本文是一篇成本管理论文，本文以 ZX 房地产企业招标的 M 项目作为研究内容，结合全过程成本控制的理念，构建了项目成本控制体系，并进行了实践应用。通过本文的研究可以得到以下相关结论:（1）为有效提升企业效益和达到项目开发的目标，需要企业基于全过程成本控制的理念，进行有效的成本控制制度和流程。（2）应建设全程性的成本控制制度，在项目初始阶段进行可行性分析，重视成本预算，在项目实施中进行全程管控，施工结束后做好成本应用的归纳。
第1章 绪论
1.1 研究背景及意义
1.1.1 研究背景
自上世纪七十年代推进改革开放战略以来，国内经济一直保持着比较高速的增长，同时随着城镇化建设的推进，国内房地产行业迅猛发展。我国从上世纪九十年代后期开始实施商品房制度，之后我国房地产行业繁荣发展，房地产行业整体利润水平不断提升。我国从 2010 年开始重视房地产市场的管理和调控，从 2010 年到 2013 年期间针对房地产行业的发展出台了一系列文件和政策，包括国办发【2010】4 号、10 号以及国办发【2011】1 号等等，这些文件主要是从宏观的视角调整国内房地产行业的试产情况。随着这些文件的出台，政府部门对房地产行业发展的相关政策开始调整，暴利时代逐渐过去。近年来，由于材料成本、劳动力成本以及土地成本大幅度增长，使得房地产企业的利润空间进一步缩小，利润水平有所降低，同时由于政府政策的限制，房地产企业的融资方式比较单一，并且融资成本不断升高，导致房地产企业经营更加困难。根据面包财经对国内超过 120 家房地产上市公司财务数据的统计，2009 年净利润率约为 17%，2015 年净利润率约为 10%，2018 年上半年为 9.94%，根据我国房地产企业的净利润水平的变化可以发现，2015 年与 2009 年相比明显降低，降幅较大，2018 年相较于 2015 年变化不大[1]。
现在房地产行业的发展已经进入了新阶段，过去的高利润时代已经宣告结束，过去粗放式的经营模式已经无法满足当前背景下企业经营的需求。如果企业不能采取有效的措施控制成本，必然会被市场淘汰出局，因此房地产企业必须向品牌化、成熟化和规范化经营的模式转变。因为企业不可能改变政府政策和外部环境，所以只能适应环境和政策的变化，要实现企业的利润目标，就必须加强对成本的控制，转变经营理念，通过加强项目成本控制提高企业的市场竞争力，促进企业盈利水平的提升。因此企业应当在项目建设的全过程重视成本控制。项目前期的成本策划对项目施工过程以及后期核算都有重要影响，因此项目成本管控不仅要落实到项目建设过程中，还应当在项目建设前期就做好成本管控，制定科学的计划，做出合理的决策，同时在后续的施工以及销售等各个环节都要加强对成本的控制，通过对项目建设全过程进行成本管控来达到控制成本和提高利润的目的。企业必须明确成本控制的重要意义，树立成本控制意识和观念，积极采取措施控制成本，使不同部门和岗位之间相互制约和监督，从而促进企业盈利水平的提升，对企业持续发展也有重要的积极意义。
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1.2 国内外研究现状
1.2.1 国外相关研究
成本控制思想的产生需要特殊的社会经济环境，随着市场竞争的激烈，企业不仅仅关注成本本身，而是探寻成本的源头，从成本的产生过程加强管理从而实现对成本的有效控制，目的是适应更加激烈的竞争环境。从成本控制管理理论的角度分析，成本控制理论最早源自于成本意识的形成和建立，之后才有了成本控制的出现，随后关于成本控制的研究越来越多，出现了以管理目标为导向的成本控制理论，并逐渐形成了比较完善的成本体系，这是成本控制理论形成的重要标志。此后，成本控制理论越来越丰富，很多学者从不同的视角出发进行研究并提出了相应的管理理论，比如全寿命周期视角、全面管理视角、战略成本视角以及价值链视角等等。例如：Luca Pacioli（1494）年通过总结复式记账法首次提出成本控制思想，开始意识到成本控制重要性并对此展开分析[1]。Frederick Winslow Taylor（1911）年针对组织和企业的管理进行分析并提出科学管理学说，包括定额管理以及专业分工等方法和理论，是管理理论进入新时代的重要标志[2]。Druker（1954）主要从管理目标的视角出发进行分析并完成了相应的管理机制的构建，指出管理绩效对管理效率的提高有重要的推动作用[3]。Mitchell（1978）通过对图书馆成本控制的研究首次提出全面成本控制，指出项目管理不仅仅考虑某一个方面或者部分，应当对管理成本以及项目施工成本等等全面考量[4]。Simmonds（1980）主要从发展战略的视角出发对成本控制进行分析并提出战略成本控制理论，随后有很多学者对此展开进一步的分析和研究，对成本控制理论的丰富和发展有重要的积极意义。Porter（1985）基于对战略成本控制理论的分析提出价值链管理理论并在工程项目管理中得到应用，为企业提升自身竞争力提供了新的思路[5]。21世纪以来，很多学者从全寿命周期的视角对成本控制进行分析，Mithraratoe and Vale（2004）从费用角度来分析全寿命周期成本，将根据建筑主体的不同对项目进行划分，为收集全寿命周期的成本数据提供了方便[6]。
