本文是一篇经济学理论博士毕业论文，本文运用产业组织理论的研究方法，基于传统的 SCP 分析框架，对中国房地产业的市场结构、市场行为和市场绩效状况进行了分析和考察，并在此基础上提出了中国房地产产业组织优化的目标模式以及相关对策，对于推动中国房地产业健康发展具有一定的理论及现实意义。本文运用规范分析、实证分析、博弈分析和比较分析等研究方法，结合房地产经济理论、产业组织理论以及博弈论等相关经济学知识，对中国房地产产业组织状况进行了细致分析。
第 1 章 绪论
1.1 研究背景及选题意义
1.1.1 研究背景
改革开放以来，中国房地产业迅速发展，尤其是 1998 年停止住房实物分配，实施住房分配货币化改革之后，房地产业一跃成为国民经济的支柱性产业，这是由其对国民经济的贡献度决定的。房地产业是关联度极高的一个行业，其上下游关联产业众多，涉及钢铁、建材、家电、化工、陶瓷等 60 余个行业，对国民经济的带动性极强，在发展过程中逐步成为举足轻重的基础性、先导性和支柱性产业。新世纪以来，中国房地产业投资规模逐年迅猛增加，其年均增长率超过 20%，增速远远超过同期 GDP 增长率，房地产市场供需两旺，商品房价格持续上涨，房地产企业利润不断提升，这些都使房地产业成为国民经济的重要增长点。
事实上，中国房地产业的高速增长是多重因素作用下的结果，首先是随着居民生活水平的不断上升，改善住房条件成为民众的迫切愿望，再加上按揭消费政策的引导，房地产市场的潜在需求得以充分释放；其次是由于诸多垄断性因素存在，中国房地产业在相当长的时期内利润率较高，吸引大量资本涌入房地产市场；第三是分税制改革以后，由于地方政府获取财政收入的税收工具缩减，导致地方财政日益依赖土地出让金，进一步促使地方政府大力推动房地产业发展；最后是我国各类投资渠道发展不完善，房地产商品日益受到民间资本青睐，成为风险不高、获利丰厚的重要投资方向，由此衍生的投机性需求也不断扩大。
基于以上几个方面的原因，中国房地产业多年来持续快速增长，但在迅速发展的过程中，房地产业的一些问题也逐步凸显，一是由于中国房地产业发展历史较短，市场交易机制仍不健全，各项政策法规也需不断完善，一些房地产企业在早期获取了较高的垄断利润，各类不规范的经营行为也时有发生；二是自 1998 年住房分配货币化改革以来，房地产市场虽然实现了空前繁荣，但也出现了房价虚高、投资过热等问题。对于以上问题，国家相继出台了一系列宏观调控政策，一方面完善房地产市场机制，约束企业行为；另一方面则侧重于抑制投资和引导需求。但从政策的实际效果来看却并不理想，土地价格节节攀升，房地产价格也在快速上涨，部分地区甚至出现了资产泡沫迹象。
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1.2 基本概念的界定
1.2.1 房地产
关于房地产的具体内涵，学术界存在一定争议，不同地区和不同学科对房地产的理解不尽相同。从经济学的角度来考察，存在两种代表性观点：第一，房地有机统一论。潘静成（1995）①认为房地产就是房产与地产的统称；黄河（1999）②认为房地产是土地及地上建筑物、构筑物和所有附属物的统称；丹尼斯.迪帕斯奎尔（2001）①认为房地产是全国范围内的存量建筑物、以及所有用于建筑的土地和空置的土地；苗天青（2004）②认为房地产是房产与地产的有机结合体。第二，房地产的狭义及广义论。部分学者将房地产的内涵分为狭义和广义两类，其中王克忠（1995）③认为狭义房地产是土地及其地上房产，以及他们作为法定财产所衍生出来的各项权利；而广义房地产则是除了上述狭义房地产含义外，还包括森林、矿产、水资源等各类自然资源。
本文采用苗天青（2004）在房地产内涵方面所做的表述，即房地产是房产与地产的有机结合体，具体包括土地及地上所有建筑物、构筑物以及由此衍生出来的各项物权。根据这一概念，房地产包括两层内涵：一是房地产具有自然属性，即包括空置土地、用于建筑的土地以及地上建筑物、构筑物三个方面；二是房地产具有经济、社会属性，作为一种特殊形态的财产，房地产还包括各种衍生出来的权利关系。
1.2.2 房地产业
