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城镇户籍居民改建农村房屋法律问题思考

日期:2023年11月06日 编辑:ad201107111759308692 作者:无忧论文网 点击次数:260
论文价格:150元/篇 论文编号:lw202311021540488641 论文字数:22522 所属栏目:法律论文
论文地区:中国 论文语种:中文 论文用途:硕士毕业论文 Master Thesis

本文是一篇法律论文,本文认为,应在宪法、法律关于宅基地的基本规定未作重大改变的前提下,从农村资源配置利益最大化角度思考农村房屋改建的法律问题,探究“盘活闲置农村房屋资源”的思想,探索城镇户籍居民在继承、租赁及合作共建关系之中改建农村房屋的现状和问题,来探索其改建可行性和具体的实现路径。

第一章案情简介及争议焦点

第一节案情简介

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再审申请人吉祥玉因被申请人郭启荣诉被申请人广东省梅州市五华县人民政府(以下简称五华县政府)土地行政登记一案,不服广东省高级人民法院(2018)粤行终327号行政判决,向最高法院申请再审。广东省梅州市中级人民法院一审查明:2010年11月25日,吉广智向五华县国土局提交土地登记申请书等申请资料,就涉案土地申请土地登记。其中,吉广智提交的土地权属证明书的备注栏注明:此表只供1986年12月31日前农村私人建房者不能提供土地权属证明材料的用地户使用,作为土地权属来源依据。五华县国土局受理吉广智的申请后,经过土地登记审批等程序,于2011年12月8日向吉广智核发了99709号土地证。另查明,郭启荣是五华县华城镇维西村村民,娶吉广智女儿吉辉玉为妻。吉广智另有一女吉祥玉。吉广智于2014年去世后,吉辉玉一方与吉祥玉一方因涉案土地使用权及地上建造房屋所有权的继承问题发生纠纷。2017年1月,吉祥玉向广东省五华县人民法院提起继承诉讼,请求按吉广智的遗嘱继承涉案土地使用权及地上建造房屋所有权。郭启荣在该案诉讼中知悉五华县政府为吉广智颁发了99709号土地证,遂提起本案行政诉讼,请求撤销99709号土地证。再查明,吉广智系非农业家庭户口,其退休前在五华县人民医院工作。涉案土地上的房屋于2009年开始建造,于2010年建好。吉祥玉申请再审称:吉广智退休以后就将户口迁回农村,并在农村一直居住,因祖宅成为危房才向政府申请办理建房手续。该房屋在1986年已经建好地基,2009才续建完成。请求撤销一、二审判决,驳回郭启荣的诉讼请求。郭启荣答辩称:吉广智是城镇居民户口,属于非农业户口,不符合在集体土地使用证上登记的基本条件,其适用涉案土地建房侵犯了郭启荣的承包土地。请求驳回吉祥玉的再审申请。

第二节争议焦点

我国农村社会结构随着城乡二元化壁垒的不断打破而发生了巨大的变化,随着农用地的迅速升值,农民对宅基地相关权利的改革也面临着严峻的挑战,立法的虚位使得法院在处理非集体成员盘活农房宅基地过程中所产生的纠纷和案件时陷入了司法窘境。就本案判决而言,案件核心虽然在于因为行政相对人与集体土地形成了稳定的生产生活关系,所以才有权申请土地权属登记。但依据最高院再审结果,以该案发生时间过长,当事人已死亡,且土地证撤销与否无益于继承问题解决来回避了案件最为本质的争议焦点。故而以更深层次的视角剖析本案,除却应聚焦在非集体成员继承农房引发的宅基地使用权继承问题外,更应深究本案背后,不仅是农民对农村土地使用权的关注,同时城市户口的居民也对农村土地使用权有所关注。在实际生活中,农村宅基地的使用主体不光限于农村居民,正如本案中吉广智回乡养老,最高院认为因其在维西村已经形成了稳定的生产、生活关系,故当其祖宅年久失修时,吉广智有权申请重修祖宅。最高法院的这一判例为城镇居民对农村房屋的改建指出了新的方向,即城镇居民是否可以有条件的对其所占有的农村房屋进行改建。我国正值宅基地改革阶段,为更好的实现农村居者有其屋,更好的盘活农村宅基地,当前首要清除的障碍便是城市户籍居民能否在继承关系、租赁关系及合作共建关系中对农村房屋进行改建,也就是能否在宅基地自身性质不变的前提下,以债权的形式来更好的发挥宅基地的经济价值。

判决掩盖了争议的实质,即城镇居民取得农村房屋的所有权或使用权后,能否改建房屋,在实践中具体表现如下:首先城镇居民继承的农村房屋可以维修,不能重建。宅基地由村集体通过规范的程序,将土地使用权无偿划拨给本村庄的农户用于建造自住房屋。农民有使用权,没有处分权,是不能作为个人财产继承的。宅基地上的房屋属于个人财产,无论按照遗嘱继承或法定继承,都与继承人的户口性质没有关系。继承人继承了农村房屋,可以继续使用宅基地,直至该房屋灭失。如果继承人拆旧建新,原老屋就不存在了,而继承人不符合使用宅基地的主体条件,村集体可以收回宅基地。

