本文是一篇研究房地产的论文，本文通过介绍和分析曲阜A房地产开发公司营运资本管理策略，从效率和风险两个方面阐述了其利弊，结合笔者实际工作经验，在此有针对性地探讨加强中小型房地产企业营运资金管理工作的具有强实践性的手段和措施，为同类企业应提供有参考性的建议。首先，在不考虑有扩大融资潜力的前提下，利用作为房地产产业核心企业的地位，进一步强化在整个供应链中的现金掌控能力。第一点，加强金融流动资产管理。中小型房地产企业在保持适度的流动性及不影响销售额的情况下，最大限度的减少金融资产的持有数额。如果房地产企业与银行的关系较好、融资比较便利，未来预期的项目投资机会较少，就可以减少金融流动资产的持有规模，提高企业的获利能力；反之则需要持有足够的金融流动资产，以减少企业的现金短缺成本。第二点，有效的流动资产管理方式应该建立预警体制。当发现流动资产有较大的比例变化时，应该立即确定是正常原因、偶发性原因还是管理缺陷造成的。此外，因为有些项目的变动经常是由于另一项目的变动所引起，所以流动资产各项目的管理不能单独的分开各项目进行，要有计划地统筹管理。
第一章绪论
1.1研究背景与研究意义
1.1.1研究背景
目前我国房地产市场的发展前景不容乐观。自2013年3月银监会要求特别警示房地产行业贷款风险问题起，在之后的四年时间里，银行贷款便逐渐对中小型房地产开发公司关上了大门。尤其在2017年12月《关于规范银信类业务的通知》的出台，明确不得绕道信托将信托资金违规投向限制或禁止领域，也将房地产企业的灰色融资途径扼杀。从2018年起，银监会进一步强调抑制房地产泡沫的重要性和必要性。在国家宏观调控和政策引导的背景下，作为资本密集型行业的房地产企业面临愈发巨大的资金压力。对中小型房地产企业尤为如此。
一般而言，在房地产企业的资金来源中，银行贷款占到60%左右。这是房地产业发展的一个显著特点。房地产企业的银行贷款主要表现为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款，另外开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。目前来看，我国房地产企业整体的资产负债率较高，自2010年起呈现稳步增长趋势，具体如图1-1所示：
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1.2研究思路与研究框架
1.2.1研究思路
笔者在工作中发现，A房地产开发企业的营运资本管理策略存在诸多值得借鉴同时也有待优化的地方，因此便着手对这一情况进行了较为系统化的研究。本文整体遵循“外部环境一一管理策略一一效率与风险”的逻辑框架，围绕曲阜A房地产开发公司的实际情况进行案例研究。具体研究思路如下：
首先，本文立足于宏观背景，论述在当前形势下房地产企业的经营现状和发展前景，同时翻阅大量相关研究文献，基于营运资本管理理论体系对房地产企业的营运资本管理特征进行了较为详细的分析，进而基于融资约束理论进一步阐述了中小型房地产企业营运资本管理的特征及可能存在的问题。
其次，本文通过深入研究曲阜A房地产企业近年来的经营情况和财务数据，结合行业和规模特征，总结归纳了该公司基于供应链金融的营运资本管理策略，进而分析该策略的管理效率和风险。同时，针对其中较为突出的风险问题，进行了更为深入的仿真模拟分析，进一步地揭示该营运资本管理策略的风险问题。
最后，本文通过理论分析和案例研究，发现A房地产开发公司的营运资本管理策略能够较为明显地提升营运资本管理效率，但是存在较高的财务风险。本文针对这一情况提出了具有可行性的优化建议，同时也进一步提出了中小型房地产开发公司营运资本管理策略的相关建议。
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第二章文献综述与理论基础
2.1理论基础
2.1.1融资约束理论文献综述
融资约束理论作为现代财务管理中外部约束层面的重要理论之一，被广泛用于研究企业资金运作及流动相关的研究中。
2.1.2信息不对称理论文献综述
非对称信息，是指信息在相互对应的经济个体之间呈不均匀、不对称的分布状态。一般来说，信息占优方为“代理人”，对应的信息居劣方为“委托人”。信息不对称在事前可能产生逆向选择问题，而在事后可能产生道德风险问题。
林毅夫等的研究表明，在传统融资模式中由于信息不对称，中小企业可能会利用其信息优势在事先、事中或事后损害资金提供者的利益，从而致使产生较高的逆向选择和道德风险。与大银行相比，小银行会因长期稳定的合作关系，对中小企业提供更为优质的融资服务。罗正英认为，中小企业的财务信息不健全是其面临较大融资约束的根本原因。过于不规范的信息严重的影响了中小企业的融资能力。赵莉也发现由于信息不对称带来的逆向选择效应和道德风险效应，银行预期利润的先增后涨趋势。
