第1章绪论
1.1论文研究背景
上世纪90年代末至本世纪初，国家福利分房政策取消，住房商业贷款及公积金政策的推广，使我国房地产行业的发展进入了空前繁荣的阶段。房地行业成为了炙手可热的行业，在我国的经济发展过程中占据着重要的地位。房地产业涉及到社会生活的方方面面，对于促进国内经济増长、刺激居民消费具有十分重要的作用。
国家统计局公布的宏观经济数据显示，经过10年的发展，全国房地产开发投资额由2007年的２５２８９亿元增加到2016年的102581亿元，即投资额的绝对数增加了4倍之多。投资额呈现逐年上涨的态势，但从增长速度来看，有一定的波动性，其中，2010年、2013年、2016年的增速均较上年有大幅提高。2007年-2016年全国房地产开发投资额及其增速见图1-1。
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1.2论文研究的意义
房地产项目的开发建设需要巨大的资金才能运转，但其收益只能靠后期的销售获得，因此对资金的回款速度有较高要求。同时房地产业对宏观经济及政策变化十分敏感，是高风险的投资项目。房地产项目投资决策分析为投资者回答了项目是否值得投资以及投资之后可以带来的收益情况。只有进行了详细、真实的市场调研，估算出项目成本，分析项目经济效益，才能对项目进行全面的分析评价，项目投资才具有科学性和合理性。投资决策分析可以对众多可供选择的方案进行比选，比选的过程可同时优化投资方案，最后挑选出最佳投资方案，以获得最大的经济或社会效应。具体到本次研究的成都武侯新城RY房地产项目，投资决策分析有助于投资者全面把控项目投资开发情况，做到提前控制风险、项目过程中监控价格、成本，为最终实现项目效益提供可靠保障。投资分析决策可＾作为项目实施以后向银行等金融机构筹集资金，同设计公司、施工单位洽谈合同、签订协议的重要依据。也可作为日后申请预售许可证、价格备案等销售举措的支撑文件。本论文是从投资者的角度出发，运用定性与定量的分析方法，对成都武侯新城RY房地产项目前期投资决策过程进行系统的分析与研究，为投资者提供有效的投资决策方案，在理论及现实工作中都具有较大意义。
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第2章房地产投资决策相关理论
2.1房地产投资决策的定义
房地产投资决策是指投资者为了所运行项目的最终盈利，在房地产开发投资的过程中，对拟开发项目的经济、政策、市场进行细致的调查与分化在充分掌握相关信息的基础上，对房地产投资项目进行合理和科学的判断。
房地产投资决策可分为四个步骤，首先：确定房地产投资决策的目标，即要对哪个项目进行投资决策；其次；拟定决策方案，即对选定的目标制定出各种对比方案；再次；对房地产投资方案做经济评价及收益评估，对各种投资方案进行比较，确定出最佳的投资方案；最后，严格执行选定的最佳投资方案。
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2.2房地产投资决策的特征
由于房地产作为不能随意移动的固定资产，其本身的物理特性及高价值属性，导致房地产投资也有别于其他类型的投资。以下三点是房地产投资决策独有的特征：
1、必要性
房地产项目前期需要巨大的资金投入，如支付土地款、报建费等前期投入，而现金回笼只能依靠后期的销售所得，时间跨度广，在这期间内，会产生诸多不确定性因素影响项目的收益。因此，只有建立完善、全面的项目投资决策分析机制，才能将风险发生的可能性降到最低。房地产项目决策一旦发生失误，就会给企业造成巨大的损失，甚至给开发商带来毁灭性的打击。除了对投资人自身影响外，还可能导致银行贷款无法归还，所以对房地产投资进行决策分析是千分必要的。
2、指导性
由于房地产业在人们的生活中占据了重要的位置，也对我国经济的发展起到了重要作用，因此受到了政府和社会的广泛关注，是政府宏观调控的重要方面。故投资决策中的定价策略要依靠政府的政策导向和指导。房地产投资决策分析中的相关开发节点和经济指标在整个开发过程中占据重要的位置，是整个项目顺利进行的保障，同时也为项目进一步的运行提供了可靠的依据，因此它具有指导性。
3、预测性
