本文是一篇会计论文，本文以资本结构、优序融资为理论基础，先从行业特别是50家样本房企及12家试点房企的角度上分析了行业去杠杆常用的途径，以及在政策出台后至2020年末房企去杠杆状况。
1.绪论
1.1 研究背景
自20世纪末以来，房地产行业在增加投资和消费、创造工业附加值、解决民生就业问题等方面，为国民经济发展带来了很大改善，它与金融和钢铁等各行业都密切相关。据国家统计局数据显示，相比2019年来说房地产行业增加产值7%，2020年房地产业对经济的贡献率为7.34%，比2011年增长了1.65%。十年来，我国房地产业对经济的贡献率一直保持持续增长的趋势。
2020年以来，整个社会受到疫情冲击，尽管国内外环境局势严峻，但房地产业仍保持住了自己的增长势头，为我国成为唯一的正向增长经济体做出突出贡献。因此，房地产的发展状态关系到稳定发展的宏观经济，与人们的安定生活息息相关。
1.2 研究目的与意义
为促进房地产企业平稳发展，多方面制定合理有效的去杠杆策略，使房地产行业更适应目前的宏观环境，本文具有以下两点意义：
（1）理论层面，房地产企业的杠杆水平及融资模式是企业理论领域的重要组成部分。本文通过对融创中国为代表的快速扩张型房地产企业在政策下的去杠杆措施进行研究，一方面可以深入探讨“三道红线”政策对房地产企业的影响及其效果，另一方面可以在目前该政策和整体环境长期持续的情况下，丰富相关理论，帮助完善单个房企去杠杆效率方法的案例研究。另外，本文有助于丰富“三道红线”政策出台后房企应对措施的相关理论研究。
（2）现实层面，房地产开发行业杠杆率居高不下主要是因为过快的发展和较慢的资金回流之间存在矛盾，为了跟上整个行业快速前进的步伐，很多房企都选择通过利用财务杠杆的方式获取资金。尽管我国房地产企业发展迅速，但是较为快速的发展模式和较高的收益背后存在着诸多的潜在风险。近年来政府持续加强对市场的调控，银行的贷款政策也日趋紧张。“三道红线”政策2021年将在全行业展开实施，而参考2020年半年报数据，营业收入前100的房企中只有17家属于未踩线的绿档房企，因此未来一段时间去杠杆仍会是房地产企业的重中之重。通过对此案例的研究，有助于在政策全面推行后为其他房企有效去杠杆提供参考建议，并且也能够验证“三道红线”对企业经营状况的改善，有利于房地产行业和整个市场经济的健康稳定。
2.文献综述与相关理论
2.1 国内研究文献
2.1.1 企业高杠杆的成因及弊端研究
（1）高杠杆的成因
我国企业特别是非金融企业近年来杠杆率一直处在较高的水平，关于我国的杠杆率现状，任泽平和冯赟（2016）研究指出，我国的非金融企业的杠杆一直处在一个和其他国家相比较高的水平，并且从行业角度分析资产负债率发现，传统的周期性较强的行业，比如房地产与钢铁行业的杠杆率基本一直居高不下，相比较而言，服务业以及新出现的的某些行业的企业整体杠杆率较低。大多数学者从企业本身以及外部环境两个方面对其原因进行了探究，大部分研究认为杠杆高的原因多集中在经济增速放缓、融资的模式较为单一、资金的风险管控不到位等方面。
从外部环境来看，褚建芳和孙稳存（2014）研究得出结论，全要素生产率的下跌将会导致杠杆率上升。如果全要素生产率处在较低水平，则企业的盈利能力可能受到波动，因此将会加大外部融资力度，从而导致偿债风险增加。并且，生产率与企业生产投入与产出的比例相关，企业需要用更多的消耗维持一定水平的产出，所以成本加大，杠杆升高。李丰团（2018）通过横向和纵向研究发现金融体系不健全以及经济环境低迷，再加上在这种情况下过度追求经济增长，因此使非金融企业生成高杠杆。
从企业自身层面来看，马建堂(2016)等研究人员发现，单一的融资结构造就了高杠杆，非金融企业往往通过银行贷款融资，由于资金使用效率低，因此会占用大量资金，促使了高杠杆。潘晶（2016）的研究得出，融资的方法比较单一会使杠杆升高，并且经济周期对杠杆也会产生影响。林增通和康宽永（2019）认为，在某些行业中，销售形势严峻，需要企业通过赊销的方式促进销售，甚至并没有全面了解客户的信用风险就进行赊销。尽管在短时间增加了企业的收入，但应收账款的坏账风险大大增加，在无形中增加了企业的债务压力。高爱武(2019)从多个角度对高杠杆的形成进行了解释，包括企业获得贷款的背书，降低了资金的资金使用效率。 一些行业互保、相互联保，将隐性杠杆转化为显性杠杆。
2.2 国外研究文献
2.2.1 企业高杠杆成因及弊端
