第一章 引言
1.1 选题的背景、目的和意义
1.1.1 选题的背景
随着经济的发展，房地产行业日益成为国民经济的支柱产业，由于房地产项目投资规模大、周期长，做好项目的成本管理意义特别重大，行业竞争的加剧并日益规范，使得项目成本管理日益受到房地产企业的重视。做好项目的科学、规范、主动、全面成本管理才能提高企业的竞争力，创造良好的效益从而企业才能得到长久持续发展。根据国内外关于房地产项目的成本管理研究现状，针对我国房地产成本管理的实际进行研究发现，现阶段我国房地产项目成本管理仍有很多空白点、问题和不足之处，例如，对应成本管理的组织机构和职能设置不完善和不合理、对项目设计阶段项目成本管理缺乏重视和可靠分析论证、招标阶段的成本管理不到位、合同分析和合同管理不到位、成本管理的空白点和误区较多、工程材料和设备的选择未经全面可靠的成本分析论证、成本管理方式方法和手段落后、相关成本管理措施不到位、缺乏成本管理的风险意识、对成本管理的组织措施和制度保障认识不足，对全面成本管理的认识和理解有待加强等。由于房地产项目成本管理不仅贯穿于房地产项目管理的整个过程中，而且还涉及到企业的不同部门，不但涉及到项目成本管理的各要素，还牵涉到各要素之间相互的协调配合和措施保障，因此对房地产项目成本进行全面管理的研究就显得非常必要，具有十分重要的理论研究意义和应用价值。
1.1.2 研究的目的和意义
研究的目的：总结分析国内外房地产项目成本管理的研究发展现状和实施中所面临的问题与不足；对全面成本管理理论进行系统梳理并进行研究从而提出较完整系统的全面成本管理体系；从全面成本管理角度对所选项目进行信息的收集和整理分析；运用相关项目管理方法和工具对所选项目进行全面成本管理分析研究；针对具体工程项目成本管理中存在的问题和不足进行分析、论证、总结和进行对策研究。
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1.2主要研究内容和研究方法
1.2.1 论文主要研究内容
本文通过对全面成本管理理论介绍，探讨房地产工程成本管理中存在的问题和影响因素，分析项目全面成本管理过程，构建房地产项目全面成本管理体系，并以该体系对具体项目成本管理进行分析，并提出解决房地产项目成本管理问题的解决对策。研究内容主要包括以下几个方面：
（1）、房地产全面成本管理理论概述；
（2）、房地产全面成本管理体系的建立；
（3）、结合实际分析房地产项目成本管理现状及存在的问题；
（4）、运用全面成本管理体系进行实证分析和对策研究。
1.2.2论文主要研究方法
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第二章 房地产项目全面成本管理理论
2.1全面成本管理理论
全面成本管理不仅仅是某一方面的成本管理，而是考虑各种成本影响因素的，考虑项目各阶段成本管理风险的，并且是相关人员都参与的全面的成本管理。不但是包括项目前期决策、设计、报建、招标、施工、竣工全过程的成本管理，也是项目全要素、全风险、全团队的成本管理，同时也是项目成本的全面集成管理，而且项目成本管理贯穿于项目开发阶段和运营使用阶段的全生命周期。全面成本管理代表了最先进的生产力和管理水平，是现有项目成本管理理论和方法的综合和系统集成。
根据全面成本管理的概念，其理论由以下几个要素构成：
（1）、对项目全过程的活动和过程进行成本管理的全过程成本管理；
（2）、对项目各要素进行集成管理的全要素集成管理；
（3）、对项目确定性、风险性和完全不确定性风险进行管理的全风险成本管理；
（4）、对项目涉及的相关方进行利益协调和实现项目价值最大化的全团队成本管理；
（5）、对整个项目全生命周期进行成本管理的全生命周期成本管理。
房地产项目全要素集成成本管理思想和方法认为：一个房地产项目的各个要素之间（工期、成本、质量、范围、风险、资源等）是互相影响的，需要找出他们之间的相互关系，对项目管理活动进行综合性管理、控制、协调并全面考虑，以便实现各要素之间的合理配置和项目的整体利益最大化，其重点关注项目要素的集成优化。
