本文是一篇研究房地产论文，本文对我国上市公司盈余储备对投资者异质信念进行了实证检验，结果发现关盈余储备越高，投资者异质信念越低。研究证实了盈余储备具有正向积极的作用，预收账款是改变盈余储备的重要因素。本文对这一现象的内在机理进行了分析，认为当房地产公司盈余储备信息释放在资本市场上，投资者因为认识偏差、效用函数偏差以及投资行为偏差三个路径，最终影响了投资者异质信念。在此基础上，本文实证检验了盈余储备对投资者异质信念的影响。实证结果表明盈余储备越高，投资者异质信念越低，相反的，盈余储备越低，投资者异质信念越高。通过对 A 公司案例分析，也验证了实证结果，表明 A 公司盈余储备能够有效降低投资者异质信念。本文的局限性主要有以下四个方面：（1）在研究房地产上市公司数据时，剔除了上市年限较短的公司，致使样本公司只有 22 家；（2）对于盈余储备研究分借鉴了盈余储备公式，没有进行优化；（3）在研究投资者异质信念时，仅选用了换手率唯一指标进行代理，后续研究可以选择更多地替代变量。
第 1 章 绪论
1.1 选题背景
我国住房按揭制度从 1997 年取消实物分房制度的时候就开始实行了，发展到 2004 年，我国房地产行业 7 年间实现了质的飞跃，行业投资增幅周期达到30%[1] 。与此同时，基于住房预售和银行抵押贷款，我国房地产企业迅速发展壮大，成为了暴利行业[2]。对房地产行业的预收账款进行深入分析，可以发现企业是否存在盈余储备。
近些年以来，我国发生多次股灾事件，最为严重的当属 2015 年的“千股跌停”事件；自经济全球化以来，世界经济发展局势更加复杂，资本市场股价经常出现异象，异常波动明显，整个金融系统的系统性风险不断增加[3]。经过众多专家学者深入研究，发现投资者信念不对称或主观心理偏差会产生一种异质决策信念，这会导致股价市场“异象”纷呈，随着异质信念不断分化，金融市场的系统性风险也会不断增大[4]。但是在我国实行预售房款制度以来，预收账款的盈余储备指标是否影响投资者的异质信念？是否有投资决策价值？是否被证券投资者利用？
房地产作为资金密集型行业，维持企业日常运转需要大量资金，也就是说，房地产企业必须确保拥有足够资金来源。只不过，我国近些年实施了诸多调控政策，尤其是房屋限购、银行信贷资金紧缩政策，对我国房地产行业资金回笼造成了巨大影响，房地产行业因融资成本高、资金短缺等问题面临着流动性风险。郑慧开等（2016）采用模糊层次分析法对房地产企业债务融资不同来源的相对重要性进行评价，结果显示其相对重要程度依次为房地产预售、银行借款、施工方垫资和债券融资，而目标模型得到的最优债务融资来源结构是房地产预售融资实际比例高于最优比例，债券融资实际比例显著低于最优比例[5]。
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1.2 研究意义
本文的理论意义可概括如下：（1）分析房地产上市公司盈余储备情况；（2）明确房地产行业盈余储备对投资者异质信念影响关系，为证券投资者提供新的视角和方法；（3）丰富基于房地产行业视角的盈余储备管理的对策和建议。
本文研究的现实意义可概括如下：（1）根据研究所得，相关部门及公司可以制定更为合理的治理政策，以经验证据与对策建议为基础，全面提升监管效率，确保监管质量；（2）为利益相关者评价上市公司的盈余储备建立新视角，可以为上市公司吸引更多资金。
本文研究思路如下：首先对盈余储备理论和投资者异质信念理论等文献进行梳理和分析，为本文研究奠定理论基础。其次，对盈余储备情况进行现状分析，在此基础上实证检验了上市房地产公司盈余储备情况对换手率的影响。进而，以预收账款为切入点，分析预收账款对投资者异质信念影响的作用机理。在耦合盈余储备和预收账款关系的基础上，理论推导预收账款相关指标来表征修正后的换手率数据，最后再实证检验盈余储备对投资者异质信念的影响。
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第 2 章 文献回顾与相关理论基础
2.1 盈余储备的文献综述
在研究者张喜玉（2006）看来，公司所属行业竞争力及行业景气度是否提升都可以由其预收账款的增长幅度反映出来[6]；我国房屋预售制正式实行是从 1995年开始，自此之后，上市公司的预收账款在年营业收入、公司期末总资产、总负债中的比重呈逐年上升的趋势，与其它非同类行业的上市公司相较而言，涨幅更大。
