本文是一篇项目管理论文，
第 1 章 绪论
1.1 研究背景
目前，国内商业地产尤其是商业综合体项目的发展成为热点。到 2013 年，我国大概有 52.57%的农村人口转化为城镇人口，已有赶超世界水平的趋势，我国在这方面获得了不小的成绩。然而城镇化所达到的程度还不高，限制了城市的建设，能够在以下方面表现出来：城镇化发展缓慢；过度追求土地资源的面积，忽略了土地探索开发模式的合理性；人类在开展经济、社会活动时超过了城市可以承受的最大限度资源短缺等。
根据我国经济水平较高的几个城市的商业发展状况，并结合之前的数据来预测以后的发展前景，发现商业在 2005-2010 年快速成长。如果到 2015 年，商业涵盖的办公、餐饮、展览、交通等一系列衍生行业的面积会达到 16437 万平方米。这些年，商业发展迅速，销售方式、电子商务模式一直在完善创新，既满足了购买者的需求，也带动了城市经济的发展。
依据以往的一些习惯做法和先例，如果人均国内生产总值为 10000 美金，那么将会给商业的成长注入巨大活力[3]。就好比英国牛津街、韩国首尔明洞大街、新加坡乌节路、莫斯科阿尔巴特大街、纽约第五大道、日本新宿大街、德国库达姆大街等，都是面向世界的知名商业中心。从进入 2004 年开始，政府不断运用多种手段对经济进行调节控制，
保证经济平稳运行，放缓房地产的发展速度。比起居民居住地的建设，商业用地的建设将会获得更大利益，所以很多企业选择将土地用来建设商业场所，大大提高了商业用地的面积。商业涵盖的办公、餐饮、展览、交通等一系列行业都属于商业用地建设，万达、龙湖等大型企业都将目标转向商业用地的建设中，选取人流量最集中的繁华地段来建设商业中心、酒店、公寓等，宝龙、金地等地产企业也在经济发展水平较高的地区建设商业综合体。
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1.2 研究的目的和意义
1.2.1 研究目的
商业综合体由涵盖范围广、成本高、发挥作用大而闻名，其建设方案与以往的居住区建设有很大的不同，要求决策者有清醒的头脑、大量的高素质人才以及丰富的资源等，这样才能成功完成该工程的建设。以往的建设方案是把整个工程划分成部分，每个部分都有各自的运营模式；规划时期根据平面蓝图来设计；在选择最佳承包者的过程中与第三方团队展开讨论；在工程开始建设时，对成本、效果、时间等进行严格监管”；在进行场地出租和试验期的过程中，环节并不复杂，只需要将最后的竣工图交送给商运部，但部分企业并没有根据施工图绘出现场的实际情况，草草了事，使得相关部门对其了解不准确，为项目实施带来了麻烦。
商业综合体的建设繁琐，涵盖的领域很广，在成本、设计规划、选择承包商、出租出售等方面需要做很多工作，调动所有人员一起投入到工程建设中。由领导人组织建设该工程的所有工作，指挥手下人员分别在各自工作岗位上，努力达到预期目标，遵循公平、公正、公开的原则，及时获取有效信息，发挥团队合作的最大作用。
1.2.2 研究意义
截至 2018 年 2 月 28 日，国家统计局近十年来投资情况及增长幅度公告之固定资产投资：
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第 2 章 商业综合体项目 BIM 技术与 IPD 理念应用概述
2.1 商业综合体项目特征
商业综合体缩写为 HOPSCA，是代表其组成的业态：酒店（Hotel）、办公（Office）、公园（Park）、购物（Shopping Mall）、会展（Convention）和公寓（Apartment）。通常商业综合体以购物、酒店、办公三种业态为主，各业态之间能够相互依存、相互助益，从而形成多功能、高效率的综合体。
综合体因涵盖范围广、成本高、发挥作用大而闻名。综合体包含多种业态，但并不是单纯的堆积多种物业形式，应加强对物业的管理，提高运行效率。同时，还应制定出正确的战略目标，尽可能的满足消费者的需求，创新服务模式，才能够在行业中处于不败地位。其主要特征有：
1、涵盖的领域范围广。因为该工程主要关注点是在效益上，就要以最小的成本发挥出最大的作用，为消费者提供更优质的服务，获取最大的利益。大概计算一下，规模在 100 万平米以上的商业中心大都在北京、深圳等经济水平较高的城市；而像南京、重庆等城市，因为受经济发展水平、人口、城市规模等方面的影响，综合体项目面积主要为 20-40 万平米，所占比例为 65%。
2、建筑形体多种多样。在设计建筑时，因为城市的空间有限，在满足与城市景观和谐融洽的同时，越来越多的设计想要通过新奇亮眼的造型吸引注意力，从而能够成为所在区域的地标性建筑。
3、建设时间长。从整体来看，若一个综合体建筑至少有六层，总高度在 100 米以内，那么正常来说，完成这项工程所需的时间大约是 28-33 个月，项目建成后由于区域业态调整、品牌招商、主题风格调整等涉及到二次开工，那么将会用至少五年的时间来完成。