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2.2全面成本管理体系实现的保障措施
全面成本管理体系是一个成本保障体系。其中全面成本管理体系的制度保障措施如下：
根据全面管理相关理论和方法制定、健全全面成本管理的相关制度和流程体系；
明确与项目成本管理制度配套的相关办法和方案的具体规定；
编制满足全面成本管理要求的成本管理计划；
确定项目各阶段目标成本；
进行项目全面成本管理责任分解；
明确相关部门的职责和权限，并加强项目沟通管理机制的建立和完善；
全面成本管理的监督机制建设和绩效考核机制的建立和落实。
另外同样需通过相关组织、技术、经济、合同等手段措施对全面成本管理体系的运行提供全面必要的组织保障、制度保障、活动保障、资源保障、方法保障。
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第三章房地产项目全面成本管理体系··············14
3.1 房地产全面成本管理体系设计思路和原则···················14
3.2 全面成本管理体系构成···················· 14
第四章 案例研究················30
4.1 项目概况············· 30
4.2 项目成本管理存在的问题················· 32
第五章 结论与展望·················51
5.1 结论··················· 51
5.2 展望·············· 51
第四章 案例研究
4.1 项目概况
XXX 会展中心三期项目总建筑面积共计为 203270.96 平方米，其中地上建筑面积为 128505.49 平方米，地下建筑面积为 74765.47 平方米，地下面积中的人防建筑面积为 26268.19 平方米，由所在公司 A 公司与合作建设方 B 公司进行联合开发，项目达到转让条件后完成项目转让，将项目转让给我司。该项目为 XXX 会展中心的配套工程，建筑功能为写字楼、商业和酒店，建筑形式为 4 棟连体建筑，根据项目开发协议归属我司的为南侧区域的 2 棟写字楼和酒店，其中地上建筑面积为 51360.22 平方米，地下建筑面积为 34158.21 平方米，地下面积中的人防面积为 11953 平方米。
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第五章 结论与展望
5.1 结论
通过本文以上研究分析，可以得出以下结论；
（1）、对房地产项目进行全面成本管理十分必要，其对房地产项目的开发和经营成功极为重要，成功的项目全面成本管理能够为项目带来巨大的经济价值和持久竞争力；全面管理理论和管理体系固然十分重要和必要，但重在落在实处，即全面成本管理体系的完善和真抓实干。
（2）、本文运用全面成本管理理论和相关技术、方法，结合房地产项目成本管理实际，构建房地产项目全面管理成本管理体系，并系统阐述房地产项目全面成本管理各要素在房地产项目成本管理体系中的具体管理应用要求和办法、体系的保障措施及管理体系的更新办法；成本管理体系保证了涉及房地产项目开发和经营的全成本、全费用的管控，不但包含开发阶段的成本管理，还包括经营阶段的成本管理，不但包括开发成本的成本管理，还包括了财务费用、税费、销售和管理费用等的成本管理；本文结合房地产项目成本管理实际的空白和误区，在全面成本管理体系的设计和改进中进行了很多必要的修正和补充完善。
（3）、结合具体房地产项目实例进行分析以及研究，分析房地产项目成本管理问题的原因，结合具体项目实际进行管理体系的具体应用，探讨解决成本管理问题实现全面成本管理体系管理要求的具体成本管理改进对策和方案，通过实例验证全面成本管理体系解决方案的先进性和可行性。
（4）、针对全面成本管理部分理论具体技术和方法缺失的现状，可充分、有效利用财务管理、投资、技术经济、建筑管理、工程咨询等相关领域知识实现管理体系的要求，同时亦应把相关学科的最新发展理念应用于房地产全面成本管理体系和实际应用中；并对最新的项目管理理论的变革管理做了简要介绍，并在成本管理体系的更新中予以应用。
参考文献（略）
