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M房地产项目成本精细化管理路径优化研究

日期:2021年06月05日 编辑:ad201107111759308692 作者:无忧论文网 点击次数:727
论文价格:150元/篇 论文编号:lw202105191151478920 论文字数:32025 所属栏目:成本管理论文
论文地区:中国 论文语种:中文 论文用途:硕士毕业论文 Master Thesis

本文是一篇成本管理论文,本研究的创新之处在于在房地产项目中推行精细化管理方式,为房地产企业成本管理提供了新的发展方向,有利于优化房地产企业管理方式,促进房地产行业发展。精细化管理对房地产企业有一定要求,企业要充分了解市场需求、定位以及项目投资风险等,在开发项目前做好准备,降低房地产泡沫,推动市场经济正向发展。


第一章 绪论


1.1 研究背景与意义

1.1.1 研究背景

精细化管理,由弗雷德里克·泰勒执笔于《科学管理原理》,泰勒提到,自己在做钢铁工人时发现,生产程序非常繁琐,包含了很多非必要的工序,而这些非必要工序直接增加了企业的生产成本,这也是科学管理原理最初的来源[1]。随后总结出企业精细化管理的基本内容,例如薪酬管理、人力资源管理等进行详细的解释和论述。随后,由麻省理工两位教授共同提出的“企业再造理论”的思路与《科学管理原理》的理论核心方向基本一致。直到国外还有一位学者 El-Chomu 认为进入二十一世纪之后,房地产企业的精细化管理就会快速发展并完善起来,到那个时候企业各方面的运营细节都会被纳入到成本管理中,而在成本管理进化到一定程度之后,企业的全体员工都将成为成本管理的一部分有利于全面打造服务行业,提高行业经营质量,提升顾客消费满意度。

但是现代中国将精细化管理被广泛用于在经济改革潮流中。随着我国经济国际化脚步的加快,市场经济的迅猛发展,房地产业对民生影响尤为突出,且在国民经济发展中所占贡献度大幅提升。然而,由于房地产业在我国发展历程较短、起步较晚、阶段性过热,造成该产业现状不甚稳定,且存在着诸多阻碍与矛盾,其中项目成本作为产业成功与否的关键,因此项目成本精细化管理的路径无疑是首当其冲亟待优化的问题。只有精细化管理才能帮助国内的企业更好的应对经济发展趋势,才能更好的融入到市场经济当中去。精细化管理是企业改革发展的毕竟之路,且会为企业带来巨大的有利的变化。

2019 年上半年,中央政治局会议对房地产业提出坚持房住不炒,落实好因城施策等长效调控机制,杜绝暴力涨价、行业不规范等问题需国家相关部门作出宏观调控。与此同时,银保监会、央行、住建部三大部门分别从金融风险、货币闸口管控以及资金通道协同构建房地产市场的风险防范机制。这代表着短期内房地产业受国家政策从严从稳健康发展的基调调整,坚持以稳为主,又有充分的时间空间做自发调整,各企业也应迎难而上着力提升自身的综合竞争力。因此,在受宏观调控的影响下,为保证房地产市场价格平稳运行、促进房价回归理性,企业即将面临价格下调、利润下滑的局面,加强对产业项目成本作出精细化管理迫在眉睫。

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1.2 研究目的

本次研究希望通过分析房地产企业目前的管理模式,发现管理漏洞和问题,证明现行这种管理模式无法跟上房地产企业和房地产市场的整体前进步伐,也无法帮助房地产企业真正控制成本,提高利润。理论上不难看出,成本精细化管理的理论核心是与现阶段房地产项目成本控制的需求一致的,而且能够为房地产企业提供理论和方法论的指导。本研究将根据房地产企业的发展和管理现状,从预算、决策、计划、管控、核定以及评估这 6 个方面探究房地产企业的精细化成本精细化管理,为房地产企业提供具有可行性且行之有效的管理策略,另房地产企业在市场竞争中具备近战厮杀的企业核心竞争力。

本研究主要采用了以下研究方法:

(1)文献调查法

在阅读大量中外研究论文和文献后,本次研究搭建了以泰勒的科学管理原理、国内的质量管理理论等理论为基础的理论框架。

(2)实地调研

本次研究在开始之前对某房地产项目和公司进行了实地走访调研,充分了解了项目的立项背景和成本管理的相关情况,并将在研究过程中对该项目的精细化管理应用与相关理论相结合进行深入研究,通过企业整个生命周期的实地调研,对比全面实现精细化管理方式后的项目成本控制情况。

(3)统计分析

本次研究的统计分析将利用国家统计的现有相关数据,对房地产项目成本管理和测算进行综合数据分析,并以此为依据,论证房地产项目必须要实行项目成本精细化管理的必要性以及实现优化路径的方式。

