本文是一篇内部审计论文，本文研究的主题是房地产企业风险导向内审体系优化。理论层面上，笔者通过规范分析法梳理现有文献中内部审计体系构成因素及研究频率，形成较为详尽的内审体系构成框架，具体包括内审体系组织架构与组织关系、内审制度体系、内审资源体系、内审范围、内审流程与方法、内审绩效考核体系，并在此基础上展开后续案例分析。
1 绪论
1.1 研究背景
房地产业是我国的基础支柱产业。根据国家统计局的相关数据，2016 至 2018年房地产开发企业数量以每年 2%的速率增长，于 2018 年增长至 97937 家。与此同时，房地产开发公司的年度投资额也逐年增加，从 2015 年至 2019 年，年投资额分别为 959.88 亿、102580.5 亿、120263.1 亿和 132194 亿。房地产业已然成为我国第二产业的经济支柱。然而，房地产企业迅猛发展的背后潜藏着巨大隐患。首先，房地产企业不断扩大投资，增加了战略风险。其次，房地产企业高投入，长周期决定其财务风险。再者，房价波动、供需关系不稳导致其市场风险。此外，复杂的地产业务决定其运营风险。最后，无论是项目建设还是住房销售环节，房地产企业都需要签订大量合同。运营过程中可能随时产生经济纠纷等法律风险。因此，对于高风险的地产企业，提升其对风险的管理能力尤为重要。
图 1.1 房地产企业年度投资额（亿元） 数据来源：国家统计局
2013 年 8 月 20 日，中国内部审计协会发布了新修订的《中国内部审计协会准则》，新准则全面贯彻了风险导向内部审计理念。2018 年 3 月 1 日，《审计署关于内部审计工作的规定》开始施行。该规定要求各组织认识到加强内审工作的重要性。在实际工作中，内审部门首先需要了解企业的战略目标，然后在此基础上对被审业务进行全程监控，识别、分析、评价项目运营中背离战略目标的风险，并提出相应的管理建议。加强内审工作可以提升企业对风险的管理效果。
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1.2 研究意义
对于房地产企业而言，风险导向内部审计可以协助企业提升风险管控的能力，而内部审计充分发挥作用需要内审体系多要素共同支撑。只有内审体系各要素系统地体现风险敏感性，内部审计才能实现对组织风险进行评估与改善的最终目的。本文研究的目的一方面在于为高风险房地产企业优化内审体系提供一点思路及建议，另一方面可以为丰富相关方面的研究做出贡献。本文的研究意义也相应地从实践层面和理论层面两方面体现。
实践层面的指导意义。从微观层面讲，以风险为导向优化内审体系可以帮助房地产企业加强风险管理，提升企业核心竞争力，保障企业的可持续发展。从宏观层面讲，由于房地产业对其他行业的辐射效应，保障房地产企业及时应对企业风险对整个国民经济市场的稳定发展也有一定的价值。
理论层面的研究意义。本文丰富了当前房企风险导向内审体系的研究成果。一方面，现有文献大多是对内审局部问题的研究。而本文依托于协同理论，全面系统地研究内审体系存在的问题，并对其进行优化。另一方面，鲜有文献将风险导向与内审体系联系起来。以往研究大多是风险导向内部审计研究。本文强调“体系”的重要性，寻求适当角度将企业风险与内审体系相结合，将风险导向的理念融入每一项内审要素，拓展了当前的研究视角。
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2 国内外研究现状
2.1 国外研究现状
笔者通过搜集文献发现，国外目前鲜有与房地产企业风险导向内审体系直接相关的文章。但是 21 世纪以来，国外越来越多的学者致力于从理论和实践上讨论如何使内部审计更好地为风险管理服务。因此笔者间接选择了风险管理方面的研究。一方面，了解国外的研究现状。另一方面，可借鉴国外风险管理在理论和实践中的优秀经验。
2.1.1 内部审计与风险管理相关研究
国外学者对风险管理方面的研究比较丰富。具体包括：内审在发展中逐步承担风险方面职责的原因；内审对风险管理的介入程度；内审在实践中风险管理作用的发挥效果。
内部审计在企业不断的发展中逐步承担风险管理职能。Wurlitzer（2018）认为风险管理是内部审计不断发展出来的作用。Yannis（2018）指出内审部门的角色和职责已经发生变化，其作用已经涵盖到一切风险管理。Kabuye 等人（2019）认为内部审计应充分和适当地审查和协调组织内的风险管理工作，因为高质量的内部审计会导致有效的风险管理计划。
不少学者对内部审计在风险管理中承担的具体职责展开研究。Sana 等人（2018）认为由于 ERM 对不少企业是相对较新的范例，因此需要就内部审计在风险管理中的作用进行规范。一方面，内部审计要对风险是否得到妥善管理提供确认。另一方面，内部审计还要承担与风险处理相关的角色。但是内部审计不应该提供较高的经济建议。Dorosh（2017）认为内部审计可以就组织风险管理是否达到可接受水平向管理层提供独立和客观的意见。George（2017）通过邮寄调查收集信息并使用回归分析证明内部审计增值与风险管理显著相关。一方面，内审可以对风险状况予以监控。另一方面，内审可改善风险管理的流程。
