本文是一篇会计论文，本文试图通过KMV模型对其两者间的关系进行分析和研究，以提出降低房地产上市企业的信用风险的建议。
第1章引言
1.1研究背景与意义
1.1.1研究背景
信用是人际交往和商品交易之间最基础的社会关系，信用风险主要来源于参与交易的双方间存在的不确定性。经济全球化的今天，不论是国家还是企业，贸易往来的逐渐频繁必然导致信贷体量的增加，随之而来的信贷交易与日俱增，信用风险也逐步凸显。信用风险属于传统风险类型的一种，在计划经济时代和市场经济体制下始终存在，并且各类经济或者活动中均有所体现[1]。个人或者企业与银行间的信贷往来，以及国与国之间的债务关系，均需要通过信用行为进行维系。全球一体化经济时代下，国家间的贸易往来越来越频繁，银行作为资金筹划和资金往来的主体，承载了国与国之间的资金链条作用。某个环节或者某个主体体现出现信用风险概率时，均会对其他环节产生直接的影响[2]。2007年8月美国次贷危机对整个资本市场和经济市场产生直接的影响，对世界经济体制的正常运行产生了极其严重的不良后果，使得整个世界经济环境自2008年开始呈现出较为负面的经济走向和趋势[3]。银行等金融机构在经营过程中可能会出现信息不对称的现象，进而导致不同类型的金融风险，而最容易导致经济问题的风险就是信用风险[4]。银行是金融环境中最为核心的机构，通过收集闲置的资金进行市场放贷，以获取利润。在这个过程中，银行需要对具有资金需求的政府部门、企业或者个人进行准确的信用判断，规避信用风险[5]。
国务院为了推进城市房地产事业发展，于1998年正式发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》文件，暂停房屋分配制度，开展商品房机制，是我国房地产领域改革的重要转折点[6]。房地产行业就有特殊性，其属于刚需产品，同时价格又较贵，与其他行业间的关系异常紧密，使得大量的资本涌入到房地产行业，但是同时也伴随着不少的问题。从投资的角度来讲，房地产是重要的投资方式和工具，主要原因是人们普遍认为房地产具有保值增值功能，房地产市场价格的增长会加剧普通民众进行房地产投资的投机心理，房地产企业将房地产资产作为抵押物向银行申请贷款，必然会进一步导致房地产市场价格的增长，进入恶性循环。
1.2研究进展与文献评述
1.2.1房地产上市企业信用风险影响因素研究
房地产行业是我国的重要经济支柱，其具有移动的特殊性，导致好多学者对房地产上司公司的信用风险问题展开了讨论和研究。同时，通过对国内外文献进行研究后发现，目前关于房地产类型企业的信用风险往往从宏观的角度来进行分析。Bertrand（2017）结合当时的土地买卖环境和土地价格趋势对日本90年代的房地产泡沫问题进行了分析，并总结了日本房地产泡沫的原因，包括金融机构的利率低、土地使用限制性强、国内及国际市场资本冲击、房屋政策以及房地产行业的扶持政策。以上原因使得日本的土地价格预期的不断攀升，进而引发房地产泡沫的问题，且随着时间的推移，房地产泡沫迟早会破裂。以上分析结果表明，房地产市场的周期性波动能够对房地产泡沫产生深远的影响[11]。Michel Paul（2019）主要分析上世纪80年代末至九十年代初的房地产市场波动情况，结合相关数据统计结果显示，其认为国际市场资金的流动和金融监管制度的缺失是导致房地产泡沫破灭的主要原因[12]。
房地产行业的信用评估和分析在我国出现也不过二十年，此前的信用分析和度量方法主要应用到宏观经济指标以及不同类型企业的财务务数据分析等方面。例如：包家龙（2019）利用结合2001年以来上海房地产的空置率以及价格和利率波动周期等指标进行分析，通过线性回归的方法对上海房地产市场供需情况进行系统地分析和额计算，并结合TOPSIS方法对参与上海房地产建设的上市企业进行分析评估[13]。靳凤菊（2020）结合具体的数据并利用CPV（Credit Ponfolio View，信用组合观点模型）模型对宏观经济形势与房地产企业贷款违约率间的关系进行分析，其研究结果显示，如果宏观经济出现恶化，则房地产企业的贷款违约概率会增加，反之则违约概率降低，表明两者间的关系属于正相关关系[14]。
第2章概念界定与理论基础
2.1概念界定
2.1.1房地产上市企业
房地产上市企业是指在证券交易所上市交易的，从事房地产开发、销售、租赁、物业管理等相关业务的公司。这些公司通常是依法设立的法人实体，股权可以通过公开发行股票或其他证券方式进行交易。房地产上市企业的股票可以在证券交易所进行买卖，投资者可以通过购买这些股票来参与房地产行业的发展和获得投资收益[39]。
2.1.2房地产上市企业的信用风险