国外进行会计盈余研究远早于国内，从 1970 年左右，相关研究便开始。研究者 Watts and Zimmerman 以公司经理层的政府（契约）目的为依托，深入分析企业会计方法的选择机制，形成了《实证会计理论》一书，书中认为，企业选择的会计方法会对公司财务报告造成影响[7]。一般情况下，企业会计盈余会影响公司经理层的薪酬，其薪酬与企业会计盈余呈正相关关系，因此，公司经理层在选择会计方法时，一定会选择能够帮助企业提高会计盈余的会计方法。国内最早引入盈余储备概念的是刘媛媛（2012）提出盈余储备对投资决策与信息含量的影响研究，刘（2012）基于计量预收账款盈余储备指标，构建了专门的计算公式，对盈余储备的业绩预示作用进行了初步证明[8]。
对盈余储备前述文献进行分析可知：直接研究盈余储备的实证文献，国内较国外更少，国外相关研究也只是针对盈余储备的建立与释放及盈余储备与会计稳健性这两个领域。因此，本文研究的上市房企存在大量预收账款的行业特征，基于此，深入研究了隐含盈余储备的业绩预示作用对投资者异质信念的影响[9]。
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2.2 投资者异质信念及表现形式
2.2.1 投资者异质信念的文献综述
异质信念(Heterogeneous Beliefs)是指，在相同的持有期下，不同的投资者，对相同资产未来收益分布有不同的判断。异质信念是针对“同质预期”的概念上提出来的。同质预期是经典资本资产定价模型（CAPM）的基本假设之一，这一假设认为所有投资者对于相同资产未来收益的概率分布具有相同的预期。这一假设含有两个基本要素：即所有信息对所有投资者公开且同时到达，且所有投资者处理信息的方式相同。但在实际操作中，不同投资者对相同资产相同持有期下期望收益率或期望收益率方差的估计是不同的，也就是通常所说的投资者异质信念，也称为意见分歧[10]。
Hong 和 Stein（2007）把异质信念的形成机制归结为三个方面：渐进信息流、有限注意和先验异质性[11]。
首先，
Hirshleifer 和 Teoh(2003)提出人是“有限注意”的。受时间以及自身精力等因素的限制，投资者不可能对生活中的所有信息都进行处理，他们只会注意到有限的信息，进而对这些信息进行处理并得出自己的结论，但是在市场中决策时却没有意识到这一问题。每个人注意的内容不同，就必然会导致在投资决策的判断的差异[12]。因而从有限注意来看，不同投资者对相同资产的未来收益的判断也将产生不同。
其次，投资者存在先验的异质性，即投资者采取不同的方式来处理信息，而具体采用什么样的方式是先验决定的。不同的处理方式，将导致投资者对资产未来价值先验概率分布的判断产生差异。面对同样的信息，由于投资者文化程度、经验、阅历等存在较大的差异，投资者个人对信息的理解、判断也存在差异[13]。
最后，信息是渐进式流动的。信息渐进式流动式资本市场的重要特征。Hong和 Stein(2007)认为任何行业或公司的投资者都能分为专家投资者和一般投资者。不同投资者处于市场的专业位置，毫无疑问与股票价值相关的某些信息会更早的被一些投资者所获得，从而两部分投资者的意见分歧就产生了[14]。
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第 3 章 房地产公司盈余储备对投资者异质信念影响的理论分析................ 17
3.1 房地产公司融资现状分析............................ 17
3.1.1 债券融资现状分析................................. 17
3.1.2 施工方垫资现状分析................................. 18
第 4 章 盈余储备对投资者异质信念影响的实证研究.................................... 33
4.1 研究假设............................... 33
4.2 研究设计.......................... 33
第 5 章 A 房地产公司盈余储备对投资者异质信念影响的案例分析 ............ 39
5.1 A 房地产公司背景介绍 ................................. 39
5.1.1 A 房地产公司主营业务分析 ............................... 39
5.1.2 A 房地产公司经营情况分析 ................................ 40
第 5 章 A 房地产公司盈余储备对投资者异质信念影响的案例分析
5.1 A 房地产公司背景介绍
A 房地产公司是的传统主营业务是房地产开发业务，1994 年在深圳证券所挂牌上市，经过多年的发展，已经成为一家具有综合性的房地产开发和运营模式，公司在建和拟建项目多位于北京、上海、深圳等大城市的中心地区，其中具有代表性的项目包括北京 FH 国际居住区、武汉 FH 商务区、杭州 MS 金
