本文是一篇研究民商法的论文，笔者认为在我国《民法典》的编纂过程中，明确规定地下停车位的三种类型，并根据不同的类型确定地下停车位的权属及利用，形成完备的法律规范体系，是一件刻不容缓的工作。明确的可操作性的法律规范，是法律发挥示范指引作用的前提条件，也是审判实践的必然要求。良好完备的法律规定，可以使审判工作更加有章可循，更好的维护人民群众的合理诉求，实现习近平总书记的要求“努力让人民群众在每一项法律制度、每一个执法决定、每一宗司法案件中都感受到公平正义”。
一、区分所有建筑物区域地下停车位的类型
（一）专有部分型地下停车位
开发商取得土地后，在按照规定必须配套建设一定数量的停车位外，在建筑物地下一层、二层或者更深的地下非结建人防工程的区域，还会自行增加投资建设一部分停车位。在地下停车位有大量市场需求的情况下，这部分停车位的建设，既可以提升商品房的功能和品质，更好的促进商品房的销售，开发商也可以通过处分权利获得一定的收益，以提高对土地的开发利用效益，因而近些年来在实践中普遍存在。笔者认为，可以将该类地下停车位作为建筑物区分所有权的专有部分。
1. 地下停车位能够作为建筑物区分所有权的专有部分
我国《物权法》并未对专有部分的范围做出规定，而是在第 70 条将其表述为“建筑物内的住宅、经营性用房等”。 这就产生出一个问题，地下停车位是否可以在“等”的范围内呢？司法解释已经作出了相关规定。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 2 条规定，建筑区划内符合一定条件的车位，应当认定为建筑物区分所有权的专有部分。地下停车位是否符合上述条件，一般是从构造上的独立性，利用上的独立性，以及通过登记予以公示并表现出法律上的独立性几个要件进行判断。首先，建筑物区分所有权的专有部分，一般具有构造上的独立性，能够明确区分。建筑物区分所有权的专有部分应当能够从物理空间构造上将其区分出来，传统的区分标准考虑的是要以实物隔离成为具有四至的封闭空间，但是随着社会的发展，这种判断标准明显过于僵化。判断一项不动产是否为独立物，不惟应从其物理属性考察，尚应依社会之一般经济观念及法律规定而定夺。①现代社会中，地下停车位一般都设有立柱、界栏、界墩、边线等，可以判定其横向使用区域，有能够满足停车需要的高度，可以判定其纵向使用区域，这一区域可以形成观念上的停车空间与其他区域相区别，故应当认定其具有空间构造上的独立性。其次，建筑物区分所有权的专有部分，一般具有利用价值上的独立性，可以排他使用。具体表现为业主能够对专有部分的功能单独加以利用，而且这种利用一般并不需要依赖建筑物其他部分便能实现，且对专有部分的改造，一般也不会影响到建筑物安全或使建筑物外形产生改变，不会对其他专有部分造成超出法定允许范围的损害等。笔者认为，地下停车位有相应的出入通道便可以独立使用，能够满足业主停放车辆的正常使用需求，正是对其功能单独利用的结果。因此，地下停车位具备构造和利用上的独立性，当然可以作为建筑物区分所有权专有权的权利客体。①构造上和利用上的独立性被称为“经济的独立性”，法律上的独立性则被称为“形式的独立性”，后者需要通过登记公示予以表现。法律上的独立性是物权登记公示原则的体现，专有权不登记不发生法律效力。只有登记确认后，专有权才具有法律效力。②笔者认为，就目前的情况而言，法律上的独立性需要权属登记制度的完善，如果区分所有建筑物区域地下停车位能够认定成为专有部分，就应当能够进行单独的权属登记，登记成为开发商或者特定业主所有权的客体。
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（二）共有部分型地下停车位
开发商按照规划设计规范的要求，必须要配建一定数量规模的地下停车位。根据建设部 2018 年版国际标准《城市居住区规划设计规范》5.0.6 规定，居住区应配套设置居民机动车停车场（库），居住区停车场（库）的配置应符合所在地城市规划的有关规定。各地在国家标准的基础上，根据其经济和城市发展的状况，在建设项目的审批过程中，对项目的建设规模、居民户数、配备停车数量等制订具体的实施细则。这部分停车位是开发商按照政府行政管制的要求必须配建的，具有法律强制性。政府的行政管制正是为维护和达到特定的公共利益所进行的管理和制约，这也就决定了该类地下停车位是为保障公共利益而建设的。停车问题与公共利益密切相关，如果业主无车位停放车辆，就只能将车辆随意停放路边，必然影响道路交通，对公共出行造成影响。建筑物区分所有权共有部分的特点，就是业主作为共有所有权人，享有对共有部分的使用权和收益权。笔者认为，可以考虑将该类地下停车位作为建筑物区分所有权的共有部分。
1. 地下停车位能够作为建筑物区分所有权的共有部分
