本文是一篇财务会计论文，本文以 WK 地产为研究对象，对轻资产运营模式和财务风险管理相关理论进行梳理，利用其近七年的财务数据识别财务风险，并从内部和外部两个方面对财务风险产生的原因进行分析，发现公司存在在资产负债率较高、股利分配率不稳定等风险。接着运用 2003-2018 年季报财务数据，采用因子分析法构建财务风险评价模型，对其财务风险作进一步客观评价，综合得分结果表明轻资产模式有利于稳定公司财务状况。最后结合财务风险识别和评价结果，提出更为可行且更具有针对性地财务风险控制措施。
第一章 绪论
1.1 研究背景与意义
1.1.1 研究背景
1998 年我国推行住房商品化制度改革，大量资金涌入房地产市场，推动了我国房地产行业飞速发展，使得房地产行业迈入了高增长高回报的“黄金时代”。我国房地产公司大多采用重资产运营模式，通过银行贷款融资，投资开发建造，最后依靠商品房销售回笼资金。房地产公司对开发项目总揽全包，公司利润得以快速提升，房地产行业成为拉动我国国民经济发展的重要支柱产业。随后土地出让制度的完善以及银行信贷制度的放缓，加之同行竞争激烈，使得房地产公司利润率大幅下滑，房地产行业就此步入“白银时代”。由于政府限购、限售、限贷等管控政策的不断出台和市场供需关系的变化，给房地产公司带来了巨大的资金压力和财务风险，我国房地产行业发展进入瓶颈期。
房地产行业具有高投入、高产出的特点，房地产项目开发是基于投资和土地的获取，因此房地产行业对政府政策和资金有着很高的依赖性。为保证房地产项目顺利开发，公司需要持有大量资金，所以当政策收紧时，通过传统贷款方式给房地产公司带来了巨大的资金压力和财务风险，加上全国商品房销售增速放缓使得房地产公司利润率下滑，公司运营成本的增加和利润的减少，让房地产公司一直采用的传统重资产运营模式缺点逐渐显现出来。因此，部分房地产公司想要摆脱过去那种通过高额拿地、快速销售的传统重资产运营模式，开始探索和实施向轻资产运营模式转型升级，以应对市场新环境的变化和挑战。
但是引入轻资产运营模式是否适合我国房地产公司？轻资产运营模式是否会给我国房地产公司带来更大的财务风险？WK 地产尝试向轻资产运营模式转型是否成功？这些都是值得我们探讨的问题。以往对轻资产运营模式的研究多局限于理论分析，本文引入 WK 地产案例，并运用因子分析法进行实证研究，希望能够为 WK 地产轻资产运营的优化发展提供借鉴，提高公司运营效率，降低财务风险，达到改善公司经营状况的目的，同时也为我国其他房地产公司深化轻资产转型提供新的思路。
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1.2 国内外研究综述
1.2.1 轻资产运营模式研究现状
（1）轻资产运营概念
关于轻资产的概念界定，Wernerfelt(1984)提出轻资产是公司的核心竞争力，是其他公司难以模仿或替代的一种特有资源，该资源包括品牌专利，核心技术和管理流程等无形资产[1]。Barney(1991)进一步补充了轻资产的相关内容，认为轻资产可以概括为两个方面：一方面是公司特有的且有价值的稀少资源，其他公司难以模仿和复刻；另一方面是公司能够整合并运用这些资源为公司创造价值的能力[2]。Amit 等(1993)阐述了轻资产的相关概念，表明轻资产不仅包括品牌和专利，还包括知识产权、客户关系、营销渠道和网络，还涵盖了产品创新研发技术，产品营销能力、管理制度等，拓展了轻资产的研究对象[3]。我国对于轻资产的研究较国外来说是比较晚的，杨现峰、唐秋生(2007)觉得相较于占用大量资金的传统重资产而言，轻资产占用资金较少，具有较强的适应性和灵活性，资产的回报率高等特点，是公司竞争优势和价值创造的关键因素[4]。杜海霞(2015)认为所谓轻资产就是拥有杠杆效应的一种经济资源，包括客户关系、产品营销渠道、人力资源等，公司凭借这些资源杠杆可以调动更多的资源，从而获得超额的收益[5]。
关于轻资产运营概念的界定，全球顶尖的管理咨询公司麦肯锡首先提出了“轻资产战略”的概念，建议使用轻资产方式形成公司的竞争优势并改善业绩水平。Camarina-Matos（1998）发现轻资产运营是公司将资源集中在最具竞争力的环节，将其他环节外包或剥离出公司。在轻资产运营模式下，虽然只保留价值链上的部分环节，却依然可以达到完整的价值链产生的效益，从而提高了公司的营运效率和对市场的反应能力[6]。Maly，Palter(2002)提出轻资产运营模式就是公司将资本集中投入到具有竞争优势的核心领域，促使资本使用效率的提高进而获得更高的收益[7]。Thomas(2007)发现公司选用轻资产运营有助于完善投资策略，提高投资效益和利润率，减轻公司的偿债压力[8]。孙黎、朱武祥(2003)认为所谓轻资产运营，就是以有限资源为前提，再结合智力资本的运营，运用杠杆效应带动公司各方面资源，减少公司自身资本投入，实现高收益回报的一种商业运营模式[9]。戴天婧等(2012)提出轻资产运营模式就是以较少的固定资产等重资产投入，凭借公司的客户人力资源、品牌文化效应、技术研发等轻资产，整合运用公司内外部优势资源，形成独特的竞争优势与公司价值的模式[10]。张艳(2017)结合互联网公司为具体案例，认为为了应对行业竞争环境和市场生产环境的变化，实现公司价值最大化的目标，公司采用轻资产运营方式是首要选择，该模式具有投入资金小、产出利润高的特点[11]。