信用风险从传统的角度来讲就是相关责任人没有履行相关责任和义务，对对方产生损失的现象。从经济学的角度来讲就是债务人没有在规定的时间内履行债务偿还义务，会对债权人的经济造成损失。在当前的经济环境下，信用产品的市场价值会随着借款人的信用等级和市场变化形式而变化，说明不能再以传统的信用风险度量方法对其进行衡量[40]。
房地产上市企业的资金流较频繁且大，且回款周期长。现代定义中认为房地产上市企业信用风险的出现是因为房地产上市企业发生资金方面违约进而造成损失的可能性，即房地产上市企业的信用等级或者履约能力产生变化，进而导致对债权方或者银行金融机构产生损失或者潜在损失可能性的行为[41]。目前该观念符合我国金融机构对待房地产企业的审慎性原则。基于以上分析，本文面向房地产上市企业的信用风险定义是在现代信用风险定义的基础上进行界定的。
2.2.2KMV模型理论
1980年代，金融领域的相关专家基于Blackfccholes模型和Merton模型的基本原理，将两类模型融合后，结合经济学特点，对期权定价模型进行优化和诠释，生成能够用于经济健康程度和风险评估的模型。新形成的评估模型经过近十年的不断优化和调整，最终在1993年正式形成了全新的KMV模型。KMV模型继承了Merton模型和Black&Scholes模型的特点，其基本思想是：借款人的资产结构和历史信用记录能够帮助银行等金融机构对其信用违约风险进行准确的预测，KMV模型可利用待评估对象的财务数据对不同借款人的预期违约概率进行计算，并划分为不同等级的信用评级。
KMV模型以期权定价原理、经济学理论和公司财务理论等为理论基础，可有效地实现待测评对象的风险计量和风险评估，具有一定的科学性和可信度。另外，由于目前KMV模型的应用场景和数据来源主要来自股票市场，股票市场的实时性特征也提升了KMV模型预测的准确性和及时性。此外，通过KMV模型计算获得的违约距离和预期违约率可将此前的模糊预测方法转变为信用风险的定量分析，并且可实现不同信用评估对象的对比分析，并能够对信用评估的差异性进行分析和及时的预警。
但是，在实际的应用过程中，KMV模型同样具有一定的不足和局限性。首先，KMV模型在进行数据预测时是以莫顿模型的假设为前提开展的，因此KMV模型从某种意义上来说属于静态模型，因此其假设借款主体的债务结构一旦确定后就无法再进行修改，但是实际情况往往不是这样的。从计量对象的角度来看，KMV模型主要对上市企业进行信用风险度量，且过度依赖股票市场的数据。如果将KMV模型应用于非上市企业进行度量，可能需要引入财务数据等其他变量数据，对其计量的准确性均会造成严重的影响。
第3章 LPR改革分析与研究假设 ...................... 15
3.1 LPR改革对房地产行业的影响 ............................. 15
3.2 LPR改革对房地产上市企业信用风险的影响及研究假设 ......... 17
第4章 基于KMV模型的房地产上市企业信用风险度量分析 ......... 20
4.1 KMV模型修正及可行性分析 ..................... 20
4.1.1 基于我国环境下的KMV模型修正 .................... 20
4.1.2 KMV模型可行性分析 ......................... 20
第5章 LPR改革对房地产上市企业信用风险影响对比分析 ............ 34
5.1 实证问题说明 ............................ 34
5.2 LPR改革对房地产上市企业信用风险影响对比分析 ................. 34
第6章房地产上市企业信用风险控制策略
6.1建立房地产上市企业违约数据库
企业征信和违约的数据仓库是我国目前在上市企业信用评估方面的一个弊端和缺失，各个金融机构关于企业和个人的信用评估时间较短，尚未行成较为全面的数据库系统，导致KMV模型的应用产生了一定的局限性。受历史原因的影响，KMV模型的信用度量结果能否真实地反映企业的信用情况还有待商榷。为了解决此类问题，我国应该构建完整且全面的企业征信及违约数据库仓库，通过引入先进的信息化技术实现不同金融机构或者监管部门的数据沟通及融合，更加有效的对不同房地产上市企业的信用违约点、违约距离和违约概率进行计算，并且能够对企业资产负债状况、企业的经营情况、负债情况以及现金流量进行精确地把控和存储，为KMV模型的准确应用和实施构建良好的数据环境。具体来讲：
首先，确定数据采集范围和关键指标。在建立违约数据库之前，需要确定数据采集的范围，包括企业的基本信息、财务数据、经营状况等关键指标。这些关键指标可以包括企业的资产负债表、现金流量表、利润表等财务数据，以及企业的市场份额、客户信誉、竞争力等经营数据。
其次，建立数据采集和管理机制。为了确保数据的准确性和及时性，需要建立数据采集和管理机制，明确数据来源和收集方式，确保数据的完整性和一致
