营改增背景下房地产企业财务管理的难点探讨
【摘要】2012年，上海成为我国首个实施营改增试点的城市，之后，北京等多个省区也被纳入到营改增试点范围内，包括房地产行业。我国发展至今，税收制度还不是很完善，可以说营改增税制的实施对我国的社会经济和企业改革都有重要影响。在营改增背景下，房地产企业的财务管理也将面临着许多新的挑战和难题。本文将对营改增以及房地产财务管理特征进行简述，并在此基础上对营改增背景下，房地产企业的财务管理所面临的难题进行探讨，同时提出了相应的应对措施。
【关键词】营改增；房地产企业；财务管理；难点
1.前言
营改增税收是我国根据当前国内的实际发展情况所实施的一项合理的，与时俱进的税收制度。该制度的落实对于推动我国社会经济和企业的长远、健康的发展都有重要意义。然而，面对新的税收制度，房地产企业因为财务流程复杂，资金管理不到位，理解有误等问题还不能很好的适应，也无法利用这一税收制度的优势来促进其自身的发展，给公司谋求更大的经济效益与发展空间。所以，在新的税收制度下，探讨房地产企业的财务管理工作意义重大。
2.概述
2.1营改增简述
营改增是营业税改增值税的简称，是我国制定实施的，将之前缴纳营业税的应税项目进行改革，改收增值税。自2012年开始，营改增试点在上海的交通运输行业和部分服务业进行；2012年的8月份，北京、江苏等全国10个省区市也成为营改增试点；第二年，营改增试点扩展到全国范围，发行业、影视制作业以及广播行业也成为试点之一；到2014年，电信、邮政通信以及铁路运输业都成为试点之一。从营改增试点实施到2015年时间里，粗略统计全国营改增后减税累计达到5000多亿元。从2016年开始，我国将在全国范围内的多个行业实施营改增试点，房地产行业也会因此迎来大变革，在财务管理上将遇到新的挑战与难点。
我国的税收制度发展还不够完善，一直以来都存在纳税流程与课税范围上的重复纳税等不少问题，从宏观方面来讲，营业税改增值税的税收制度如果能够得到全面的实施和改革，则将会从根本上解决上述问题，企业的生产成本也会得到很大程度的降低，对于减缓企业压力有重要意义。从深层次上来讲，营改增制度的实施也会影响部分企业的产品定价，能在一定程度上扩大我国的消费规模，并推动中国社会经济的发展，让企业的投资结构得以进一步优化。
我国在进行营改增税收制度之前，营业税属于中国在境内征收的商品劳务费的其中一种，无形资产的转让、销售不动产和应税劳务都属于其课税的对象。而增值税则是流转税的一种，其计税的依据是应税劳务和商品在流转过程中所产生的增值额，它主要有两种：销项税与进项税，进项税一般是用在抵扣上。
2.2房地产企业财务特点
在房地产企业的财务当中管理当中，使用资金和筹划税负是最重要的两件事。众所周知，房地产行业和一个城市的规划还有建设都是密切相关的，其所生产的产品金额都比较高，因此房地产行业在运营时需要具备的资质和许可证书都有着显著的行业特征。举个例子来说，工程建设的时间一般是一年甚至更长，只有获得有关监督管理单位的批准与认可才能销售其产品，且销售时点一样需要获得相关单位的批准。此外，土地是一种根本性的投资，我们只有通过公开招标的方式才能获得土地，招标又必须具备充足的投标保证金。所以，对于房地产行业的财务部门来说，如何使用资金以及资金的流转都一定要有筹划。所以我们应该要求房地产企业在其财务管理中，需要在收款当期就缴纳预收账款等各种流转税，并在确定公司当期的收入一号对其相对应的房地产成本进行合理科学的估算，还有实际上要缴纳的所得税也应该在此基础上估算出来。因为财务人员估算出来的成本和相对应的时间里需要缴纳的税额有密切联系，因此财务人员一定要对整体投资成本进行仔细、合理的估算。在房地产行业当中，对一个公司营影响最大的税种就是土地增值税，所以房地产的财务人员还应该对我国相关的制度，如《土地增值税》里所实施的各种计税方式会给公司带来什么样的影响进行深入了解，并在项目实施时实时跟进。归纳起来，房地产行业的财务有以下几个方面的特征：
2.2.1组织架构差别大
房地产企业的项目产品，主要为建筑物，这是不动产，因此营业税的纳税义务发挥着重要作用。一般情况下，房地产企业会根据项目所在的地点不同来下设分公司。然而，大多数分公司所储蓄的土地量并不是固定的，也就是说其在当地主体上有着很强的不可持续性，这导致分公司与母公司之间的时间期限有很大差距。
2.2.2成本数据难获取
房地产企业的核心业务是对房地产进行开发、经营等，各个企业在产品设计方面都有属于各自的特征，只能依靠基础的成本信息来获取成本数据，存在一定的分散性。这就导致企业在管控成本方面有间接性，而使用或参考标准成本的方式并没有多大意义。
2.2.3税收管理难度大
在房地产行业当中，小的工程只需要几个月即可完成，但大项目可能需要几年的时间才能完成，同时其纳税金额的基数比许多传统行业来说都要高，所以我国将房地产行业的纳税义务提前到了实收款这一阶段，根据预收款预征土增税就是很典型的例子。此外，房地产行业所涉及到的相关行业多种多样，在获取发票方面也存在很多问题，导致房地产公司的税收管理程序多而杂，资金管理有很大的风险。
2.2.4资金占用情况突出
3.营改增背景下的房地产企业财务管理问题
3.1管理不足
3.2理解不透彻
3.3资金管控问题
4、几点建议
4.1加强管理
4.2加强理解
4.3全面资金管控
4.3.1完善会计核算机制
4.3.2对税负进行合理控制
4.3.3合理调整经营方式
5.结束语
营改增税收制度在房地产行业实施的时间还不是很长，企业在这一方面还不能及时的适应调整过来，所以部分房地产企业不仅不能利用新税制来降低税负，给企业带来新的发展机遇，反