苏东水（2000）④认为，产业是国民经济中具有同类属性的经济活动的集合，而房地产业就是专门从事房地产开发、管理、运营业务的行业。目前学术界对于房地产业的内涵有多种代表性观点，其中胡定核（1992）⑤认为房地产业在产业划分上属于第三产业，具体包含房地产开发、经营、管理和服务等方面；王克忠（1995）⑥认为房地产业主要是在流通领域进行房地产开发、投资、经营、管理的产业部门；曹振良（2003）⑦认为房地产业属于中介服务部门，具体包括房地产开发、租售以及由此衍生的相关服务。从不同学者对房地产业的表述来看，其不同点大多体现在房地产业的覆盖范围上，是特指房地产的开发环节，还是包括房地产投资、开发、经营、管理和服务的所有环节。从这一点上看，中国房地产业的具体内涵存在广义与狭义的区别，广义的房地产业既包含房地产投资、开发、运营和管理，也包括房地产评估、经纪和咨询等相关中介服务，同时具有第二产业和第三产业的产业特性；而狭义的房地产业则不包括建筑施工等方面，仅涉及房地产开发环节，是由所有房地产开发企业集合而成的产业。本文研究所涉及的房地产业均是指狭义上的房地产业。
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第 2 章 相关基本理论概述
2.1 房地产业基本理论
2.1.1 房地产供求理论
市场供求关系决定产品的均衡价格，这是市场经济的基本原理，房地产市场也是如此，房地产供求理论是其市场运行的重要基础，也是房地产商品价格变动的核心理论。由于房地产商品的建设与土地供给密切相关，二者相互依存，所以房地产市场供求状况在很大程度上可以参照土地市场供求状况。由于土地资源极为稀缺并且具有不可移动的特征，所以理论上土地的总体供给是保持不变的，其市场价格主要受到市场需求的影响。但在现实的土地市场中，市场供给只是土地总量的待售部分，同时由于土地的各类用途可以通过政府干预的方式予以改变，所以就某类特定用途的土地而言，其市场供给是不断改变的。另外，由于土地本身具有不可移动性，土地市场存在一定的区域性差异，土地价格也因所处区域不同存在明显区别，在这种情况下，各个区域市场之间，土地及房地产价格相互影响较弱，其价格更多的取决于当地市场的供求状况，而较少受其他区域市场影响。考虑到中国土地制度的特殊性，土地市场在很大程度上处于政府规制和垄断之下，因此其市场供给总量会随着政府规制政策的调整而变化，存在一定的供给弹性，这一特点也为房地产市场的宏观调控机制奠定了理论基础。另外，房地产商品和其他商品不同，其市场交易受到一系列的法律约束，相关权利的申请、转让、受让都受到法律制度的保护和制约，其交易过程较为复杂，所以必须由专业人员为市场的买卖双方提供经纪人服务，这在某种程度上也会对市场供求造成一定影响。
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2.2 产业组织理论概述
2.2.1 产业组织理论的产生
产业组织理论的思想最早源于英国经济学家亚当?斯密（Adam Smith）,他在其著作《国富论》中指出，劳动分工能够显著提升劳动者的技能水平、熟练程度和判断力，进而促进生产力水平上升。亚当?斯密以英国工厂为例，从劳动熟练程度、机器的发明使用等方面对生产力提升的原因进行了深入研究，并结合当时资本主义市场经济的运行情况，提出“看不见的手”理论，认为自由竞争的市场机制会使资源配置达到最优，即市场价格降至最低水平，接近或达到实际生产成本。
1890 年，马歇尔（Alfred Marshall）发表其专著《经济学原理》，书中第一次将“组织”列为第四生产要素，并且提出了“工业组织”概念，这一概念同工业产业组织概念极为接近。马歇尔在书中阐述了劳动分工和机械运用给工业组织带来的影响，同时分析了工业组织开展大规模生产的经济性问题，以及在此基础上提出了著名的“马歇尔冲突”，即规模经济与市场垄断的基本矛盾。当时资本主义制度已经发生了显著的变化，从原来的自由竞争资本主义演变为垄断资本主义，随着企业规模持续扩张，社会生产日益集中，单纯的自由竞争市场已不复存在， 垄断现象随处可见， 产业内企业之间的关系也变得更加复杂。面对此种情况，马歇尔对完全竞争市场是否存在提出质疑，认为在存在规模报酬递增规律的情况下，生产必将逐步集中，由少数大型企业控制，从而引发垄断，这是企业追求规模经济的必然结果，但却会反过来阻碍竞争、降低资源配置效率，而如何在二者之间权衡则是重要的工业组织问题。马歇尔的理论触及了产业组织的基本问题，为后来的产业组织研究奠定了重要理论基础。
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第 3 章 中国房地产业市场结构分析 .......................... 29
3.1 市场结构的类型 ..................................... 29
3.2 市场结构的决定因素 ..................................... 30
3.2.1 市场集中度 ................................ 30
3.2.2&n