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第2 章 相关概念及理论基础
2.1 房地产项目成本控制的概念及特点
2.1.1 成本控制的概念成本最早出现在于经济学领域，指的是以货币的形式表示人力和资源的耗费。具体到项目中，成本指的是在项目的整个生命周期中以货币的形式表示耗费的人力和资源的总和，具体包括项目整个生命周期产生的机械耗费、材料耗费以及人力耗费。因此，房地产项目成本指的是包括方案决策、可行性分析以及材料购买、施工等各个阶段耗费的人力以及资源的费用总和。
项目成本控制指的是在房地产项目中通过制定成本计划对项目的经济成果进行衡量，采用动态分析法发现成本的偏差，进而对成本的执行过程进行检查，根据具体情况采取相应的措施进行纠正，保证项目顺利实施同时达成项目成本控制的目标。因此项目成本控制的内容主要是：比较实际成本与成本计划的不同点，分析造成成本偏差的原因，对成本的变更进行记录，避免出现不合理的预算，及时向管理人员报告成本变更情况。
项目成本控制设计项目的规划、施工以及成本控制和营销阶段，主要是基于估算工程指标得到相应的成本预算，同时借助科学的项目管理办法加强对投资的控制，避免超过成本预算。在项目成本控制过程中需要对成本进行动态监控，对于出现的偏差需要及时采取措施进行纠正，从而保证实现成本控制目标。在项目开发和建设过程中要将项目成本控制贯穿到整个生命周期的所有阶段。
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2.2 房地产项目成本控制相关理论
2.2.1 责任成本控制理论
责任成本控制的本质是一种问责性管理，研究者在可受控制的范围内选择一个或多个责任单位，对其成本控制范围内进行针对性管理成本。并且这种问责性管理需保证成本可以被完善处理这一前提，在不干扰生产在合理范围内正常进行。另外，可以对某一可控制范围的二级单位、三级单位展开对应考核，让所有人都养成节约成本的习惯，从而将企业管理变得更加有效。
责任承担体在控制、核定及分析成本时不能超出自己的职权，但责任部门又不受职权限制，这是责任成本的一大特点。此外，不管成本大小，成本一旦使用就要有因可循，所有原因都会在它所属的责任范围体现出来，根据这个规律，当成本改变时，我们可以从它的发生原因入手，对症下药，达到节省资本的目的。
2.2.2 全过程成本控制理论
1974 年，英国特许测量师协会在《建筑与工料测量》的 6 月季刊上刊登了一篇Gordon 撰写的文章《3L 概念的经济学》，文章发表后在业内引起重大关注，后续研究项目全寿命成本控制模式的学者都将这篇文章作为参考。到了 20 世纪 80 年代，越来越多的成果出现，项目全生命周期成本这一学科获得了突破性进步。其中，有许多具有代表意义文献可供后人参考，比如 Dellasola 等人撰写的《设计中的全生命周期造价管理》和 Bull 撰写的《建筑全生命周期造价管理》就概括出了与项目全寿命周期成本相关的基本概念、理论依据和研究方法等，还有 Orshan 在《全寿命周期造价:比较建筑方案的工具》里第一次尝试进行多方面思考，多角度对比，最后得出建设项目建造和运营维护成本的核心思想以及相关概念。
把项目在建设过程中产生的成本和项目在运营过程中用于维护产生的成本结合成一个整体进行计算是全寿命周期成本控制最重要的核心思想，管理人员需要平衡建设期成本和运营期成本之间的关系，在科学理论的指导下慎重决策，展开设计，制定并执行严格的计划，把工程项目的全寿命周期尽可能缩短，以达到提升项目价值的目的。
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第3章 ZX房地产公司M项目概况及其成本影响因素分析···················· 11
3.1 ZX 房地产公司及 M 项目概况·····················11
3.1.1ZX 房地产公司简介··························11
3.1.2 M 项目概况····························11
第4章 ZX房地产公司M项目全过程成本控制措施的制定················· 19
4.1 ZX 房地产公司 M 项目成本控制原则及思路··························19
4.1.1 成本控制原则························19
4.1.2 成本全过程控制思路···············
