本文是一篇会计论文发表，本文首先从租赁准则的发展历程和旧租赁准则存在的问题出发，引出新租赁准则的内容并将其与旧租赁准则进行了比较。之后介绍了我国零售业的租赁业务现状，并模拟了准则修订对我国零售业租赁业务处理的影响。
第 1 章 绪论
1.1 研究背景
20 世纪 80 年代，诞生于美国的现代租赁业经欧洲、日本传入了中国。随着形式不断演变、功能不断拓展，已经成长为资本市场不可或缺的金融业务形式之一。
自 21 世纪以来，国内外会计准则正朝着全面趋同的方向发展，2006 年 2 月发布的《企业会计准则第 21 号—租赁》（以下简称“CAS 21”）就趋同于《国际会计准则第 17 号——租赁》（以下简称“IAS 17”）。IAS 17 实施多年来饱受争议。
IAS 17 对租赁行为采取双模型的会计处理模式，将租赁行为分为经营租赁和融资租赁，与融资租赁会计处理不同，经营租赁的业务情况不会反映在资产负债表中，这将可能导致本应当划分为融资租赁的行为被刻意安排成别的形式，使其满足经营租赁条件，进而达到隐匿资产和负债的目的。2001 年安然事件发生，安然公司通过特殊目的实体“隐藏”高达几十亿美元的巨额债务，引发了理论界与实务界对表外融资的思考。
为解决 IAS 17 造成的不良影响，2016 年，IASB 颁发了新准则，即《国际财务报告准则第 16 号——租赁》（以下简称“IFRS 16”），并宣布将在 2019年 1 月 1 日开始实行。2018 年 12 月 13 日，财政部发布修订的《企业会计准则第 21 号——租赁，新租赁准则与 IFRS 16 趋同。在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自2019 年 1 月 1 日起施行；其他执行企业会计准则的企业自 2021 年 1 月 1 日起施行。相比 IAS 17，新准则有以下几个变化。首先，IFRS 16 断定一份合同是否含有租赁行为，是基于合同中客户是否能够在一定的时间里对一项已识别资产拥有控制权；其次，IFRS 16 对租赁行为和服务行为进行了分离，并进行独立核算，IFRS 16 只适用于其中的租赁行为；IFRS 16 最大的变化是改变了对承租人的会计处理，除了对短期租赁行为以及低值资产租赁行为提供了有限豁免，承租人将摒弃原来的双模型会计处理方式，采用单一的会计模型处理方式。
.............................
1.2 研究意义
1.2.1 理论意义
IFRS 16 颁布于 2016 年 1 月 13 日，其内容较 IAS 17 以及 CAS 21（修订前）均有很大的变化，并且我国新修订的 CAS 21 也于 2019 年 1 月 1 日生效，本文的研究具有较强的时效性，为零售企业租赁业务确认和计量的理论研究提供一定的支持。
1.2.2 现实意义
以永辉超市作为代表，来研究租赁会计准则的修订对我国零售业各方面的影响同样具有一定的现实意义。首先，研究中国引进 IFRS 16 对零售企业的影响，可以预知经营租赁资本化对零售企业资产负债规模、费用水平产生何种影响，以及对企业财务绩效、企业价值、融资行为和投资行为的进一步影响，从而帮助以经营租赁为主的零售企业积极适应新准则，降低经营租赁资本化带来的不利影响。此外，新国际准则的引进必然伴随着不断改良和本土化的过程。研究 IFRS16的引进对我国零售业的影响，有助于制定和调整适合中国特色的租赁准则。
.........................
第 2 章 文献研究与相关理论
2.1 国内外文献综述
2.1.1 表外融资和经营租赁资本化的相关研究
Graham 和 King（2013）[1]认为经营租赁资本化可以有效地解决信息不对称的问题。经营租赁在表外披露，将难以反映企业实际的财务状况，进而影响利益相关者对财务报表的使用和分析，做出正确决策。而经营租赁资本化意味着所有的租赁业务都将在表内处理，从而使财务报表更加透明。Imhoff（1991）[2]使用开发构造法估计了 14 家美国公司采用经营租赁资本化前后的资产报酬率和产权比率的变化。研究发现，采用经营租赁资本化后，含有大量租赁业务的公司资产报酬率平均下降 34%，产权比率平均增加 191%；含有少量租赁业务的公司资产报酬率平均下降 10%，产权比率平均增加 47%。Duke（2009）[3]对 2003 年 366家公司进行经营租赁资本化，数据展示了这些公司如何通过经营租赁使报告隐藏了数十亿美元的负债，使公司利润和收入得以提升。Hans Hoogerrorst（2012）[4]发现，许多含有大量经营租赁的行业都存在相当规模的表外融资，使得这类公司更容易通过银行的信贷审阅，也误导了其他报表使用者对公司真实负债率的理解。Durocher(2008)[5]对 100 家于 2002 至 2003 年在加拿大上市的企业进行实证研究。结果显示，如果将这些公司原本披露在表外的经营租赁按照融资租赁的方式进行计量，即资本化处理，企业的流动比率平均下降 0.065%，资产负债率平均增加 2.66%，净资产收益率平均下降 0.73%。Bosco（2010）[6]对美国最大的零售公司、运输公司、银行及事业单位进行分析得出，经营租赁资本化会导致企业租赁成本的显著增长，并且随着租赁期越长，成本增长得越多，对企业发展形成不利影响。
...........................