房地产投资决策具有预测性，是因为房地产投资决策分析是结合目前的政策、市场、经济等对未来拟开发项目的成本、收益及社会效益进行的预判，而非对已有项目予以分析。同时，由于项目开发过程中会遇到各类不确定的影响因素，因此，就需要对这些因素进行提前的分析和判断，这其实也是预测分析的过程。
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第3章成都武侯新城RY房地产项目基本情况分析...............11
3.1项目开发单位简介...........11
3.1.1中粮地产成都翁总体概述...............11
3.1.2中粮地产成都公司未来发展战略..............11
第4章成都武侯新城RY房地产项目投资环境与市场分析................16
4.1经济环境分析...............16
4.1.1宏观经济环境分析.............16
4.1.2成都市经济环境分析...............16
第5章成都武侯新城RY房地产项目经济效益与财务评价...............21
5.1项目测算假设............21
5.2产品规划方案.................21
第5章成都武侯新城RY房地产项目经济效益与财务评价
5.1项目测算假设
1.土地于2017年4月公开交易，楼面地价按10000元/平方米计算，支付节奏为签印合同后一个月内支付50%，三个月内支付20%，半年内支付30%。
2.高层住宅、联排、底商100%销售，可售车位销售80%，人防车位不计算收入；
3.回款节奏为：高层住宅、联排、车位三种产品签约当季回款60%，下季度回款40%，底商签约当季回款50%，下一季度回款20%，再下一季度回款30%。
4.测算是基于增值税口径计算，不动产销售的增值税税率为11%，成本项的增值税税率按照不同成本类别分别计算。城市维护建设税率为7%，教育费附加率3%，地方教育费附加2%，预缴企业所得税毛利率15%，预缴±増税税率2%，增值税预缴税率3%。企业所得税率25%。
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结论
1.论文的结论
本论文从阐述选题背景与意义、国内研究现状以及研究方法等内容入手，对房地产开发项目投资决策相关概念和程序进行阐释，在此基础上，构建出由投资环境分析、市场调查研究、基础数据估算、投资财务评价、不确定性分析等要素组成的房地产开发项目投资决策体系。本论文详细介绍了投资决策体系毎个环节的操作方法与实施重点，最后，将上述决策方法运用到具体实例中进行实证研究。具体到成都武侯新城RY项目，得出的结论如下；
1.宏观经济方面，国家整体经济增速稳定，发展速度适中，项目所在区域经济状况良好，投资环境优越。
2.政策方面，政府对房地产方面的政策调控愈加严格，土地兑拍烙断机制及不断加码的限购政策，都进一步加大了开发商的投资风险。
3.市场方面，成都土地市场热度不减，土地溢价率较高。该项目区位较好，配套齐备，购房人群聚集，发展前景好。
5.投资决策建议：中粮地产成都公司±地储备已严重不足，快周转住宅存货较少，需要新増主地储备以实现公司的可持续发展。项目区位条件优越，交通便捷，体量大，对改善公司资产结构，扩大市场占有率，提高品牌影响力具有重要意义。通过上述投资决策分析，建议公司在楼面地价低于12000元/平方的前提下积极获取该地块。
本文为求将理论与实践相结合，通过对中粮地产成都公司成都武侯新城RY房地产项目投资决策分析的研究，为房地产项目的评价增添了新的内容，并且为房地产开发及管理决策提供了较为有效的工具。诚然，本文也存在一定的局限性，首先，房地产投资决策的综合性较强，影响投资决策的因素又具有多样性，尤其是政府宏观调控的不确定性，大大加了项目的风险。其次，本文仅以中粮地产成都公司开发的武侯新城RY房地产项目为研究对象，不能完全适用于其他特定项目的投资决策。另外，本文所采用的数据多为历史数据，时效性方面有一定的缺陷。最后，由于作者自身知识与经验的不足，本论文也存在考虑欠缺或疏漏的地方，这些都是后续工作中需要深入与完善的地方。
参考文献（略）