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2.2 国内研究现状
房地产企业是我国的支柱产业，受关注较多。国内的相关文献也较国外更为丰富。笔者选择从房地产企业风险、风险导向内部审计、内审体系三方面来了解国内研究现状。
2.2.1 房地产企业风险研究
房地产企业风险一直是学者们关注的热点。笔者需要通过对该部分文献进行分析归纳，厘清房地产企业面临的风险种类及成因，才可更有针对性地以企业风险为导向优化内部审计体系。
房地产企业的风险可简单概括为财务风险及非财务风险。魏宇（2019）利用PEST 模型分析房地产企业的政治、经济、技术、社会环境，得出结论：在复杂的经营环境下，房地产企业面临着财务风险及非财务风险。张爱国（2016）研究认为房地产企业财务风险包括投融资风险、资金回收风险以及利润分配等风险。阳莹（2011）认为房地产企业除了资金风险外，还面临着各种市场要素带来的市场风险以及政策变动、开发决策、城市规划等导致的开发经营风险。
众多学者对房地产企业财务风险成因有以下看法。熊绍龙（2017)认为房地产企业的财务风险是由复杂的内部机制、不稳定的外部环境共同作用导致的。吴海元（2019）的研究印证了这一想法。他认为房地产企业向外部的金融机构融资时，利率的变化会导致财务风险。而且国家的货币紧缩政策抑制筹资，也就抑制了后续土地开发投资。在内，企业的内部资产结构不合理、营销不到位、应收款回收进度未及时把控，也会导致财务风险。董颖（2019）指出，对房地产企业而言，如果在预算管理、成本管理、库存管理、营销费用控制、应收款回收环节，内部控制不到位，也会加大企业财务风险。
图 2.1 内审体系构成因素及其研究频率
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3 相关概念与理论基础...........................13
3.1 相关概念.....................13
3.1.1 风险导向内部审计.........................14
3.1.2 内部审计体系构成...................15
4 房地产企业风险及内审体系现状.....................22
4.1 房地产企业风险.......................22
4.1.1 战略风险.................................22
4.1.2 财务风险..............................23
5 S 房地产企业概况及风险导向内部审计体系现状......................30
5.1 S 房地产企业概况..............................30
5.1.1 S 房地产企业基本情况....................................30
5.1.2 S 房地产企业特点.............................30
7 房地产企业风险导向内审体系优化路径
7.1 改善房地产企业组织架构与组织关系
7.1.1 构建地产风险管理三道防线机制，鼓励全员参与审计
S 企业全员风险管理意识淡薄，失去了实现风险导向内部审计的前提条件。房地产企业应该吸取 S 企业的经验教训，构建风险导向三道防线机制，提升各层级对自身在风险管理中的职责认识，鼓励全员参与审计。
一方面，房企要加强业务部门和职能部门的风险意识。房地产企业项目周期长，从投资决策、开发建设、项目实施、竣工验收、销售管理到物业管理，各阶段都面临着不同类型的风险。各部门应该充分发挥自己的专业性，对风险进行初步识别与应对，与内审部协同管理风险。投资发展部应该及时与内审部沟通企业重大投资决策及其风险因素；运营部应及时根据考核体系与内审部沟通各部门的核心任务；计划财务部要关注预算执行风险；安全办公室要及时审核施工资质及安全影响因素。内审部应当在前两道防线的基础上，对剩余风险进行管理，提升内审质效。
另一方面，房地产企业要加强内审部门的风险意识。内部审计人员必须明确自身定位，充分认识到内审部必将成为企业风险管理的关键组成部门，从战略目标出发，评估并改进企业的风险管理状况。
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8 结论与不足
本文研究的主题是房地产企业风险导向内审体系优化。理论层面上，笔者通过规范分析法梳理现有文献中内部审计体系构成因素及研究频率，形成较为详尽的内审体系构成框架，具体包括内审体系组织架构与组织关系、内审制度体系、内审资源体系、内审范围、内审流程与方法、内审绩效考核体系，并在此
