第一章 绪论
1.1 研究的背景及意义
1.1.1 研究的背景
信托行业在国外发展时间较长，认知度和覆盖范围都较为广泛，在国内由于出现时间只有四十年，加之相关法律法规要求其不能公开宣传，所以没有传统金融机构那样的知名度，但却是我国金融行业非常重要的组成部分。根据 2018 年第 3 季度末的数据显示，68 家信托机构管理总资产额高达 23.14 万亿元，管理总资产额排在银行行业之后稳居金融行业的第二宝座。信托作为一种资产配置和投资的方式，通过专业并独立的财产管理运用及特有的风险隔离功能，实现信托财产的稳定增值。随着我国经济的高速发展，财富管理的市场需求随之蓬勃发展，信托产品投资也正在日益成为高净值个人投资者和机构投资者配置和管理资产的重要方式之一，成为了目前“资产荒”大背景下的投资热土。
房地产行业则在我国的经济建设中因其对众多行业都有很大的影响，是当之无愧的主力军，并且纵观房地产行业的地产项目开发全过程，其具有投资价值高、建设周期长和投入资金风险性大的行业特点。
房地产行业在地产项目的开发建设过程中需要将大量资金用于土地出让金支付、建筑原材料购买、建筑机械购置，是典型的资本密集型产业，是否拥有充足的资金对于其项目开发的稳健进行起着决定性作用。我国房地产行业的资金获取方式过于单一，主要以房地产公司自筹、集团公司拆借、银行房地产项目开发贷款为主，上述资金获取途径受国家金融政策调整和房地产行业政策调控的影响极大。近年来，受经济增速放缓的大环境影响，国家对各项金融政策进行实时调整，各银行的针对房地产行业的贷款额度逐年缩紧、放款条件也日趋严格，这一定程度上对房地产行业的稳定持续发展产生了很大限制，导致其项目开发建设的资金获取途径日益减少，无法满足行业发展的需求。
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1.2 研究的内容及方法
1.2.1 研究的内容
房地产信托业务是信托公司业务的重要组成部分，同时也是存在较大风险的业务之一，近年来信托行业房地产信托产品无论是从成立规模还是数量上都呈井喷式增长（如图 1 所示）。XA 信托公司管理资产总额近 6000 亿元，其作为国内管理资产规模较大的信托公司，房地产信托业务是存续规模及盈利占比均较大的业务，但如何有效应对房地产信托业务中可能出现的各类风险管理问题，防范业务风险也就成为了 XA 信托公司必须面对和解决的现实课题。
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第二章 房地产信托业务的理论基础与现状
2.1 房地产信托业务和风险管理相关理论
2.1.1 房地产信托业务理论
房地产信托业务，是指信托公司按照相关法律法规的规定发行信托产品，投资者以货币资金或财产权来认购信托产品份额，由信托公司将上述方式获得的信托财产，按照投资者的意愿以信托公司的名义，为其信托利益或约定的信托目的，通过多样化的管理运用方式，投资于房地产开发项目或房地产企业股权的行为。房地产信托业务的基本流程如图 2-1 所示：
房地产行业具有投资价值高、建设周期长和投入资金风险性大的行业特点，是典型的资金密集型行业，而信托产品的客户均是高净值客户，其对投资的风险承受性较高，也就期望获取更高的投资收益。这就注定了房地产行业是信托行业信托资金不可或缺的一个投资方向。
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2.2 房地产信托业务的模式
2.2.1 债权类房地产信托业务
债权类房地产信托业务具体来说就是信托资金直接向房地产开发公司发放贷款，贷款的资金用途只能用于标的项目的建设支出，信托资金来源于房地产信托项目的发行。债权类房地产信托业务按照监管机构的要求投向的房地产开发项目须取得相应的土地及许可审批，作为借款人的房地产企业须具有房地产开发贰级及以上资质、借款人所开发的房地产项目自有资金投入金额须占项目总投的百分之三十以上。债权类房地产信托业务在房地产项目和房地产企业满足“四三二”的监管要求后的整个开发过程中都可进行贷款发放，因此是信托行业内普及率较高的房地产信托业务类型。房地产行业有着较高的利润率，虽然银行授信贷款的融资成本低于信托，但是房地产企业在无法足额取得银行授信获得银行项目开发贷款时，通过债权类房地产信托业务进行融资就成为了其不可或缺的选择。债权类房地产信托业务通常都不会是信用贷款，需要有用款项目土地、在建工程做抵押担保，房地产项目公司、集团公司及其实际控制人提供连带责任担保，同时一般还会要求项目公司股权做质押担保。
2.2.2 股权类房地产信托业务
