本文是一篇经济学理论论文，本文认为影响房地产市场价格的因素，主要有两方面：从经济基本面的因素看有 GDP、失业率、财政收支状况、人口数量等等；从非经济基本面的影响因素看有限购政策、人才落户政策、货币调控政策、信贷调控政策等。分析人才落户政策对房价的影响路径，本文得到人才落户政策与在理论上对房地产市场价格是有着刺激作用的。最近实施的人才落户政策则是从房地产限购政策的限制住房户口与限制贷款两方面进行调节的，人才落户政策的政策工具大致分为四类：满足一定条件直接落户、租房补贴、购房补贴、配售保障性住房。人才落户政策的开放点与限购政策的限制点相匹配，但是二者的实施效果是完全相反的。人才落户政策是对限购政策的松绑，变相的吸收特定群体落户购房，起到了刺激房地产市场住房的量与价上涨的效果。
第一章 引言
第一节 研究背景
改革开放 40 年来，我国的经济的得到了飞快的发展。城镇化作为国家发展必经阶段，城镇化带来的基础设施建设，也使我国的房地产行业成为了我国经济发展的一大支柱产业。房地产作为我国地方政府财政收入的主要收入来源，房地产开发商所推出的商品房的价格也在节节攀升，影响到了广大消费者的住房需求。以北京市为例，据 2009年 1 月至 2019 年 1 月的国家统计局数据显示，2019 年的北京二手住宅销售价格指数为192.4 较 2009 年的 99.9，在价格上接近翻了一番，90 平以下、90-144 平、144 平以上的三种住房面积的新建商品住宅价格指数则分别从 2009 年 1 月的 102、100.8、100.9 上涨至 2019 年 1 月的 163.2、176.2、194.2，在价格上分别上涨了 60%、74.8%、92.5%。贝壳网显示，北京市 2017 年 2 月份的二手住房价格市场均价为 6.3 万元每平方米，而国家统计局的数据显示的北京市 2017 年城镇居民的年收入为 15.5 万元(由季度收入加权所得)，那么在无其他开销的情况下，单凭个人能力买一套 89 平方米的二手房所需的时间大约为 36 年。同样的，除北京市以外的一二三线城市同样面对着这样的房价问题，高额房价产生了严重的社会问题与经济问题，低收入人群在住房需求上花费了十几年的积蓄，高收入人群通过大量购房囤房拉高房价，进行投机性投资，由此导致贫富两极分化(朱银梁，2011)。同时高额的房价会拉低当地的宜居程度(常妙、陈商，2007)，影响社会心理，造成大众的对高房价的恐慌心理，谈房色变(王学静，2010)。
面对中国如此严峻的房价上涨问题，我国政府为了遏制部分城市的房价的过快增长的不健康的市场现象，出台了大量关于新建住宅、二手房的房地产限购政策。北京市作为限购政策的起始点，在 2010 年 4 月率先出台了“国十条实施细则”。细则规定，自 2010年 5 月 1 日起，拥有北京户口的家庭只能新买一套住房。在此之后，全国的一二线城市纷纷效仿北京市制定了关于房地产限购的政策。在限购政策实施的这近十年来，我国的大部分专家学者对限购政策额实施效果有着较为统一的结论：地方政府所采取的限购政策短期内对房价是有效的，能够显著减缓房价的上涨速度，但中长期的政策实施效果不断减弱。
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第二节 研究意义
一、理论意义
目前，国内对限购政策对房价影响的研究较多，国外现有文献集中在对房价影响因素的研究，并没有分析中国特色的限购政策。但是，国内对于人才落户政策的直接研究文献较少，还有着很大的研究空间。
有文献认为人才落户政策是楼市限购政策放宽的信号(张宏伟，2017)，是各城市楼市竞争的表现(新理财，2018)，会一定程度上倒逼楼市转型发展(章正熹、章林晓，2018)，并且当地人才、房地产市场与地方政府他们之间存在着相辅相成、相互制约的三角关系(何鑫、毛鑫，2018)。而系统讨论人才落户政策对当地房价影响研究的参考文献并不多见，将人才落户政策与住房限购政策相结合讨论的文献更是凤毛麟角。
因此，本文希望通过以下三点对人才落户政策和房价这两者之间的关系进行讨论研究。
第一，将人才落户政策与现有的人口迁移理论相结合，理论分析人才落户政策对颁布城市人口结构带来的改变，分析两者之间存在的逻辑关系与影响机制
第二，对人才落户政策对房地产市场的影响路径进行分析，结合其他影响因素、其他调控政策系统的分析在短期与长期中，人才落户政策影响房价变化的具体传导途径
第三，本文计划加入实施的人才落户政策变量，在短期内，探究落户政策对房价的影响。将人才落户政策的内容大致分为四类：1.满足一定条件直接落户；2.租房补贴；3.购房补贴；4.配售保障性住房，从这四方面研究人才落户政策对房价的影响。在这之后，进一步的分析落户政策是否削弱限购政策，将限购政策与人才落户政策相结合来探讨两者对房价的影响，寻找两者之间存在的潜在逻辑关系。