2.2 理论基础
2.2.1 租赁会计理论
租赁会计按照时间顺序可分为“法定所有权模型”、“风险报酬转移模型”、“使用权模型”三个阶段。
在“法定所有权模型”下，拥有资产的法定所有权才能确认为资产，而资产租赁合同判定了出租人拥有租赁资产的法定所有权，因而承租人不得确认租赁资产。在该模型下，出租人继续将其作为经营性资产，计提折旧或摊销，并确认应收的租金收入；承租人不需要在资产负债表中体现租赁业务，在每个会计期间确认租金费用即可。然而，长期租赁作为一种特殊的贷款融资形式，按上述处理方法不能体现其经济实质。此模型不能反映承租人的真实租赁情况，使财务报表信息不够充分，易形成表外确认资产导致的表外融资问题。随着租赁活动的高速发展，该问题受到各界的关注。基于以上情况，“风险报酬转移模型”应运而生。
“风险报酬转移模型”本着经济实质重于法律形式的原则，根据与租赁资产有关的风险和报酬是否转移，将租赁业务划分为融资租赁和经营租赁。在该模型下，无论所有权在哪一方，融资租赁的承租方都需要在资产负债表上确认资产和负债，但经营租赁与“法定所有权模型”的处理方法相同。实务中大多以 75%和 90%的精确标准来判断租赁业务的经济实质，许多企业利用合同条款将原本应当划分为融资租赁的资产规避为经营租赁，继续达到表外融资的目的，丧失了准则制定的初衷。
“使用权模型”打破了租赁会计的所有权基础，也称“资产负债观”。该观点从资产和负债的定义出发，强调关注资产的使用权。对于承租人和出租人而言，他们都因控制租赁物的部分使用权而获得经济利益的流入，形成了资产，承租人由于使用租赁物而承担了支付租金的现时义务，形成了负债。在该模型下，经营租赁与融资租赁在处理上没有差别。在资源日益共享利用的今天，“使用权模型”更符合租赁的实质。该模型对租赁会计的改进、财务报告质量的推动具有重大意义，也是新租赁准则制定的基础。
................................
第 3 章 新租赁准则对零售业的影响分析.......................18
3.1 旧租赁准则的内容及存在的问题............................18
3.1.1 租赁准则的发展历程........................18
3.1.2 旧租赁准则的内容............................19
第 4 章 永辉超市案例分析............................34
4.1 永辉超市背景介绍...............................34
4.1.1 永辉超市概况.............................34
4.1.2 永辉超市租赁业务状况..................34
第 5 章 对策建议与研究结论......................62
5.1 个案结论的行业适用性分析.................................62
5.2 对策建议.......................63
第 4 章 永辉超市案例分析
4.1 永辉超市背景介绍
4.1.1 永辉超市概况
永辉超市成立于 2001 年，是中国大陆首批将生鲜农产品引进现代超市的流通企业之一，中国企业 500 强之一，已发展成为以零售业为龙头，以现代物流为支撑，以现代农业和食品工业为两翼，以实业开发为基础的大型集团企业。
目前永辉超市在福建、浙江、广东、重庆等 28 个省市已发展近 1133 家连锁超市，经营面积超过 600 万平方米。在 2017 年至 2019 年度《全球零售力量报告》上榜的全球 250 家零售企业中，永辉超市分别排名第 146 位列、第 137位、第 127 位，排名逐年提高。
4.1.2 永辉超市租赁业务状况
据永辉超市 2018 年报透露，2018 年公司继续实行快速扩张的战略，加固全国渠道优势。公司 2018 年度新开业门店 135 家（不含会员店、超级物种），面积 96.25 万平方米，完成年初下达的开店任务；已签约未开业门店达 240 家，储备面积 188.48 万平方米。已开业门店合计 708
