第 4 章 中国房地产企业的竞争行为研究 ........................ 55
4.1 中国房地产企业的价格竞争行为 ................................ 55
4.1.1 伯川德（Bertrand）模型分析 ............................ 55
4.1.2 房地产企业的垄断定价 ............................. 62
第 5 章 中国房地产业市场绩效的实证分析 ......................... 89
5.1 市场绩效的常用评价指标 ................................. 89
5.1.1 利润率指标 ............................... 89
5.1.2 勒纳指数（Lerner index）............................. 90
第 7 章 中国房地产产业组织优化的对策建议
7.1 理顺供求关系、提升社会福利
7.1.1 合理引导房地产市场的消费需求
目前中国的房地产价格居高不下，供求矛盾较为突出，随着城镇化进程的不断加深，未来一段时间内房地产商品的市场需求将继续上升，在这种情况下，急需对市场需求加以管理。首先，应大力保障房地产的自住刚性需求。目前城市中存在大量具有一定经济基础而尚未购房的潜在消费群体，他们对住宅房地产具有较强的刚性需求，这类市场需求最易转化为有效需求。无论是考虑到经济发展还是考虑到社会福利，政府都应该尽全力采取措施保障这类消费群体的合理购房需求，如适当降低相关税收、下调首付比例和提供消费信贷支持等。其次，应积极引导改善性购房需求。随着经济不断发展，国民收入近年来明显提升，城市居民改善住房条件的需求逐步显现，这类需求的主体是那些已拥有一套住房，但人均居住面积较小的家庭。对于此类改善性需求，政府应予以支持并合理引导，如对房产置换给予信用担保、税费优惠等，适当降低其房产置换的交易费用，以促进房地产市场健康发展。最后，应从严控制日益高涨的投资和投机需求。对于投资性购房需求，在当前房价高企的大背景下，应采取强力措施予以管制，如开征房产税，提高二套房贷款利率和首付比例，以及最严格的的限售、限购政策。对于短期内交易频繁的投机需求，由于其极大破坏了正常的房地产市场秩序，应该采取措施予以严厉打击，如对房地产的短期交易行为开征高额营业税，严格禁止期房转让等。
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第 8 章 结论与展望
8.1 本文主要结论
本文运用产业组织理论的研究方法，基于传统的 SCP 分析框架，对中国房地产业的市场结构、市场行为和市场绩效状况进行了分析和考察，并在此基础上提出了中国房地产产业组织优化的目标模式以及相关对策，对于推动中国房地产业健康发展具有一定的理论及现实意义。本文运用规范分析、实证分析、博弈分析和比较分析等研究方法，结合房地产经济理论、产业组织理论以及博弈论等相关经济学知识，对中国房地产产业组织状况进行了细致分析，并得出了以下几个方面的研究结论。
第一，从全国房地产市场来看，中国房地产业仍处于垄断竞争的市场结构，但从区域市场来考察，部分重点城市的房地产市场已经达到寡占 V 型甚至寡占IV 型的市场结构，市场结构的区域性差异较为明显。在产品差异化方面，中国房地产业处于中等产品差别水平，其产品差异化程度还有较大提升空间。在进入壁垒方面，本文着重分析了经济技术壁垒、规模经济壁垒和政策制度壁垒三个方面，结果表明中国房地产业的进入壁垒主要表现为以资金融通为代表的的经济壁垒和以土地出让为代表的政策性壁垒，其技术壁垒和规模经济壁垒目前来看并不突出。
第二，本文从价格竞争和非价格竞争两种不同的竞争方式入手，探讨了中国房地产企业的市场行为特点。在价格竞争方面，本文运用了伯川德（Bertrand）模型分析了房地产企业间的价格博弈过程，结果表明在不存在产品差异和生产能力约束的理想情况下，市场价格将降至与边际成本相同的水平，企业无法获取超额利润。即使在现实之中，存在产品差异和生产能力的约束，伯川德模型的扩展分析过程仍然表明激烈的价格竞争会削弱企业获取利润的能力。在这种情况下，房地产企业一定会采取多种价格竞争方式来保证利润，如垄断定价、价格歧视和价格串谋等。在区域垄断特征愈发明显的中国房地产市场，拥有较强市场势力的房地产开发商有足够的能力制定垄断价格，以实现利润最大化。同时，房地产企业比消费者具有信息优势，能够针对不同的消费者偏好实施价格歧视策略，最大程度的榨取消费者剩余。另外在当前的中国房地产市场，企业之间存在价格领导和价格联盟等价格串谋行为，其中以价格领导行为最为典型。
参考文献（略）