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第二章 相关概述与理论基础
2.1 轻资产运营模式相关概述与理论基础
2.1.1 轻资产运营模式概述
“轻资产”是相对于以机器设备、厂房等，对公司流动资金占比过大的传统重资产而言的。轻资产是不具备具体形态，与核心生产力息息相关的一种资源。概括来讲轻资产主要是以无形资产和表外资产的形式存在于公司的资产中，包括公司的经验、流程管理、品牌、客户关系、人力资源等。
“轻资产运营模式”作为“轻资产”概念的延伸，是指公司将制造、零售等重资产环节外包给专业的公司，自身专注于研发或销售等利润较丰厚的步骤，从而充分有效地利用公司各种资源，以较少的资本投入为公司创造更多的价值。对于轻资产运营模式而言，公司不需要投入巨额的资本，投资风险大幅降低，依靠核心业务也给公司带来很好的收益。从资产结构方面来说，公司大幅减少机器设备等难以在短时间变现、占用流动资金较多的资产，提高公司整体的营运资金周转效率，从而增强抵御风险能力，完善公司从重资产模式向轻资产模式的过渡。从产业链方面来说，公司专注于研发设计、销售等附加值较高的生产环节，加大对核心产业价值链的资本投入，同时将其他非核心的产业价值链外包给更加专业的公司，通过对价值链各个环节的分工协作，降低公司自身运营成本的投入，使公司更好地实现轻资产运营。
2.1.2 轻资产运营模式特征
（1）融资渠道多元化。由于房地产公司前期项目开发对资金需求量大，在传统重资产运营模式下，公司融资渠道大多依赖于银行贷款。但是近年来，金融政策的收紧和利率变化的不确定，加剧了房地产公司的融资压力，阻碍了公司未来发展。然而在轻资产运营模式下，极大程度地拓宽了公司的融资渠道。房地产公司通过轻资产转型的一系列措施，吸引了大量合作伙伴，从项目开发、物业投资等层面进行战略合作，降低公司投入资金比重，使得房地产公司对银行贷款的依赖程度有所下降。
（2）市场风险分散化。在轻资产运营模式的影响下，房地产公司多采用多元化融资策略，通过与不同战略伙伴合作获得资金，从而减少公司自身成本投入，资金来源的多样化使得公司与合作者共担风险、共享利益，一定程度上使得公司面临的财务风险得以分散。
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2.2 财务风险管理相关概述与理论基础
2.2.1 财务风险管理概述
（1）财务风险概念
财务风险是指在公司日常经营过程中，由于各种事先无法预料的不确定性因素，造成公司实际收益与预期收益之间存在一些偏差，从而导致公司整体利益遭受损失的可能。一般而言，财务风险有广义和狭义之分，从狭义角度来看，在公司在财务经营过程中，负债性资本占全部资本的比重过高，导致公司不能及时总额的偿还本息所导致的财务风险，称为筹资性风险或负债性风险。广义的财务风险是指由于受外部环境和主观认识偏差的影响，导致公司实际财务收益与预期出现差异的可能性。广义的财务风险立足于财务活动的全过程，包括筹资风险、投资风险、营运风险和收益分配风险等。
本文的研究对象是 WK 地产，由于房地产行业具有资本需求量大、投资回收期长等特点，财务风险研究应涉及到房地产公司的方方面面，故本文采用广义的财务风险作为本文的财务风险界定标准，涵盖了房地产公司整体财务活动，有利于分析公司各个方面的财务风险。
（2）财务风险管理概念及程序
财务风险管理是指公司在经营活动中对面临的各种财务风险进行具体识别、合理度量评价、适时有效控制，从而保障公司的正常生产经营，保证其经济利益免遭损失。
财务风险管理程序主要分为财务风险识别、评价和控制三个环节，具体内容如下：
①财务风险识别
对于不同的会计主体、服务对象、财务关系和工作程序，财务风险的表现形式多种多样，按照风险来源、产生原因、财务管理主体等不同的分类标准可以进行不同地划分。房地产公司因其具备生产周期长、投入资本大、资金回收期长等特点，使得资本循环运动在房地产公司的生产经营活动中占据重要地位。因此，本文将公司资本循环运动作为研究房地产公司财务风险的分类依据，主要包括筹资风险、投资风险、营运风险和收益分配风险。
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第三章 WK 地产轻资产运营模式下财务风险识别与成因分析 ...........18
3.1WK 地产公司简介 ........