而李勤的研究发现，银行可以通过供应链和监管企业，获得更畅通的信号传递途径。同时由于“价值链”及“信誉链”的存在，企业实际违约成本关会有所增加。从上述研究中可以发现，由于非对称信息的存在，银行会认为中小企业存在更高的融资风险。而这种信息不对称可以通过长期合作和供应链监管得以有效缓解。
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2.2营运资本管理文献综述
随着营运资本管理范畴的不断丰富，营运资本相关指标的计量也越来越精确和细化，为系统化的研究提供了理论基础和计量基础。对营运资本管理的研究逐步开始向前后的传导机制和影响作用不断延伸。
总体来看，营运资本管理效率和政策的影响因素可分为宏观因素和微观因素。前者囊括了企业整个经营活动流程及相关指标，后者则涵盖经济周期、货币政策及行业特点等方面。
在国内研究中，刘怀义通过对A股零售业的实证分析，发现销售增长情况、现金流、市净率、企业规模、负债情况以及公司的议价能力等因素对零售企业的营运资本管理政策产生显著影响，但未能证实产品获利能力对零售企业的营运资本管理政策产生显著影响。同时，他还发现稳健的营运资本管理政策能够促进企业的绩效的提高。屠巧平以2006-2007年间我国A股场非金融行业发生并购的企业为样本，研究并购完成后三年的营运资本管理效率，结果显示，并购完成一年后企业存货周转效率的显著降低，对企业营运资本管理效率有显著的负向影响，且随着并购后时间的延长而影响程度加深。
而魏刚使用双边随机边界模型对企业营运资本持有的决策行为和特点进行研究。研究结果发现：提升价值和降低风险是约束营运资本持有决策的主要因素，对营运资本持有水平产生重要影响，但中国上市公司营运资本持有目标呈现出典型的非对称性特征，即偏好价值提升的程度大于偏好风险降低的程度，因此营运资本持有水平低于最优持有水平。
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第三章曲阜A房地产开发公司案例详述...................19
3.1A房地产开发公司简介...................19
3.2A房地产开发公司外部环境...................19
第四章营运资本管理效率分析...............32
4.1评价指标选取及原因...............32
4.2A房地产开发公司财务指标分析...............32
第五章A公司财务风险仿真分析.................42
5.1指标和方法选取及理由.................42
5.2财务风险仿真模拟.................42
第五章A公司财务风险仿真分析
5.1指标和方法选取及理由
本文利用Crystal ball软件，运用蒙特卡洛分析法对已有数据和模型进行仿真模拟。蒙特卡洛分析法是基于概率和统计理论的计算方法，能够用计算机实现统计模拟，从而获得问题的解或近似解。在本文的研究中，通过对财务报表的预测，将其中的风险变量进行估计，代入修正的Z值模型后，可以计算出经过大量模拟后的Z值分布情况，从而在未来不确定的情况下，判断A房地产开发公司的财务风险和破产危机情况。
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第六章结论与建议
6.1研究结论
第一，A公司基于供应链金融的营运资本管理策略能够提升营运资本管理效率，并降低资本成本。具体而言，曲阜A公司通过与上游的建筑公司进行合作，以建筑公司为主体向银行贷款，并运用这笔款项支付预售前的建设工程款和材料款，以供应链金融的方式同时解决融资约束和采购支付的问题。这种营运资本管理策略缓解了由于政策导向产生的严峻融资约束，在市场环境情况下，能够缩短现金周转期，并可以缓解乃至扭转有息负债资本成本上升的趋势，从而实现营运资本管理效率的提升，使其效率优于中小型房地产的平均水平，支持A房地产开发企业保持成长期快速发展的态势。进一步地，对于类似的中小型房地产企业来说，在既无法直接获取银行贷款，也无法取得开发贷款的融资约束困境下，这种模式可能能够为其提供解决营运资本压力的新思路。
第二，在当前外部环境和营运资本管理策略下，A房地产公司可能面临着巨大的财务风险和破产危机，并在可预测的未来年度内仍将持续。与沪深市场上市的中小型房地产公司平均水平对比，A公司明显面临着更大的财务风险。尽管A公司的营运资本策略提升了其营运效率，但是并未能够有效地降低其在未来发生破产危机的可能性，反而可能会因为低估风险，加剧信息不对称性以及营运资本管理自身特性而产生一定程度的负面影响。这也体现了营运资本管理理论中效率与成本的均衡关系。
参考文献（略）
