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投资毕业论文2018精选范文一：沈阳Y房地产公司G小区开发投资效益分析
第 1章 绪论
1.1 论文选题背景
从上个世纪的末期以来，我国的城市化速度增长较快，同时也给房地产业提供了一个比较广阔的发展空间，通过相关部门的数据显示：我国的房地产投在从1993年的1937.5 亿元到 2003 年已经增长到 10106.1 亿元，在这十年之间已经增长了 4.2 倍，而每年的平均增长率为 17.96%同我国全社会同期固定资产投资增长率相比而言低了 1.5个百分点，但是同我国同期 GDP增长速度相比还是远远高出，于在2007年已经出现了 5 年的高增长，而我国的国内也出现了十分严重的通货膨胀现象，为了将通货膨胀现象控制，我国于 2008年开始实施紧缩型的货币政策，而因为次年的美国次贷危机的影响，全球出现了十分严重的金融危机，而这中情况之下，直接导致我国的房地产业在2008年出现低迷现象，使得我国的国民经济出现衰退现象，为了刺激经济的复苏，在2008年的开始，我国各地政府推出了相关的政策不断促进房地产的发展。近年来，我国的房地产业出现新的发展态势，从2012年的房地产市场发展趋势来看的话，出现了上半年回落而下半年稳定，而到了年末之时则出现了回升现象，从价格的角度来说，在 2012 年的全年，我国 70 大中城市之中新建商品房住房的价格比降低的城市数量从之前的 49 个降到 8 个，而二手住在比降低的城市数量降到 10 个，在这之中、一线城市比如说北上广城市新建商品住宅的价格则分别上涨了 1.7%、1%、2.3%、8%同新建商品房相比而二手住在的价格则分别累积上涨了1.6%、0.59%、2.6%、1.2%，从2013年我国房地产业的事业总体发展态势来讲，当前我国已经同“高增长”的时代告别，而在“稳中求进”的政策之下，我国的宏观政策也逐渐加大了“预调微调”而当前的外部环境依然比较严峻，现在已经逐渐演变成依靠内需为主而拉动我国经济增长。所以，在 2013年经济发展速度逐渐提升，宏观经济的形势对房地产市场的影响也变得更加积极。同时，在建筑工程项目的前期的投资效益分析，以及变为当前房地产开发项目之中的必须经过的一个环节。投资效益的分析以及评价工作则就会变成项目是否成功的关键，则就表明，做好争取的投资效益的分析，一方面是房地产开发企业进行决策的先决条件以及项目建设单位进行决策的文件，同时也是其他相关投资者进行合作的主要依据。否则如果决策失误的话，一方面将会将大量的资源浪费，给企业的财务管理带来诸多不便，甚至还会影响到企业的资金状况，为房地产开发企业带来一定的打击，可能还会出现银行贷款沉淀，进而出现烂尾楼。所以，必须加强当前我国房地产开发项目投资的效益评价。
沈阳Y房地产公司G小区开发项目是Y房地产开发有限责任公司所承建的，该公司于1992年成立，属于营口港务集团，是经过省建设厅批准成立，有着三级开发资质的房地产开发企业，从公司开始创建之时，坚持做责任地产，着力打造“营口港”品牌，旗下所开发的项目主要有外理外代综合楼、抚顺石化大厦、港丰康乐中心、营口港宾馆、新港小区住宅等等工程，获得了良好的口碑，其开发的新港小区被评为辽宁省优秀示范小区。
1.2 论文选题意义
对于沈阳Y房地产公司G小区投资价值分析在项目实施过程中有三个重要意义：
1.2.1 保证项目投资决策的科学性
G 小区项目规划总用地面积 75788.84 平方米，其中总建筑面积 112727 平方米，住宅建筑面积 85067 平方米，车库、储藏建筑面积 10305 平方米，公建建筑面积 17355平方米，其投资规模 15123 万元。因此，只有加强对 G 小区项目背景、市场状况、经济效益及其风险评估的进行深入研究，才能保证该项目投资决策的合理性与科学性，进而达到预期的投资效益。另外，在整个房地产开发行业中，其资金需求量大、周期长、不确定因素多及牵涉面广泛等特征，就要求房地产开发项目投资必须建立在科学合理的投资决策之上。
1.2.2 保证项目投资的开发价值