第二章城市户籍居民继承的农村房屋的改建问题

第一节城市户籍居民继承的农村房屋的不动产权益问题

一、城市户籍居民对继承的农村房屋享有的权利

首先,城市户籍居民对继承的农村房屋具有使用的权利,城镇子女通过继承农村房屋占用其下的宅基地,[1]即仅发生房屋的继承,而不发生对宅基地所有权的继承。2020年下半年,国家允许非集体成员一体继承农村房屋及宅基地使用权。但是,此规定只是允许城镇户籍子女基于继承房屋所有权的基础上继承宅基地使用权。而对继承宅基地使用权的看法,则是从两个方面出发:一方面,在我国立法中并未对这一问题加以禁止。从“一户一宅”、“房地一体”、物权平等原则来分析,我国现行的立法对其继承具有正面意义,并未否定继承宅基地使用权。[2]另一方面,具有宅基地使用权人身份的非集体组织人员,对农村住房的继承主要依赖于其特殊的继承性质。在我国物权法中的用益物权中规定宅基地使用权是一项财产性权利。但是,在特定的时代背景下,农村宅基地使用权在某种程度上,具有了社会保障的属性。因此,也受到了一定的身份制约。然而,当前我国的社会和经济得到了迅速的发展,随着城镇化速度的加快,农民土地权利具有的社会性和生存保障功能也逐渐被削弱。因此,对农村土地使用权的重视与农村发展更为契合,农村土地使用权与农村房屋所有权的关系更为密切。根据上述的看法,即使在强调宅基地的生存保障功能的前提下,也可以让非集体经济组织成员获得农村住房的所有权。允许非集体成员成为宅基地使用权的主体,集体经济组织可以通过设定宅基地使用期限、向其收取使用费、给予集体成员优先购买权等方式来保持各方利益的均衡。[3]同时,对宅地使用权的相关法律制度进行改革、规制,特别是对期限、主体的说明,也是我国现行法律制度改革的一个重要内容,以此可以清除继承宅地使用权过程中的阻碍。

第二节继承关系下城市户籍居民改建农村房屋的法律障碍

一、没有明确的法律依据

伴随着城乡二元化壁垒的破除,我国农村社会结构发生了重大变化,农村房屋所产生的经济价值正在持续上升,这也使得我国农村宅基地使用权制度筹备工作更加迫切。由于立法上的缺位,导致法院在判决农村土地使用权继承案件中遇到“非集体成员”继承问题时,出现了司法上的“两难”境地。在审判实践中,对于这类纠纷,司法机关在某种程度上已有了一定的共识,而在深层次上,对于这种纠纷,司法机关所做的判决却是缺乏统一根据的,各地法院即便做出了类似的判决,然而在判决结果中,依据的法律条款却不尽相同。我国现行的各地的农村宅基地使用权的政策并不一致,尽管多数法院都认可了宅基地使用权的效力,但对于宅基地使用权的行使方式,目前尚无定论。同时,目前大多数法院审理这类纠纷时,多适用的是“房地一体”原则,该原则是否能作为确定城镇居民继承农村宅基地使用权的法律基础,仍存在着较大争论,在审判实践中也没有形成一个统一的判决立场。尽管现行的基本法和行政法规对此并没有明确的规定,但大多数法官能够在判决时作出恰当的解释与说明。即使最终的判决结果是有道理的且具有法律效力的,但从总体上讲,目前我国农村宅基地使用权的司法状况仍然非常混乱,缺乏一个统一的司法判断标准,使得城镇子女对农村宅基地使用权的合法权益,难以得到有效的保护,同时也削弱了司法审判在人民群众心中的公信力。

二、司法裁判不统一

农村土地使有权可否由城镇子女继承?在法律渊源方面,[12]《继承法》中的第三条对“遗产范围”采用了“积极归纳+列举”的方式,即遗产主要指的是公民去世后,所留下的合法财产,同时列出了主要形式为生产资料、房屋等合法的财产,但是规定中并没有明确规定宅基地使用权是否属于可以继承的财产。同样《物权法》对此也没有明确规定,关于农村宅基地使用权的获取、转让、行使等问题,只在《土地管理法》的第153条中作了修改。《土地管理法》在2018年修订后的第62条中也有同样的规定。

第三章 城市户籍居民租赁的农村房屋的改建问题 ............................ 16

第一节 租赁关系下城市户籍居民改建农村房屋的法律障碍 ......... 16

第二节 租赁关系下城市户籍居民改建农村房屋的可行性 ............. 18 

第四章 城市户籍居民和村民共同改建农村房屋问题 ........................ 23

第一节 合作共建关系下城市户籍居民改建农村房屋的现状 ......... 23

第二节 合作共建关系下城市户籍居民改建农村房屋的法律障碍 . 23

结论 ............................. 31

第四章城市户籍居民和村民共同改建农村房屋问题

第一节合作共建关系下城市户籍居民改建农村房屋的现状

合作建房是指依照协议,村集体、农民如果有闲置宅基地,可以与有需要的社会主体在闲置宅地上共同建设房屋的行为。合作建房可以对闲置的宅基地、闲置的住房进行有效的盘活利用,这种方式得到了中央政策和地方法规的鼓励和支持,但是由于其权利归属模糊、缺乏具体细化的法律依据等问题,在实际应用中并不是很常见。比如河北省,2016年2月和2017年2月先后发布了允许“农户和城市居民合作建房”的政策,[19]2017年7月,便开启了合作共建项目的探究,到2021年6月出台了城市与农村居民合作建房使用权的第一证——《合作建房房屋使用权(租赁)鉴证书》,[20]该政策从提出到实现整整耗费了5年的时间。

法律论文参考


结论

宅基地使用