本文是一篇成本管理论文,通过本文的研究，可以得出以下结论：（1）对于其他行业而言，影响房地产企业的项目价值链的因素众多，且价值链较长。因房地产项目具有的资金密集、开发周期长、风险高等特点，房地产企业成本具有大额性、差异性、动态性、层次性。所以，房地产企业在成本控制管理过程中更为纷繁复杂。(2）我国房地产项目一般可以划分为规划设计阶段、开发施工阶段、竣工验收阶段，各个阶段工作侧重不同、面临的成本控制管理影响因素不同，故而在进行成本控制管理的时候需要注意不同阶段的控制重点。（3）目前，我国房地产项目成本控制管理存在的问题较多，其中影响较大的主要问题有：成本控制管理理念问题，目前大多企业成本控制管理制度不健全，成本控制体系不完善；成本控制人员水平参差不齐，全过程管理不到位，不利于企业成本控制工作的开展。
第 1 章 绪论
1.1 本文选题背景与意义
1.1.1 研究背景
改革开放四十多年来，我国的经济发展迅猛，房地产作为我国的支柱性企业，对我国经济的发展有着举足轻重的作用。进入 21 世纪，我国房地产行业发展大致经历了以下四个阶段：首先从 2000-2004 年，此阶段是我国经济飞速发展时期，由于国家的经济政策扶持，房地产行业迎来了黄金时期，达到了发展顶峰。其次是 2005-2009 年，在此阶段由于房价的长时间上升，百姓对于过高的房价表现出了恐慌的态度，致使政府对房地产行业进行管控，推出相关政策开始调控。第三是 2010-2013 年，此阶段政府颁布了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》等文件，开始使用宏观调控手段抑制过高的房价，使得我国房地产开始进入平稳时期。第四阶段为 2014 年以来，房地产企业的利润水平逐步降低，地产行业开始重组，调整行业结构，处于稳步发展状态。
近年来我国经济发展的特征总体而言可以总结为以下几点：首先是从政策调控向着市场调节的方向转变，在我国 2016 年的政府报告之中就指出，应当始终坚持分类导向，因地施政，确保地方政府在政策中的主导责任，逐步改善百姓住房条件以及房地产业的市场需求环境，从而使得房地产业有序地从原本的政策调控向着以市场为导向的全新发展趋势转变，从而实现我国房地产行业的可持续健康发展。其次是房地产市场的格局分化，我国大部分城市的住房销量近年来呈现出下降趋势，且在这之中，大部分的一线城市与二线城市商品房的成交量一直在下降，使得房地产行业进入格局分化的局面，房地产市场从以往的由卖家主导又重新回归至由买主主导的局面，投机性需求从市场之中减少，房地产市场的价格逐渐稳定下来。最后是施工成本上升，项目管理的难度也有所提高，这是因为我国政府在近几年出台的房地产宏观调控手段，使得房地产的人力资源成本、建筑材料价格有所提升，再加上市场竞争环境的日益激烈，房地产企业的利润空间实质上在被不断地压缩，以至于房地产利润空间不断缩小，此外由于房地产企业的预付款比例近年来不断上升，造成了房地产企业的资金链紧张，使得房地产企业资金压力也因此上升。2018 年在经济下行压力加大的背景下，房地产业保持了较强韧性，连续 4 年上升，继续刷新了历史新高。房地产市场调控政策保持连续性和稳定性。同年 3 月政府工作报告强调“房子是用来住的、不是用来炒的”，7 月中央政治局会议强调“坚决遏制房价上涨”，8 月住建部强调“稳地价、稳房价、稳预期”，虽然表述有所不同，但“房住不炒”的定位始终没有改变。2019 年中央经济工作会议强调，“房住不炒”定位不会改变，因城施策、分类调控仍然是楼市调控的主要特征，且调控将以稳为主。总书记讲话中提到，“要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案”，2019 年 6 月份开始，中国房地产行业再融资业务几乎全面收紧，无论是信贷、境外债还是非标融资等。受此影响，2019 年下半年，房地产企业发债规模及信托规模环比增长均出现下滑。
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1.2 国内外文献综述
1.2.1 国外研究现状
国外成本管理理论发展至今，已经经历了数百年的研究，其成本管理理论的发展是随着企业竞争环境的变化而变化的，成本控制最初出现于 1494 年，当时的意大利数学家卢卡.帕乔利出版了著作《数学大全》，此书是世界上最早的复式薄记著作，并首次提出了成本方式理论。这些研究为本文提供了借鉴，经过梳理国外关于本主题的研究主要集中在战略成本管理、目标成本管理、全生命周期成本、精细化成本管理等方面。