一般情况下，投资价值分析是为了更好的研究该项目的可行性。而项目的可行性分析其实是研究项目到底是否可行，能不能做，假若做了，那么企业将得到什么样的收益，同时还研究了该项目如何去做的方法。而辽中位于辽宁省中部，地处辽河流域下游，属辽河、浑河冲积平原，属大陆性气候，春季多风，夏季濒雨。境内主要有辽河、浑河、蒲河、细河等。可利用地下水资源 5.9 亿立方米。全县区域面积 1460 平方公里，辖 17 个乡镇，根据第五次人口普查数据，总人口 501627 人，其中非农业人口约10万，劳动力资源丰富。辽中县有汉、蒙、回、满、锡伯等13个民族。辽中在2010年，地区GDP实现246 亿元，相比2009年的GDP增长了 34.5%；城镇居民可支配收入（俗称：居民能够自由支配的收入）实现15500元，相比2009年的城镇居民可支配收入增长了36.3%；而对于当地农民人均纯收入实现10050元，相比2009年的农民人均纯收入增长 23.2%。因此，辽中县是真正的北方生态水城。同时辽中大力发展特色农业、观光农业、品牌农业，推进传统农业向现代农业的转变，营造以县城、茨榆坨、肖寨门为中心的核心经济区，沿产业大道的综合发展为主轴，通过北部生态农业片区、南部工业片区以及沿蒲河、浑河、辽河的滨河生态景观带，实现本县的“一心，一轴，两片，三带”县域空间结构。因此本项目具有极大的开发价值。由上述可知，只有通过合理的投资价值分析，确定该项目的可行性指标，才能得出最佳项目方案，使投资获取最大经济效益。
第 2章 理论基础
2.1 项目评估理论
在房地产开发之中不可离开房地产项目开发评估，其可以给房地产投资决策提供一定的判定依据。投资从根本上来说，则是为了获得一定的利益，在获得利益的同时也要承担一定的风险。在这之中，风险指的是在投资收益之上具有一定不确定性，则是投资在获得利益的同时也会得到一定的风险。所得到盈利可以会多，也可能盈利比较小，甚至还会出现亏损现象，当前任何一个投资都有可能包含着风险以及收益两个因素。通常情况之下，当地产项目开发则是使用一部分投入而得到一定的产生，同时投入是比较现实的以及确定的，然而产出则具有一定的风险性、不确定性。同时房地产投资项目经济评价则是应该对此种投入以及产出进行一定的衡量，之后进行探讨其是否值的，也就是说，在特定的风险之下，以后的收益，是否可以证明当前的费用支出的合理性。
2.1.1 经济效益评估
所谓的经济效益就是指通过商品和劳动的对外交换所取得的社会劳动节约，一般来说也就是花费最少的劳动能尽量获得教多的经营成果，或者是以平等的劳动尽可能获得更多的经营成果。由此不难看出，经济效益的评估是资金占用、成本支出与有用生产成果之间的比较。人们口中的经济效益好，即就是指资金占用少，成本支出少，有用成果多。而对于房地产开发项目，投资和成本，投资回报率和投资回报率是可行性研究的数据中最重要的基础。该项目提高企业的管理水平，成本的经济评价，房地产企业是实现的根本保证预期的收益。在正常情况下，该项目经济评价经历了三个阶段：第一，成本考核和成本评估阶段；二是基于成本或成本评估阶段，增长的经济指标已审批的基础成本评估，以评估的基础上完成的项目，以使评价指标的项目成果项目的评估;三是项目的经济效益事前评估体系的建立，本阶段重点是重视老化性的体制特征和加强科学评估、经济评估的合理性及全面性。经济评价的第三阶段是全面预算管理业务的重要组成部分，同时也是整个项目全过程项目管理的核心所在。房地产项目只能通过房地产管理活动，经济评价，研究是否盈利和盈利水平。为了更好的与成本的经济评价解决招投标过程估计矛盾的问题和使用的房地产项目内部固定的问题。
一般情况下，建立科学，合理的经济评价指标体系，静态盈利指标和盈利能力指标是项目的动态经济评价的主要方法。此外，房地产开发项目不仅要考虑，以避免项目开发的风险项目的财务评价，而且不确定性分析的经济指标。
2.2 可行性研究理论
其可行性研究指的是在当前的环境之中，其投资则是一个较为长期的项目，需要进行系统分析以及对项目投资的必要性进行综合研究。项目在技术、经济、法律、社会以及生态等等方面进行科学的论述以及评价，其是决策者进行投资决策可靠以及准确的根本保证。房地产项目可行性研究则是对规模、开发项目的必要性、投资效益、项目实施的市场条件、企业融资能力等等方面，而进行全面的调查以及全面的经济技术分析探讨，在一定的程度之上可以决定开发项目可否值得投资、以及如何使用较小的成本得到较好的投资效益的方法，这样就可以提供决策依据的有效方法。
2.2.1 房地产项目可行性研究的内容
当前房地产开发项目可行性研究主要指的是基于此项目的复杂程度、行之和规模的不同，依据可行性研究工作的广度和该项目的所处的时期，将投资机会划分为初步、详细、投资机会研究以及项目评估四个时期。房地产开发项目可行研究的内容主要有对于项目选址、规划设计、经营方式以及租售价格的确定、财务评级以及不确定性的分析。
2.2.2 房地产项目可行性研究的作用与意义&n
