本文是一篇项目质量管理论文，本文基于提升房地产项目质量控制水平目的出发，以上湖御园二期项目为例，通过文献研究、案例分析和定量与定性相结合的方法，分析和总结上湖御园一期项目质量管理手段和方法，把项目管理和质量管理的新理论、新方法以及新技术引入其中，通过不断的研究与实践，让上湖御园二期项目的质量管理方式方法得到改进和提高。
第 1 章 绪论
1.1 研究的背景和意义
1.1.1 研究背景
房地产项目质量同人民群众切身利益密切相关，在新时代中国经济由高速增长向高质量发展转变的背景下，对于美好生活的向往使得人们对于房地产项目质量要求不断提高。但随着我国房地产行业的快速发展，部分开发商片面追求缩短建设周期、提升项目效益，忽视了项目的质量管理问题，导致项目建设过程中事故不断、项目交付后质量问题层出不穷，不仅降低了项目经济效益，也损害了企业自身形象。此类问题，必须引起各房地产企业和政府管理部门的高度重视，积极采取措施严格项目质量管理，切实提升房地产项目质量管理水平。
目前来看，我国房地产项目质量管理的问题主要表现在：一是质量管理意识不强，项目质量管理的组织工作不够完善，没有建立起有效的质量管理组织体系；二是质量管理专业人才缺乏，项目质量管理的专业性和系统性不强；三是质量管理体系不够完善，没有对项目质量管理的全过程开展有效监督；四是质量管理的新技术、新方法应用得还不够多。
目前房地产业竞争日趋激烈，各个开发商、设计单位、施工单位都以质量求生存为目标，优胜劣汰成为了一种趋势。开展项目质量管理，有助于房地产公司提高项目质量，培树质量品牌形象，提升企业综合竞争力，在激烈的市场竞争中占据优势地位。本文基于提升房地产项目质量控制水平目的出发，以上湖御园二期项目为例，分析和总结上湖御园一期项目质量管理手段和方法，把项目管理和质量管理的新理论、新方法以及新技术引入其中，通过不断的研究与实践，全面提升上湖御园二期项目的质量管理水平。
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1.2 国内外文献综述
1.2.1 国外文献综述
最早开始研究质量管理理论的是西方学术界，西方学者对于“质量管理(QualityManagement，QM)”的定义不尽相同，国际标准化组织（ISO）在 ISO9000 标准中，“质量管理和质量保证”这一节的定义为：“质量管理是所有管理工作的一个组成部分，其主要作用是制定质量管理计划，并组织实施质量管理工作”。在 ISO8402 标准中，扩展了质量管理的内涵，其明确指出：“质量管理是在制定质量方针、目标和职责的基础上，组织开展质量的策划、控制、保证和改进等一系列活动，来实现其预期质量管理目标”。通过分析前文可以看出，质量管理是一项从上至下，由高层领导向基层员工推进的管理活动，在这一过程中，组织的每名成员都要发挥自身职责，积极参与这项工作，以达到质量管理的最终目的。
国外学术界对于质量管理理论的研究，最早起源于对制造业的研究，在研究成果逐渐成熟后，相关理论被逐渐引入到包括建筑工程行业在内的其他行业，主要有：
在工程项目质量管理方面，外国学者普遍认为项目质量管理应当包括项目生命周期的各个阶段。ZappileJames（2004）认为，房地产开发商的主要利润来自于房地产项目，而质量管理是提升项目质量，增加项目理论的重要途径，因此项目在建设过程中必须高度重视质量管理工作，尤其是与各类材料供应商开展合作，以实现降低成本提升质量的目标[1]；Gulyani 等（2008）研究了肯尼亚贫民区住宅项目的质量管理问题，提出了提升项目基础设施质量水平的对策[2]；Seiler（2010）深入分析了住宅项目在竣工后的售后阶段的质量管理问题，进而指出售后服务的质量管理对项目整体质量管理产生重要影响，必须做好该环节的质量管理工作[3]；Imbeah（2012）研究了非洲大陆住宅项目质量管理问题，提出了全面质量管理的实施路径[4]。Sugandi（2012）则指出，住宅工程的项目管理，必须以购买者的购买需要为中心[5]；Sarathy（2013）利用 AHP 分析法，创建了项目质量管理的评价模型，并开展了项目质量管理评价[6]；Berry（2013）认为，房地产项目的价值的高低，与项目设计质量密不可分，要提升项目价值，就必须严格开展项目设计，提升项目设计质量[7]；Ziemba 等人（2015）以可持续发展理论为基础，认为开放商应切实承担起社会责任，开展项目当下与未来应实施的质量管控[8]；
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第 2 章 建设工程项目质量管理的基本理论
2.1 建筑工程项目质量的内涵和特点
2.1.1 工程项目质量的内涵
项目质量的含义，就是指在建筑工程项目实施的过程中，按照项目的设计标准、技术参数和施工规范等的要求，对项目整体质量进行把控、管理，使其满足用户的安全、审美或使用需求的一系列质量管理工作的总和[61]。与此同时，工程项目质量管理就是指为了使项目质量水平达到最优，而实施的一整套质量管理活动的总称[62]。