（1）战略成本管理研究。英国人肯尼斯?西蒙兹在二十世纪八十年代最早提出战略成本的管理理论，他认为成本管理就是“通过仔细分析相关的成本资料，为管理者战略决策提供依据”。美国著名的管理学教授 Robin Cooper 1998《管理会计》杂志上发表了为期一年的连载，提出将综合作业成本法和战略成本管理有机结合，构成全新的战略成本管理体系。Anna Dubois（2003）通过对战略成本管理的案例进行研究，认为成本的降低不再是企业内部的管理问题[1]。Shannon W. Anderson（2006）对系统的结构性成本管理和执行性成本管理进行研究，建立战略成本管理的模型[2]。
（2）目标成本管理研究。Robin Cooper，Regine Slaugmuldn（1998）将价值工程第一次应用于目标成本的管理中，使目标成本管理更具有科学性[3]。Karen. M. Koll 在《目标成本，至上选择》中提出目标成本的概念及含义，通过科学方法进行论证目标成本的必要性。Paulo Afonso, Manuel Nunes, António Paisana 和 Ana Braga (2008)基于目标成本管理，指出了产品生产的时间和成本与新产品使用之间的关系[4]。Robert Kee (2010) 通过研究指出运用目标成本与产品关联的设计能给公司带来经济效益[5]。Ari Pennanen, Glenn Ballard, Yrj?n? Haahtela (2011) 讲述了目标成本管理实施的具体步骤，并选用合适的方法[6]。Kenji Yasukata,Keisuke Oura,Ichiro Yamada,isuke Yoshida(2013)运用科学的方法，
最终达到目标成本管理，从而实现目标利润[7]。
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第 2 章 房地产企业项目成本控制管理理论基础
2.1 成本控制管理的概念和基本思想
2.1.1 成本控制管理的概念
成本控制管理就是企业在某个时期提前设立的成本管理目标，由成本控制的主体在规定好的职权内，在生产消费之前以及成本控制之中，对可能造成成本变动的各种因素进行预防和调整，从而保证企业能够达成预先设定的目标。通常来说，企业成本控制管理包含了成本分配与成本控制两个方面。成本分配也就是将企业的间接成本、共同成本以及联合成本分配至各个部门、生产过程和产品之中，成本分配可以帮忙解决产品分配以及服务成本问题，其关键在于成本核算，具体步骤如下：确定成本对象，企业应当确认每个部门、产品以及工序的成本分配；对共同成本进行总结，并分配至对应的成本对象中；选择成本分配的基础，反映出成本对象对于共同资源的具体消耗方式。成本控制则是在特定的社会背景随着企业的不断进步产生的，在运行过程中使用成本计划以及成本核算方法，将成本控制在合理范围之内，提高企业抵御风险的能力，加强企业市场竞争力。综上所述，成本控制的目的就是尽可能减少企业成本，具体而言，它包含了所有企业为减少成本采取的措施，使企业的利润最大化。
2.1.2 成本控制管理的基本思想
（1）协调思想。成本控制管理应当与企业管理思路结合在一起，针对不同的企业，成本控制的具体方法也自然有所不同，比如对于采用成本领先战略的企业而言，成本控制管理需要和企业战略相匹配；对于使用差异化战略的企业，成本控制应当以实现企业差异化作为目标。此外，企业在不同阶段应采取与企业各个阶段的特征相匹配的成本控制管理策略
（2）源流管理思想。制定和采取有效成本控制管理措施的关键条件是成本产生的根本原因与基础条件，需要从源头开始对企业成本进行控制。源流管理思想的具体表现之一就是对企业成本基础条件进行改动。
（3）长期思想。企业的成本控制管理并非只有通过降低成本才能实现竞争优势这一种方法，在某些时候，增加部分成本对于企业的长期竞争优势而言是有利的。
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2.2 成本控制管理方法
成本控制管理方法包含目标成本控制法、合约规划成本控制法及动态成本控制法，当项目目标成本确认后，开始编制合约规划，在实施过程中进行动态成本控制，这三种方法密不可分、环环相扣、相辅相成，本文运用以下三种方法做理论指导及支撑。
2.2.1 目标成本管理
目标成本是房地产公司基于企业的类似项目经验的大数据值以及当地市场情况、经营分析最终确定需要实现的成本指标。目标成本在不同阶段中实时进行动态调整，为做好对成本的预测，确定目标成本。房地产公司应做好在项目投资决策阶段的成本估算、方案设计阶段的成本测算、初步设计阶段的成本概算以及施工图设计阶段的成本预算，并在确定目标成本之后做好调整工作。
目标成本管理方法的运用对房地产开发企业的开发建设有着非常重要的作用和意义。很多企业不仅采用了目标成本管理方法，而且建立了全过程、多层次的目标成本管理体系。目标成本是企业在一定期间内根据发展战略，为实现目标利润，依据预测的营业收入，运用科学方法确定的该期间的成本限额和成本管理的目标。用简易的数学模型可以表示为：TC=TI-TP (TC:目标成本，TI: 目标收入，P:目标利润)。目标成本管理对于企业在未