共有部分是为供业主共同使用的建筑物部分，是连接各个专有部分的纽带，业主相互间的共同体关系因共有部分的存在而得以成立。我国《物权法》第 70条规定，是以专有部分的确定为参照，排除专有部分之外的其他部分为共有部分。考虑到实际中建筑物的共有范围广、功能用途多，具体哪些区域属于共有部分，是很难通过具体的列举详细表述清楚的，所以法律作出了上述规定。此后出台的最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 3 条规定，建筑区划内，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分，应当认定为建筑物区分所有权的共有部分。开发商建设商品房，需要配套建设水、电、气、绿化景观等附属设施，这些配套附属设施应与房屋一并交付使用，以实现居住功能的基本要求。开发商按照建设规划设计规范的要求必须配建地下停车位，从其功能上讲主要是为满足业主居住生活停放车辆的需要。因此，地下停车位可以归属于建筑物的共有部分及附属物的范畴，能够作为建筑物区分所有权的共有部分。
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二、区分所有建筑物区域地下停车位归属
（一）区分所有建筑物区域地下停车位的归属界定
1.专有部分型地下停车位的归属界定
现行法律规定 有关地下停车位权属的相关法律，规定在我国《物权法》第 73 条、第 74条。第 73 条以列举的方式规定了建筑区划内哪些区域属于建筑物的共有部分，属于业主共有，这些区域包括：建筑区划内的共用道路、公共绿地、公用设施、公共场所和物业服务用房。第 74 条包括 3 款规定，第 2 款和第 3 款对停车位的类型进行了区分，第 2 款规定的是规划建设的停车位，第 3 款规定的是占用共有道路和场所建设的停车位。另外，第 1 款对于规划建设的停车位如何处分进行了限制，要求必须“首先满足业主的需要”。第 2 款规定规划建设的停车位，由当事人通过合同方式约定权属。
有关地下停车位权属的相关司法解释，规定在《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 5 条、第 6 条。第 5条对《物权法》第 74 条第 1 款“首先满足业主的需要”作出补充规定，即对于规划建设的停车位，开发商应当以出售、附赠或者出租等方式约定将权利处分给业主，来首先满足业主的需要。第 6 条对《物权法》第 74 条第 3 款作出补充规定，将占用共有道路和场所建设的停车位再划分为规划外和规划内，将第 74条第 3 款限定为规划外增设的停车位。
根据上述法律和司法解释的规定，现行法律是将停车位分为两类：一类是规划建设的停车位，另一类是规划外在建筑物的共有道路和场所增建的停车位。对于规划建设的停车位，法律规定开发商应当将权利处分给业主，来“首先满足业主的需要”，由当事人通过合同方式约定权属。
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（二）区分所有建筑物区域地下停车位权属登记制度的缺位
根据“物权法定”的原则，地下停车位作为不动产物权，应当能够进行权属登记。但与《物权法》相配套实施的《城市房地产管理法》第 2 条规定“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物”，所指的“土地上”一般理解为地表以上，并未对地下建筑的权属登记做出明确规定，《城市房屋权属登记管理办法》也未对此做出相关规定，实践中大部分地下停车位是无法办理权属登记的。我国对于建筑物区分所有权的专有部分建立了相应的登记制度，但是建筑物区分所有权的共有部分登记制度尚不完备。在现实生活中，基于与开发商之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有使用专有部分但尚未依法办理物权登记的情形大量存在，所以并不能按照《物权法》第 70 条规定，以是否取得建筑物区分所有权专有部分的权属登记，来排除认定是否为建筑物区分所有权的共有部分。由于区分所有建筑物区域地下停车位权属登记制度的缺位，导致开发商损害业主合法权益时，业主往往处于不知情和难以通过提供权属登记证明权利归属的境地，这也是造成权属争议的原因之一。
建立地下停车位权属登记制度，笔者认为首先需要对地下停车位进行合理划分，确定地下停车位的数量、具体位置和产权面积。开发商在建设过程中，应当根据建筑区划内的实际情况，对地下停车位进行合理划分。对于不符合设计规范要求，阻碍交通通行，不能满足车辆正常停放需求，影响其他权利人使用等不合理划分的地下停车位，不能进行权属登记，登记机关应当负有审查义务。其次，需要确定地下停车位的产权面积。GB/T17986-2000《房产测量规范》8.1.4 条规定，房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋建筑面积包括套内面积和公摊面积。各地可以根据本地实际情况，选择是按照地下停车位实际占用面积的方式计算，还是按照实际占用面积加分摊公用建
