本文是一篇民商法论文，为了更好的解决商品房销售纠纷，在审理该类案件时，首先要严格遵守法律规范及时作出高效公正的裁判，其次要有严密的逻辑推理，加强裁判的说理性，再次要晓之以情、动之以理，最后达到化解纠纷、缓解社会矛盾的终极目标。本文还有很多不足之处，关于商品房预售合同、商品房给买卖认购、销售广告和宣传、包销问题、按揭贷款问题、房产新政策性原因不具备购房资格等问题都没有提及，因此审理商品房销售纠纷还有许多问题亟待解决。通过不断完善司法实务中的不足，充分借鉴已有的制度，结合中国司法的现状，积极探索出具有中国国情的法治道路，“让人民群众在每一个司法案件中都感受到公平正义”。
第 1 章 商品房销售纠纷概述
1.1 商品房买卖合同的涵义与特征
与其他商品的买卖不同，商品房进行买卖的过程必须有政府相关主管部门的严格把控以及监管才能完成。我国法律当中明确规定，对商品房的预售和现售，都必须在获得许可的情况下进行。①由我国最高人民法院所颁布的《商品房买卖合同解释》②当中对于商品房的买卖合同的概念有着明确的规定：房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同是商品房买卖合同。③据此规定，商品房买卖主要特征为：（1）房屋的出卖人必须是具有相关资质的房地产开发企业；（2）商品房的买卖合同之标的物应是正在建设或已建设完成的房屋；（3）买卖之房屋须是国有土地基础上房地产开发建设项目中的房屋，且此房屋须是向社会的不特定人来公开销售之房屋。④最高人民法院《民事案由》根据作为买卖合同标的物的商品房是否竣工，从民事案由之角度把商品房买卖的合同纠纷区分为商品房预售合同纠纷和商品房销售合同纠纷。⑤《商品房销售管理办法》第十一条⑥明确禁止售后包租⑦和返本销售⑧，不在此文详述。本文研究的商品房买卖纠纷主要针对的是现售⑨。在一般的商品房买卖合同中，作为合同相对方的出卖人与买受人，在依合同各自享有合同权利的同时，亦须各自承担一系列法律直接规定或者合同约定的合同义务，以确保合同目的的最终实现。
就出卖人而言，其需要承担的合同义务主要可分为两种：转移商品房所有权义务；合同标的物瑕疵担保义务，包括权利瑕疵担保义务和合同标的物之物的瑕疵担保义务。①其中，权利瑕疵担保义务指出卖人须保证所交付的标的物的质量、价值及功能符合合同约定及通常要求，且达到安全使用标准。
就买受人而言，其需要承担的合同义务较为简单，即依照合同约定的时间、地点及方式向出卖人给付金钱。实践中，恰恰是由于出卖人和买受人种种不履行或者不全面履行义务的行为导致了纠纷。本文就商品房销售纠纷中的核心争点与裁判思路进行实证研究。
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1.2 引起商品房销售纠纷的原因及现状
1.2.1 引起商品房销售纠纷的原因
作为人类基本生活资料以及生产资料的房屋和个人之间存在着直接影响关系。首先，群众整体生活质量水平以及消费需求，都会由于社会的持续性进步以及经济的提高和人口数量的激增，而出现持续性的上涨。从而就会造成房屋建设以及土地供应，无法对巨大的需求做到基本满足，相应的利益矛盾就会因此而衍生出来。其次，部分存在的客观因素也会造成纠纷问题的出现。这里的客观因素所涉及到的有因为开发商等特殊原因而导致的房屋不能按时交付和市场价格的巨大波动以及房屋质量存在问题等等。另外，假设买卖双方所签署的商品房买卖合同并没有对各项的控制机制做到充分的落实，也并没有做到足够的规范，那么在履行合同的阶段当中，买卖双方如果存在违约情况的发生，社会矛盾也会由此而激发出来。最后，假设签署商品房买卖合同的一方假设对房地产管理的相关法律条文做出违反行为，从而对他人的基本利益造成危害，那么纠纷问题也会由此而爆发出来。
在实际的情况当中，经常会有合同的签订双方由于对自身利益的过分看重，而造成违约。常见的情况有开发商因认为房屋的价格偏低而拒绝履行合同；由于开发商并没有对合同的要求做到如期履行，从而造成房屋被查封。另外还有部分开发商会因为想要房屋以更高的价格出售，而选择在违约之后与他人产生交易，而部分开发商还会出于对自身利益的考虑，而对合同内容进行非法改变。而作为商品房买卖合同当中的买方，违约情况的出现也是较为常见的。常见的原因有部分买方无法成功获得贷款；部分买方由于自以为房屋会出现贬值情况而拒绝购买；另外个别买方也会因为商品房开发商不具有合法资质而主动性的选择放弃购买。违约情况出现的原因是各式各样的，所以在这里就不做出详细而全面的列举。
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第2章 商品房销售纠纷核心争点的裁判思路分析
2.1 商品房交付争议的裁判思路
商品房的交付，是商品房买卖合同履行中的重要一环，是商品房买卖双方出现争议最多的环节之一。从程序的角度出发，商品房的交付首先需要开发商发出收房通知，紧接着交付相应的房屋，并在购房者质量验收后完成书面确认。而从专业技术的角度出发，商品房在交付过程当中所涉及到的基本问题就是相关房地产资料的交付以及相应房屋的质量验收。