股权类房地产信托业务是指信托资金的运用方式为持有房地产企业或项目公司的股权，以增资扩股及股权转让等方式获得其部分或者全部股权；最终以分红、股权转让第三方或关联企业溢价回购的形式实现信托计划的退出，并实现预期的信托收益；信托资金来源于房地产信托项目的发行。在股权类房地产信托业务中，信托公司通过严格的监管方案，控制所投标的项目公司的银行账户和U盾、公章、法人章、财务专用章和相关证照，并修改项目公司章程派驻部分董事和高级管理人员。按照上述监管方案对标的项目公司执行监管，会给项目公司经营层的公司管理活动带来不便，出款用印增加审批节点。因如果运营正常，销售情况理想，股权类房地产信托业务将会从项目公司利润里获取一定的超额收益，所以有一定实力的房地产企业很少选择此种方式进行融资。
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第三章 XA 信托公司房地产信托业务模式和风险管理现状及问题分析 .................. 18
3.1XA 信托公司基本情况 ................................. 18
3.1.1 XA 信托公司简介 ............................ 18
3.1.2 XA 信托公司业务概况 ............................ 19
第四章 XA 信托公司房地产信托业务风险管理的解决方案 .................... 36
4.1 风险管理机构设计 ................................. 36
4.1.1 增设房地产信托业务风险管理机构 ................................ 36
4.1.2 增设房地产信托业务风险管理支持机构 .............................. 37
第五章 XA 信托公司房地产信托业务风险管理方案的实施保障措施...................... 50
5.1 调整信托业务部门房地产信托业务绩效考核制度....................... 50
5.2 调整风险管理部门房地产信托业务绩效考核制度........................... 51
第五章 XA 信托公司房地产信托业务风险管理方案的实施保障措施
5.1 调整信托业务部门房地产信托业务绩效考核制度
XA信托公司风险管理体系中，信托业务部门是业务风险的第一责任人，为保障上述风险管理问题解决方案的顺利实施，充分调动信托业务部门在风险识别及管理的主观能动性，则需对XA公司现有的绩效考核制度予以调整。
XA信托公司现有的信托业务部门绩效考核制度对于所有投向分类的信托业务均为一个考核标准，这对于风险系数相差很大的各类信托业务来说实际上是十分不科学的，风险系数高的信托业务和风险低的信托业务在同样收入核算的情况下，信托业务部门拿到的绩效激励是没有区别的，这会给信托业务的结构带来很大的局限性，很不利于XA信托公司的长远发展。对于信托业务部门来说，调整房地产信托业务的绩效考核就是激励信托业务部门在风险可控的前提下多做收益较高的房地产信托业务，并在房地产信托项目存续期间做好相关风险识别及管理工作，在按期兑付后取得房地产信托业务对应的不同于其他低风险信托业务的绩效激励。
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第六章 结论
6.1 主要结论
房地产信托业务在银行信贷额度有限、企业发债审核趋严等房地产行业的大融资环境下，日渐成为了其重要的融资渠道。但受房地产行业高风险性和信托行业自身因素的影响，房地产信托业务的如何进行风险的有效辨识和管理成为了信托公司的关注焦点。本文以XA信托公司的房地产信托业务为研究对象，结合风险管理理论和实践经验，对其风险和风险管理问题进行了分析，并提出了相关解决方案和实施的保障措施。 本文通过上述的研究分析，主要的结论有：
1、XA信托公司房地产信托业务存在的风险管理问题：（1）房地产信托业务部分内部制度欠缺；（2）尽职调查中风险管理意识落后；（3）未形成房地产信托业务系统的风险管理流程；（4）缺少专业的房地产信托业务风险管理人才。
2、XA信托公司房地产信托业务的风险管理问题成因：（1）房地产行业的相关政策法规解读不够精准；（2）用款项目市场定价过高，去化率低于预期；（3）交易对手违规挪用信托资金；（4）风险管理体系制度不完善；（5）风险管理部门间缺乏沟通；（6）风险管理人员专业能力不足。
3、XA信托公司房地产信托业务风险管理问题的解决方案：（1）风险管理机构设计；（2）风险管理体系设计；（3）风险管理方法和流程设计；（4）风险管理信息系统架构设计。
4、XA信托公司房地产信托业务风险管理问题解决方案的实施保障措施：（1）调整信托业务部门房地产信托业务绩效考核制度；（2）调整风险管理部门房地产信托业务绩效考核制度；（3）房地产信托业务风险管理培训生选拔；（4）安排风险管理人员全方位培训计划。
参考文献（略）