4、成本高昂。在这项工程里不同类型的商业业态，其销售模式、经营理念、产品价格都是不一样的，比如酒店是项目定位的标志性物业；多样且富含主题性质的精装商业为项目客流提供保障，是该工程最为关键的部分，能够获取高利益；写字楼能够显示该工程的档次和等级；公寓出租能为该工程提供充足的流动周转资金。然而这些不同类型的商业业态需要巨大的运营成本，这就加重了开发公司的经济负担。
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2.2 BIM 技术概述
如今建筑业的发展情况是，BIM 技术逐渐成为开展工程必须使用的一项技术，在国外的很多发达国家广泛普及，而且这项技术逐渐完善。它主要是基于数据库展开，在动态模型中进行物理效应，完善整个工程的规划、实施和运营，而且要与相关部门进行信息沟通，及时获取有效信息，处理在建设中出现的问题，使领导者能够做出正确决策，遵循公平、公正的原则，平衡制造商与生产商的关系，加强对工作人员的监管，这样有利于节约建设成本，减少建设时间，实现工程建设的预期目标，还能够促进企业的发展。
2.2.1 BIM 技术的定义
BIM（Building Information Modeling，建筑信息模型）是一种通过为建筑物的每个构件及设备建立可读的信息模型，帮助改进项目的计划、设计、建造、运营和维护过程的技术。该模型由样板文件及其中包含的系统族、针对性独立创建的内建族和收集既成的载入族文件组成，根据不同项目的使用需求，规划制定族文件参数及几何形态的精细程度，能够在建筑的全生命周期的各阶段持续使用。BIM 技术的核心是对数据信息的创建、收集、传递、使用和管理。在欧美发达国家，BIM 技术已经得到了广泛应用，其应用价值也得到行业和政府的认可。
2.2.2 BIM 技术的发展
BIM 最开始是在美国被广泛的运用的，美国的相关管理部门在 2003 年的时候推出了国家新一阶段的发展规划，并且出台了一系列的 BIM 指导方案。美国的陆军工程兵团在 2006 年绘制了一份十五年间的 BIM 图像。美国建筑研究院中的部门主要负责 BIM在应用方面的调查和研究。目前在这种模式下已经有了很多不同的规范[10]。在建筑业的BIM 模式上正在进行一次大的变革。美国建筑科学研究院于 2007 年发布 NBIMS，旗下的 Building SMART 联盟（BSA）负责 BIM 应用研究工作[。2008 年底，BSA 已拥有IFC（Industry Foundation Classes）标准、NBIMS、美国国家 CAD 标准等一系列应用标准。我们国家也是在最近三十年引进这类模式。但现在主要是用于设计公司、施工单位和不同类型的顾问公司。目前政府也开始逐渐对 BIM 的发展进行探索和研究，从世界发展的角度来看这种技术的营运已经成为一种趋势。
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第 3 章 传统交付模式下商业综合体项目现状及问题............15
3.1 商业综合体项目开发和管理的重点..........15
3.1.1 商业综合体项目的开发要素..........15
3.1.2 商业综合体项目管理的主要内容...........15
第 4 章 基于 BIM 技术的商业综合体项目 IPD 理念应用.........22
4.1 BIM 技术与 IPD 理念的集成...........22
4.1.1 引入 IPD 理念的必要性............22
4.1.2 BIM 信息架构的构建和管理.............22
第 5 章 案例分析..............30
5.1 项目概况..............30
5.2 应用 BIM 技术及 IPD 理念的原因............30
第 5 章 案例分析
5.1 项目概况
近年来随着互联网的普及和电商模式的兴起，线下传统百货行业遭受了不小的冲击，出现严重亏损，万达百货也不例外。于是，万达集团采取“去地产化”的策略，集中人力资源和资金做“轻资产”。即万达集团凭借自身多年的商业地产开发管理经验和行业内的品牌影响力，负责项目的选址、设计管理、建造管理、招商和运营管理，而投资建设万达广场的资金则有另外的合作投资方出，项目建成后产生的租售收益由双方按照协商比例分成。相比传统的重资产开发模式，这种开发方式可以大幅降低前期开发的资金压力，在商业地产激烈竞争的环境中继续保持万达业务快速拓展的进度。在2016-2017 年，每年开业的 50 个万达广场中，超过 40%都属于轻资产项目。计划在 2018年及以后，万达将继续保持每年至少开业 50 个万达广场的速度，而轻资产项目所占的比例也将提升到 80%。为了保障轻资产项目的规