国外学者Myers（1977）认为，高负债企业将更加脆弱,陷入财务困境的企业增多裁员，减少资本开支，收入和企业利润下降,迫使企业债台高筑,不得不面对更严重的现金压力，融资困难的增加使公司的财务状况更加黯淡。Brennan和Schwartz（1978）也提出，企业的高负债会导致企业的财务支出增加，从而增加企业的风险。Fisher（1933）研究得出，过高的债务会使企业变得摇摇欲坠，内部的偿债压力就已经非常高额，在此时尽管外部环境只是产生了一些微小的波动，企业也会变得难以抵抗。Aghion（2010）表明，高杠杆不但影响了一般经营，也削弱了长期投资，不利于提高效率，也不利于公司融资。Abdullahi D. Ahmed （2011）通过研究也得出了类似的结论，在高杠杆环境下被施加压力的企业，更容易随市场的变化产生对自身不利的影响，在运营过程中随时面临危机。Giroud和Mueller （2017）发现，在大萧条时期，高杠杆企业面对消费需求下降的情况时，会更大范围的裁员。Kuchler.A（2019）发现在金融危机后的衰退中，严重的杠杆效应导致了大型中小企业经济和投资缓慢复苏。
2.2.2 去杠杆途径及效果
国外学者对去杠杆的途径大多数从宏观角度分析。Velimir et al.（2013）指出，“去杠杆化”是摆脱国际金融危机的唯一途径，“去杠杆化”可以帮助企业摆脱上述因过度负债而造成的困难，降低企业经营风险。Romei（2014）对去杠杆和各国家间的相互贸易关系做了分析，发现多个国家联合去杠杆比国家单独去杠杆更有效。Federica Romei(2014)研究指出，政府应该积极主动地帮助降低负债率，例如可以推行一些财政政策比如货币政策。Pierpaolo Benigno和Federica Romei(2014)对汇率变化与去杠杆的关系进行了研究，结论指出去杠杆化在国际贸易足够频繁的时候可以满足全世界的流动资金需求。Bole 和 Trobec（2016）研究指出，整个金融体系的稳定性和协调性需要重视，如果能谨慎从宏观大局的角度去降低杠杆，则将会有更好效果。Anonymous（2017）指出，其他国家使用积极的货币政策对待金融危机，并且使用了多元化的救助方案来主导企业度过危机。
3.房地产行业去杠杆现状 ........................... 14
3.1 房地产行业销售和投资情况 ....................... 14
3.2 房地产行业财务特点 ................................... 15
4.融创中国案例分析 ........................... 28
4.1 公司简介及业务状况介绍 ............................ 28
4.2 “三道红线”政策出台前公司融资及杠杆情况 ...................... 29
5.结论及建议 ............................... 60
5.1 本文结论 ....................................... 60
5.2 房地产企业发展建议 ................................... 61
4.融创中国案例分析
4.1 公司简介及业务状况介绍
融创中国是在香港联交所主板上市的企业，股票代码01918.HK。融创自2003成立以来，聚焦几大核心区域，坚持走面向高端客户的精品发展战略，并且在发展地产主业的同时，也开展了物业、文旅、会展等板块，整个发展历程呈现出如下几个特点：
第一，融创中国的发展战略一直是在一二线城市及其周边较有潜力的重点城市进行开发。通过开发核心城市的中高端项目，融创在部分高净值客户中打下了坚实的基础，同时在核心城市周围寻求重点城市，也充分发挥了品牌效应，有效地促进销售。利用这种核心聚焦战略，企业培养了较为稳定的供应商关系，能够统筹地实现区域内资源配置和共享。
第二，并购是融创进行规模扩张并且获得高质项目的主要途径。2003年-2016年，融创主要通过开放的土地市场来进行资源储备，发展比较平稳，但自2016年以后，融创采用了快速扩张的战略，自此开始频繁使用收并购的方式收购其他中小型房企，获取大量资源。据公开数据统计，自2016年到2020年，融创一共通过招拍挂的方式得到开发项目72个，但总计获得项目176项，因此通过传统方式获取项目占比仅40%，而通过收并购方式获得项目51个，与其他平台合作获取项目34个。
第三，融创的经营业绩增速明显。2010年至2018年，融创的销售额规模从不到100亿元增长到8年后的4000多亿元。 2018年融创实现营业收入1247.5亿元，营业收入同比分别增长53.45%、86.8%和89.52%，毛利率在三年内快速提升13.72%，20.69%和24.96%，同时巩固了其全国第四大房地产企业的地位，连续四年保持50%以上的业绩增速。
5.结论及建议
5.1 本文结论
“三道红线”政策发布半年后，随着房企2020年业绩陆续出炉，多数房企去杠杆工作终现成效，由红转黄或由黄转绿的主体比比皆是。