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第二章 文献综述
第一节 相关概念
一、人才落户政策人才落户政策是指通过放宽落户门槛吸引高学历、高技术人才前来落户工作。人才落户政策与以前的人才引进政策相比，要求更加简单，受众更加广阔。2017 年 3 月，武汉市率先发起的“五年内留住百万大学生”计划，是人才落户政策的始发点。其中，对于大学生的落户问题有着明确的表示，大学生零门槛落户。学历为大专与本科的年龄限制为 40 周岁以下，硕士生与博士生则没有年龄限制。与此同时，对在武汉工作的大学生提供安居房与价格更低的租赁房，解决了在武汉工作的大学生的住房问题。在武汉推出人才落户政策后，其余二三城市也纷纷出台了属于自己的人才落户政策。
通过对各地人才落户政策的数据统计，本文发现人才落户政策的实施对象的主要有以下特点：第一，教育水平较高；第二，年龄层次集中在青壮年；第三，所从事的行业集中在第二、第三产业，且拥有一定技术。
各地实施的人才落户政策大致分为四类：1.满足一定条件直接落户；2.租房补贴；3.购房补贴；4.配售保障性住房。
满足一定条件直接落户方面，人才落户政策通过限制人才类型、人才学历来完成。以天津为例，
2018 年，全日制高校本科毕业生、硕士研究生、博士研究生可直接在天津落户，全日制本科生的年龄限制为 40 周岁以下，硕士生为 45 周岁以下，而博士生不受限制；获得各种资格证书，如注册会计师，可直接落户天津；拥有高等职业资格或副高级以上职称，可直接落户；在天津创办企业且稳定运行一年，个人缴税超过 10 万元以上，可直接落户②。
租房补贴方面，人才落户政策主要通过直接发放租房补贴或者提供较低价格的租房来完成。以合肥为例，2018 年后合肥为新落户在合肥的无住房高校毕业生提供住房补贴，发放额度为博士每人每年 2 万元，硕士每人每年 1.5 万元，本科毕业生每人每年 1 万元，大专、高等职业院校毕业生每人每年 0.6 万元③。
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第二节 人才落户政策相关研究
人才落户政策作为刚兴起的政策法令，当前的相关研究的数量较少，国外的关于人才落户政策的研究基本上没有。
第一，作为中国特色的政策法令，人才落户政策与中国的户口制度紧密的联系在了一起，那么对于房价问题的研究必须要与户口的研究结合在一起。第二，人才落户政策实施后，短期内，人口的大量迁入，原本不满足购房条件的人群会转变为满足购房条件的人群，购房群体数量会直接的增加。第三，长期来看，落户人群的迁入会导致的人口结构变化也是对房价变化的一个重要影响因素。下面将针对人口迁移、人口结构和房价的研究进行概述。
一、人才落户政策对人口结构的影响的相关研究
关于人口结构、住房价格与人口迁移之间的关系，国内外已有不少学者研究过，但研究角度、研究对象以及研究方法等不尽相同，从而得到的结论也各有差异。这些文献大致可以分为以下三类：第一类是针对人口迁入对城市人口结构影响的文献，包括研究人口迁入对城市人口年龄结构、人口就业结构以及人口教育结构的影响；第二类是研究人口迁入对住房价格的影响；第三类是研究人口结构变化对房价变动的影响，结合本文对人口结构的划分，主要分人口年龄角度、人口就业角度和人口教育角度研究房价和人口结构关系。
第一，人口迁入对人口的年龄结构影响的研究。国内学者大部分认为人口迁入会使得人口流入地的人口年龄结构得到优化。原新(2005)的研究表明，人口迁入使得北京、上海与天津三座城市的人口年龄结构得到了显著的优化，其中北京与上海的老龄化程度下降更加明显，而天津的老龄化程度也略有下降，这说明人口流入会对流入地的人口年龄结构造成显著的优化作用。宋健(2006)通过比较 2000 年人口普查数据，将中国分为三个类型的年龄结构地区，第一是由于人口迁入使得流入地年龄结构优化的地区，第二是由于人口迁出使得流出地老龄化加重的地区，第三是人口的流动对当地人口年龄结构作用不明显的地区。张航空(2015)的研究表明，以第六次人口普查为主要数据，大量人口迁入或者迁出的地区的人口年龄结构会受到较大的影响，人口大量迁入促使沿海省份的人口老龄化问题减轻，人口大量迁出导致内陆省份人口老龄化问题恶化。
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第三章 人才落户政策影响房价的机制分析..........................19
第一节 基于人才落户政策的影响机制.............................19
一、基于四象限模型的传导机制................................19
二、基于预期理论的传导机制.............................20
第四章 人才落户政策的实施现状分析............