本文认为，工程项目质量管理是在明确项目质量目标和计划的前提下，针对项目开展的实际情况，为达成项目质量目标而开展的一系列质量控制活动的总和，主要包括组织体系设立、人员管理、技术管理、材料和设备管理等各项活动。
工程项目与一般产品和项目相比，在质量管理上具有明显差异，主要表现在以下方面：
（1）复杂性较高
工程项目建设是一项系统性工程，在其设计、招标、建设和验收过程中，包含一些列复杂的技术，其项目质量管理活动需要经过科学规划并实施，与一般产品的形成过程和质量管理活动较为简单的特性截然不同。
（2）影响因素多
在项目的策划到最终建成过程中，需要经过多个阶段和复杂工序来建设实施，在这一过程中，影响其质量的因素较多，需要逐一加以分析并有针对性的予以解决，以保证项目质量达到预期目标。
（3）问题发生率高
项目的实施是一个长期而复杂的过程，受到多方面因素的影响，任何一方面控制不力都会导致出现问题。与此同时，项目的施工部门较多，各自负责领域不同，在施工中需要高度配合予以共同推进，如果只考虑各自自身利益，就很容易在各环节交接过程中出现问题。
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2.2 全面质量管理原理和方法
2.2.1 全面质量管理原理
全面质量管理起源于西方，是指以质量为中心，组织全员参与的，使组织成员和顾客满意的管理活动，简称 TQM。上世纪五十年代，美国通用电气专家阿曼德·费根堡姆（Armand Vallin Feigenbaum）和约瑟夫·M·裘兰（Joseph M. Juran）第一次提出了全面质量管理的概念，其认为“全面质量管理是以客户需求为核心，采取最经济手段开展生产和服务，在此过程中各部门自觉提升研发、生产和服务质量，构成整体的全面质量管理活动”[64]，其核心观点主要为以下三点：
一是全面性，即在质量管理活动中，应加强统筹协调，使组织的各个部门和全体人员参与到质量管理活动中来，运用科学的技术和方法，为顾客提供满足其需求的产品或服务。
二是过程性，即在产品研发、设计、生产、包装和运输的全过程中，都要提高质量管理重视程度，做好每一个环节的质量管理工作，这些环节需要进行科学统筹，以提升产品质量水平。
三是经济性，即产品质量管理既要考虑顾客满意度，也要考率产品经济性和企业的经济利益，二者缺一不可。上世纪八十年代起，随着全面质量管理理论的发展，其从最初的产品质量管理逐渐扩展到了各行各业的质量中来，在项目质量管理中也逐渐普及开来，为提升项目质量管理水平提供了有力依据。
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第 5 章 上湖御园二期项目质量管理优化效果评价
5.1 项目质量管理优化效果
5.1.1 质量管理优化的组织实施
上湖御园二期项目通过设立质量管理机构，建立治理管理体系，定期召开项目质量管理周例会，有效的解决了上湖御园二期项目实施过程中的各类质量问题，提高了项目质量管理水平。
一是项目质量管理体系高效运行。自项目开工以来，上湖御园二期项目管理机构共开展各类项目分部工程质量检查 73 次，发现各类质量问题 63 个，相关质量问题均被记录在案并提交项目质量管理例会予以讨论。
二是相关管理例会按时召开。自项目开工以来，上湖御园二期项目共召开项目质量管理例会 214 次，出台各类质量管理决定 27 个，讨论并解决各类项目质量管理问题 63 个，经初步统计，为项目挽回损失 417.62 万元。
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第 6 章 结论与不足之处
目前，国内房地产业快速发展，提高房地产项目质量管理水平，能够帮助项目进行全面统筹管理，树立良好企业质量品牌，提升企业竞争力。本文基于提升房地产项目质量控制水平目的出发，以上湖御园二期项目为例，通过文献研究、案例分析和定量与定性相结合的方法，分析和总结上湖御园一期项目质量管理手段和方法，把项目管理和质量管理的新理论、新方法以及新技术引入其中，通过不断的研究与实践，让上湖御园二期项目的质量管理方式方法得到改进和提高。本文研究成果如下：
一是全面分析了上湖御园二期建设工程施工项目质量管理现状及存在问题，在全面了解淄博上湖御园二期项目管理现状的基础上，深入分析了项目设计、招标、施工和验收阶段存在质量管理问题，分析了其存在的质量管理组织结构不完善、人员整体素质偏低、质量管理意识缺乏、管理规范化不足、项目质量管理制度不完善、施工过程管理不严格等问题产生原因。
二是提出了上湖御园二期项目质量管理优化策略。在明确上湖御园二期项目质量管理目标、原则和思路的基础上，设计了设计、招标、施工和验收四个阶段质量管理流程，同时提出了技术、安全和公共关系
