本文是一篇项目管理论文，本文以A项目的成本管理为研究对象，对其成本控制现状和问题进行了分析，并提出了相应的优化对策方案。通过对A项目的基本情况和成本控制现状的介绍，以及专家访谈和问卷调查获取的数据分析。
1 绪论
1.1 研究背景与选题意义
1.1.1 研究背景
房地产一直以来都对我国的经济高速发展起着重要作用，也在国民经济总值中有着不可或缺的地位。国民经济的发展不断刺激着房地产的发展，而房地产行业的发展又反过来对我国经济的整体繁荣起了带动作用，促进了上下游行业的发展并提供了相当的就业岗位。
回顾过去的21年，我们可以将其大致分为五个时期，每个时期房价的表现也各不相同。在2000年至2007年间，房地产市场一直在不断上涨，尤其是在2004年和2007年，房价有着颠覆性的爆炸式增长阶段。尽管有些虚高，但政府执行了严格的调控政策，同时居民收入也大幅提升，相对来说这段时间是较为健康的上涨阶段。
随着2008年至2009年间美国次贷危机和欧债危机的迅速蔓延，全球都被波及，国内楼市也展现出了悲观预期。此时房价小幅回调，持续约一年。
在2009年至2011年间，国务院推出了四万亿计划来刺激经济，同时也出台了一系列救市措施，房地产市场彻底触底反弹，房价大幅上涨。
接下来的2011年至2014年间，楼市调控政策收紧，房地产库存不断堆积。这一时期，房价呈现横盘趴窝状态，持续约四年。
再之后，在2014年至2016年间，房价进行了区域分化，整体经济形式劣化，导致经济不再追求高增长，而是逐渐转而求稳，这之后，经济进入了新常态，一、二线城市房价高，而三、四线城市库存多。由于新形势的变化和适应变化的要求，住房政策也相应地，由求增求涨转变，去库存成为了新焦点。自此，房价一路稳中有进。
1.2 研究内容和方法
1.2.1 研究思路
本研究以房地产成本管理的问题和优化策略为题进行研究，按照提出问题、分析问题、解决问题的思路构建，以A项目作为研究对象，根据文献进行研究，先学习国内房地产项目成本管理的经验，然后使用专家访谈和问卷调查，进行A项目实际问题分析，然后按照项目的周期将A项目划分为事前、规划、施工、收尾四个阶段进行问题归纳和原因分析，并提出相应的改进和优化措施。
1.2.3 研究方法
本文主要分析A项目建设过程中项目成本管理水平和其中存在的问题，并通过理论结合实际分析项目成本管理中问题的成因，通过全生命周期原理分析在房地产项目各阶段，并对过程中可能与成因对应的阶段提出优化策略。 具体研究方法如下：
文献研究法：通过针对房地产项目的成本管理及控制相关的文献进行客观全面的搜集，对相关概念和方法进行梳理和归纳，并通过文献梳理将项目成本管理中常见的问题进行梳理，在文章进行问题收集时进行问卷设计。并将对应的解决策略在现有研究基础上应用到本项目中。
案例分析法：以A项目为研究对象，将归纳总结的理论方法应用到该项目的成本管理工作，提出优化措施。
定性与定量相结合分析法：对A项目的各项成本和数据指标进行分析，探寻数据中可能反映出的成本管控的问题。并且对项目中存在的管理问题进行定性分析，将两者相结合共同探寻项目中成本管理存在的问题从而进行优化措施的探索。
2 国内外研究现状
2.1 概念界定
2.1.1 房地产成本管理相关概念
房地产项目成本管理是指在房地产项目的全过程中，对项目成本进行有效的规划、估算、预算、控制和核算，以保证项目在批准的预算内完成，达到最大限度地降低成本、提高效益、提高项目的投资回报率，实现项目的经济效益和社会效益的管理过程。
对于房地产开发企业来说，房地产项目成本管理可以帮助企业合理确定项目投资规模和回报率，优化资源配置，提高资金利用效率，控制成本风险，增加利润空间，提升企业形象和信誉。
对于房地产市场来说，房地产项目成本管理可以促进市场价格的合理形成，避免恶性竞争和价格波动，维护市场秩序和稳定，促进市场供需平衡和结构优化。
因此，房地产项目成本管理是房地产开发企业、市场、社会和国家共同关注的重要课题，也是房地产开发企业不断提升自身核心竞争力的必要手段。通过有效的成本管理，可以帮助房地产项目管理者更好地掌握项目的成本状况，及时发现和解决问题，确保项目顺利进行并获得最佳投资回报。
一般房地产项目管理过程中将房地产成本划分为以下：
（1）土地成本：指为取得土地开发使用权或开发权而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关费用、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。
（2）行政事业性收费与前期工程费用：取得土地开发权之后、项目交纳政府及有关部门的报批报建等行政事业收费及开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、三通一平等前期费用。主要包括行政事业性收费、报批报建费、定额外专项检测费、增容配套费、三通工程费、场地平整、临时设施、勘测丈量费、规划设计费以及独立样板房和独立售楼部等。
