他人利用的人为供役人。在古罗马法中，没有婚姻主权的妇女和解放的奴隶，即是人役权法律关系中的需役人，而相应的夫权婚姻中的男性和奴隶主则是供役人。由此可以看出，罗马法中居住权的设立初衷，是为了解决一些无居住条件的弱势群体的居住问题。从而居住权更突出强调的是其的社会保障与扶助功能。此为罗马法传统意义上的居住权，是一种人役权。此后，受罗马法的启迪和影响，意大利、德国、法国以及瑞士等国家的民法典均在继受罗马法的基础上有所发展。虽然这些国家在法律上关于居住权的某些规定不尽相同，但均对居住权进行了明确的规定甚至专章规定。
图 4-1 被访人员对有无必要设立法定居住权的看法
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2.2 居住权制度及相关概念辨析
居住权本身的概念在《民法典》里的表述为：居住权，是指居住权人按照合同约定或遗嘱，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要的权利。而广义上的居住权又是人役权的一种，在上文中已经提到。罗马法中的人役权又分为用益权、使用权、居住权，对这三种人役权进行分析比较有利于更好的理解居住权的价值意义。
用益权源于罗马法，是指对他人的所有物享有的使用和收益的权利。其标的既可以是动产也可以是不动产。用益权人除了不享有对物的处分权能外，几乎可以行使所有权人所能行使的一切权利。罗马法中房屋所有人可以以设立遗嘱的方式，在房屋上设定用益权遗赠给非法定继承人，从而保证其居住利益。
使用权是指不改变财产的所有权而依法加以利用的权利。通常由所有人行使，但也可以依照法律、政策或所有人之意而转移给他人。使用权不同于用益权的是，使用权的权利人不享有收益的权利，也不得将权利的全部或部分转移给第三人或交于第三人行使权利。使用权是对用益权的进一步限定。而居住权人无偿或有偿居住他人房屋的权利，实际上也是使用权的一种表现形式。
居住权罗马法中的居住权最初设立是为了解决对房屋没有所有权的妇女和被解放的奴隶的住房问题①，因此当时居住权的权利客体仅限于房屋。在当时家长制的社会关系中，一些无继承权的家庭成员在家长去世后，难以维持基本的生活需求，生存利益得不到保障。居住权的设立不仅保障了这些特定群体的居住利益，同时居住权制度的诞生和发展也体现了法的社会调解保障功能，同时也不违背当时社会背景下的私权不可侵犯、缔约自由的精神。从法理学分类的角度看，居住权是一项类似物权的权利；但从其实际发挥的功能上来看，居住权实际上是为房屋所有人设立了一项权利负担，它侧重于保障非房屋所有人即居住权人的利益，在居住权法律关系中，调整约束的是房屋所有权人与房屋使用人之间的关系。
表 4-1 被访人员分类
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第 3 章 我国居住权制度的现实价值............................ 12
3.1 赋予权利人更强的法律保护力度.................................... 12
3.2 保障了弱势群体的居住利益...................................... 13
第 4 章 居住权制度实证分析.................................. 17
4.1 我国设立居住权制度的调研分析....................... 17
4.1.1 居住权设立方式的局限性......................... 18
4.1.2 居住权内容的立法缺失...................................... 22
第 5 章 我国居住权制度的完善建议.................................. 34
5.1 完善居住权的设立方式.................................. 34
5.2 完善居住权人的权利义务规范............................... 36
第 5 章 我国居住权制度的完善建议
5.1 完善居住权的设立方式
在上文中我们谈到了民法典关于居住权设立方式规定的不足，也明确了设立居住权制度首要意义是为了实现“住有所居”的立法目的。因此我们可以在借鉴国外居住权制度立法经验的前提下，结合我国司法实践中出现的情况考虑设立法定居住权，以及对涉及到以遗嘱方式设立居住权的情形进行特殊规定，进而最大程度的发挥居住权制度的社会保障功能。
1、设立法定居住权。顾名思义就是以法律的规定作为居住权设立的依据。由于法定居住权意味着以法律的强制力给房屋所有权人增添了一个义务负担，从表面看起来是违背了