其中，交付时间和交付条件又是核心所在，从交付条件方面的纠纷看，既有实体要件方面的原因，如商品房质量、规划配套设施与合同约定不符，亦有形式要件方面的原因，如开发商未能出示竣工验收备案文件、面积复测报告等。
根据相关的司法解释条文，相关当事人在事先没有特别约定的情形下，“转移交付”的发生应当视为交房的完成。在法律上，房屋的交付是房屋毁损以及灭失风险划分之重要标志，这也意味着，开发商在实践中开始承担保修责任，是其办理房产证起算日的根据，相对于购房者而言，则是其开始缴纳物业费的起点。
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2.2 逾期办证争议的裁判思路
商品房买卖合同成立后，开发商除保证依约将出卖的房屋转移给购房人外，还应及时向房屋登记机关依法提交办理产权登记所需的证明文件，协助购房人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。⑤办理权属登记是开发商的法定强制义务。逾期办证是合同当事人履行合同不符合约定或者法律规定的表现。
根据中国裁判文书网下载数据（如图 11、12）显示，法官认定逾期办证 46 个，未逾期办证占 4 个。其中，逾期办证系列纠纷共 40 个，占比 87%，；逾期办证单个案件共 6 个，占比 13%。
逾期办证系列案是由众多相同或类似的个案形成的，从案件审理的程序和适用法律上都是相互独立的，每个案件都有独立的诉讼请求和事实理由。就开发商对多数或全体业主违约而产生的系列案而言，每个案件的原告、被告以及诉讼请求都是独立的（虽然案件的被告都是开发商，但也不能否认案件的独立性），案件一样具有独立性。从这个角度讲，开发商对业主的违约责任在个案中不应当因为系列案件的存在而有所减轻。
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第 3 章 商品房销售纠纷审理中存在的问题...................................18
3.1 对于交付条件的相关认定存在差异.......................18
3.1.1 对验收合格的认识存在偏差................................18
3.1.2 对商品房的交付时间存在偏差...............................19
第 4 章 合理裁判的建议..................................24
4.1 细化商品房交付中的相关规定..........................24
4.1.1 统一交付条件的标准..............................24
4.1.2 统一交付时间的标准...........................25
第4章 商品房销售纠纷合理裁判的建议
4.1 细化商品房交付中的相关规定
我国目前对于商品房交付的相关条件并没有形成统一的法律法规规定，对于商品房相关交付使用的强制性规定同样较为分散。正是由于现行法律法规定中的模糊定义才导致了在实践中操作标准统一的缺乏。针对以上商品房交付使用标准不统一、交付流程不规范、交房条件模糊不清等问题。本文从统一交付条件、交付时间的标准提出合理建议。
4.1.1 统一交付条件的标准
最高人民法院有法官同意“验收合格并取得《商品房竣工验收备案表》”商品房买卖合同签订后，买卖双方应当严格按照事先合同的相关约定切实履行自己的相关义务，否则违约方应该承担相关违约责任。书面合同当中所涉及到的会包括对房屋具体竣工交付的截止时间以及具体的交付地点。假设将书面通知设定为房屋交付时所需要提供的要件，那么其实就是提供给买受人以不诚信的机会。假设司法解释并不存在改变，那么房屋的出卖人能够通过和买受人之间明确的约定来对风险进行排除，对于基本的纠纷问题进行有效避免。出卖人和买受人之间的合同约定当中能加入补充条款：本商品房的交付截止时间是 X 年 X 月 X 日。假设买受人并没有接收到来自于出卖人的交付通知，那么交付日期就是上面所提到的交付截止时间，交付地点就是商品房的具体位置。
在合同没有约定交付条件的情况下，根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》规定，出卖人已经取得《建设工程竣工验收备案表》的，可以证明该商品房竣工验收和消防、规划等其他专业验收已经合格，具备了商品房交付使用的法定最低标准。
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结语
商品房销售纠纷的解决，我国已经有了比较完善的法律制度。但要解决的商品房销售纠纷存在的种种问题，还需要细化商品房交付裁判规则、统一违约金适用规则，合理分配证明责任，以求达到统一司法裁判尺度、化解纠纷的目的。