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第二章 相关理论概述


2.1 房地产项目成本管理理论研究

2.1.1 项目成本管理理论概述

(1)关于成本与项目成本的内容

成本是经济学范畴内的概念,是衡量商品价值的重要参考标准,也是确定商品价格的基础。人类在社会生产生活过程中,要想获得某个加工物品,就必然会消耗一定的生产资料,生产资料量化货币化之后就被称为成本。随着市场化的发展,成本的内涵逐渐被丰富,所包含的范围也越来越大。一个房地产项目不同的参与方,对成本的定义和核算是不同的,本次研究站在房地产项目开发的角度认为,成本是建筑项目建设中所消耗的各项资源的经济价值,其中包括项目开发决策成本、勘察设计成本、招标成本、项目建设成本等方面所产生总和费用。

日本相关权威机构在出版的《成本计算标准》一书中,提出,成本是企业经营者为了获得利益而付出的物质化生产资料和一定量的劳动的代价错误!未找到引用源。。我国关于成本的官方定义出现在 2001 年颁布的《企业会计制度》,由中国法律颁布。

由此可见,从政治经济学、会计学的角度审视项目成本的概念,有几个共同点,一是成本都是可以货币化或者量化的;二是成本都体现在项目建设和经营管理过程中,是劳动的量化表现,并且可计算。

(2)关于项目成本管理的内容

先来分析下企业成本与项目成本的区别,企业成本管理是指,企业根据自身发展和生产计划,以控制企业经营成本为最终目的制定的管理策略和制度。这一制度包括对企业各方面经费支出的预算、审核、分析、决算、管理、考核等一整个流程的诸多工作。而项目成本管理是一种科学的管理模式,意味着企业管理模式的逐渐成熟和全面长远发展有着重要意义。

图 2.1 成本管理流程细则

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2.2 精细化管理理论研究

2.2.1 精细化管理的概念及意义

精细化管理理论源于二十世纪中叶日本企业管理理念,相对于众多现代企业管理理论,它更是一种文化。经过企业长期以来的实践与完善,精细化管理坚持以传统常规管理为基础,秉承着立足专业、细节至上、科学量化的原则从更深层次上强化管理思想,达到合理优化成本的战略目标进而使企业可持续运作发展的常态管理方式。

一些研究者站在不同角度为精细化管理提出了定义,其中最具代表性汪中求等提出的,他们认为精细化管理是管理者为了维护企业运营而提出的管理理论和运用的管理方法。精细化管理是以满意客户需求为主要目的,能够提高企业更强的客户竞争力。

庞源提出精细化管理是现代经济发展到一定程度,由发达国家企业管理优化催生出的一种科学的现代管理模式,也是社会发展和企业进化的必然趋势。精细化管理让企业的每个环节都受到严格的管理和监督,每一个工作程序都能够量化考核,能够充分促进企业的改革和转型。

还有一位国内学者刘晖将精细化管理精确的定义为一种管理手段和技术,是一种程序标准化、生产资料量化、生产经营组织化的严谨系统的管理模式,这种管理模式具有高效、节约、持续等特点错误!未找到引用源。

综合以上各种关于精细化管理定义,本次研究对精细化管理做一下定义:精细化管理是发展转型成高效、精致、协调、节约型企业的必然趋势,这种管理模式能让企业在市场竞争中更有底气,但是精细化管理同时也不是一种适用于所有企业的模板模式,而是需要企业根据自身发展状况不断摸索不断推进,它充分体现了现代科学管理理论和先进管理技术的结合,在提升企业效率的同时降低经营成本,提高企业效益。

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第三章 M 房地产项目成本精细化管理现状分析 ....................15

3.1 M 房地产项目成本管理的基本情况 ................... 15

3.1.1 M 房地产项目简介 ........................ 15

3.1.2 M 房地产公司成本管理组织和步骤 ..............15

第四章 M 房地产项目成本精细化管理实施效果 .........................29

4.1 房地产企业项目成本精细化管理实施效果的影响因素 .............29

4.1.1 全员对项目开发成本精细化管理的重视程度 ................. 29

4.1.2 成本精细化管理相关制度的完善程度 .......................29

第五章 M 房地产项目各阶段成本精细化管理路径优化 ...................36

5.1 M 房地产项目前期阶段成本精细化管理路径优化 ................. 36

5.1.1 土地预测费用的精细化管理 ............................36

5.1.2 管理团队组成、职能分配的精细化管理 ................. 36


第五章 M 房地产项目各阶段成本精细化管理路径优化


5.1 M 房地产项目前期阶段成本精细化管理路径优化

5.1.1 土地预测费用的精细化管理

在 M 房地产项目实施初期,土地费用预测精细化起着尤为关键的作用。土地费用预测主要表现在购买土地资金是否合理上,这种合理性通常受政府部门的限制,而与企业的发展没有太大的关系。在土地费用预测过程中,企业常常通过对比的方式,对同地区相似地段的土地情况进行分析,以此来确保土地出让金额的合理性错误!未找到引用源。。所以,M 房地产项目应该通过相关的国家政策,对土地周围的环境、交通及其出租情况进行细致的了解,从而在根本上规避项目实施过程中的风险,并制定相应的解决策略,以此来对项目实施过程中的征地拆迁费、政府部门的费用和项目设计费用进行总