（3）主体建筑安装工程费：项目开发工程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用包括地上地下两部分，从地基处理工程开始，开挖的土石方工程以及地下室粗装修到地上除桩基工程外的基础工程及上部结构工程和粗装修工程，还包括门窗、楼梯间、电梯间、外立面等的装修工程，主要包括基础工程费、地下室结构及粗装修、地上结构及粗装修、门窗工程、公共部分装修、外立面装修、栏杆工程等。
2.2 国外研究现状
在国外，房地产业已经是发展百年的成熟产业，国外对房地产业的成本控制研究早已发展成熟，上世纪，国外相关学者发表了关于战略成本的理论，并通过战略成本对于企业如何提高成本控制水平进行了阐述。Westney(1992)对全面成本管理理论进行了解释，并提出了企业进行全面成本控制的必要性[1]。Robin Cooper 和 Refine Slagmulder(2004) 研究中发现，成本控制依赖于组织内提供的环境，因此提出了组织间成本控制思想，认为成本控制应该通过协作来实现企业利润的提高[2]。Barrett.G(2005) 对企业项目全过程成本控制理念进行了深入阐述，并设计了全过程的管理模型，强调企业的成本控制应该贯穿于项目建设的全过程，全生命周期在企业成本控制中扮演着重要角色[3]。NalanieMithraratne 和 Brenda Vale(2012) 强调企业的项目开发过程是动态的，在变化中探寻控制成本的策略。项目成本控制的过程也必须充分认识到项目建设过程中的各种变化和波动[4]。Santos(2013) 应用全生命周期理论计算投资额，并将计算结果与其他投资方案进行对比，进一步证明了全生命周期理论在成本控制中的应用优势[5]。Richard W. Sievert. （2016）介绍了价值工程，并建议企业房地产经理应采用面向功能的系统团队方法来创建一系列可接受的解决方案。涵盖了该方法的基本原理、目标和操作。并解释了为什么价值工程应该被强制作为正式的操作程序，以提高项目、产品、服务、建筑物、系统和财产的财务绩效和适销性。价值工程是一种强大的团队方法来定义设施需求[6]。Uchenna Sampson Igwe （2020）介绍了在施工阶段控制建筑项目成本的最新进展，重点放在建筑创新和技术进步上[7]。Pereira（2020年）等意图了解房地产项目风险的不同原因，并衡量引发偏差的风险因素，在葡萄牙房地产市场的成本、时间和质量方面进行了研究[8]。Abdulelah M Ali（2021）等人研究通过成本管理阶段对桥梁建设项目进行风险评估。引入了项目风险分析，以评估归属于总成本的风险比例[9]。S Deep等（2022）提出房地产部门的建筑项目对一个国家的经济增长非常重要。然而，由于一些制约因素和陈规陋习，建筑业正遭受着重大的资本损失。对近期文献的回顾表明，在发展中经济体进行的房地产建设项目（RECPs）中发生的风险可以分为四类，即金融风险、设计风险、执行风险和社会政治风险。并通过调查总结了六大关键风险因素即缺乏有效的计划、执行限制、外部限制、客户引起的限制、项目限制和合作伙伴经验 [10]。
3 A项目成本管理现状分析 ........................ 13
3.1 案例介绍 ........................ 13
3.2 项目管理现状 ................................. 14
3.3 项目成本测算现状 ................................... 15
4 A项目成本管理存在的问题与原因分析 .......................... 18
4.1 专家访谈 ........................... 18
4.2 问卷调查 ........................ 23
4.3 成本管理问题归纳 ....................... 53
5 A项目成本管理优化策略 ........................58
5.1 事前阶段优化策略 ............... 58
5.2 规划阶段优化策略 .................................. 62
5.3 施工阶段优化策略 ........................... 63
5 A项目成本管理优化策略
5.1 事前阶段优化策略
5.1.1 优化项目管理组织架构
面对在该项目实施项目管理中的成本控制问题，进行适当的企业架构调整是进行优化的第一步。考虑到现在A项目中存在的控制问题，项目优化的首要解决方案就是改变当前项目管理模式，引入pmo运营体系进行组织结构调整。使其适应现在项目
