本文是一篇工程造价管理论文，本文以 T 集团 S 小区综合整治项目为例，利用全过程造价管理理念，分析出各阶段存在的问题并提出解决办法，达到了预期的研究效果。根据分析研究，决策阶段通过完善组织管理体系、重视可研报告编制、善用第三方机构等方式解决组织管理欠缺、造价管理不足的问题，设计阶段通过加强对现场和类似工程的调研力度，制定相关办法来解决文件与现场实际不符的问题，招投标阶段建立清单控制价编制联动制度减少清单控制价编制不准确的问题，合理利用清标解决投标方不平衡报价的问题，实施阶段主要是通过建立造价管理知识体系，统计项目造价信息，为今后类似项目提供信息支持，避免发生市政公用公司价格预估偏差过大等问题，竣工阶段针对老旧小区综合整治项目特点，提出加强过程沟通、提升管理人员技术水平等建议，解决入户验收单签认不及时，变更洽商制作不规范等问题。
1绪论
1.1研究背景、目的和意义
1.1.1研究背景
随着我国城镇化和房地产市场的快速发展，一大批设施完备、功能齐全、服务规范的住宅小区相继投入使用，极大地改善了人民群众的居住环境和生活品质，提升了我国的居民幸福指数和国际政治形象。但与之相对的，我国还有较多的老旧小区，存在各种问题，亟待解决。在我国老旧小区有别于城镇棚改区域，通常是指1999 年之前由单位和政府出资建设的住宅小区，随着时间的推移，老旧小区逐渐凸显出物业管理缺位错位、设备设施不完备不完善、节能减排不达标、外立面老旧残破、安全隐患多、车位不足、绿化缺失等等问题。由于老旧小区的历史特殊性，我国于 2012 年决定使用中央财政资金，分地区、分批次、分类别对老旧小区进行维修改造，为人民民生带来改善，为城市复兴带来契机[1]。
为贯彻落实有序推进老旧小区综合维修改造、完善配套设备设施、让居民生活更加舒心放心的政策，国家机关事务管理局（以下简称国管局）2013 年下发《关于开展中央和国家机关老旧小区综合整治工作的通知》（国管房地〔2013〕173 号），对 1990 年之前建设的，设施设备陈旧的，建设标准不高的，功能配套不完善的老旧住宅小区进行综合整治，其中 1980 年之前所建的老旧房屋还将进行必要的抗震检测鉴定和加固改造[2]。
中央和国家机关老旧小区综合整治改造范围包括：小区环境整治、道路优化、绿化修缮、室外上下水及热力管线更新、房屋抗震结构加固、楼道管线归槽刷漆见新、节能外窗更换、增设外墙保温、重做屋面防水、室内上下水管改造等。
整治工作主要流程：（1）收集产权资料，房屋抗震鉴定；（2）入户调查（若要改造需征得三分之二以上业主的同意）；（3）制作项目建议书、可行性研究报告，申请立项，立项批复；（4）编制初步设计，初步设计评审、初步设计批复；（5）施工图设计，施工图审查；（6）工程量清单编制及审核，施工、监理招投标；（7）开始施工，全过程跟踪管理；（8）竣工验收、结算审核；（9）向物业移交。
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1.2国内外研究现状
1.2.1国外研究现状
欧美很多国家老旧小区改造更多的是以城市更新改造为主推进，他们城镇化进程更高，城市发展更早，城区建设与我们面临的现状一样，随着时间的推移老旧城区也存在绿化面积少、配套设施不足、规划不完善等问题，西方国家旧城更新在规划、建设方面大都经历了三个阶段[3]：第一阶段，大规模推倒重建——第二次世界大战结束，世界主要国家经济高速发展，保险业、金融业、大型商场等建设的商业设施促使土地升值，城市土地需求剧增，老旧居民区大规模改造成为商业区；第二阶段，城市社区中产阶级化——大批量中产阶级将房屋从原本的偏远郊区置换到城市中心，税收的增加使得政府有了旧城更新的资金和动力，城市中心原有老旧社区被分批次更新改造；第三阶段，公众参与社区规划——城市居民自行成立的社区互助会议、街区俱乐部以及第三部门（The Third Sector）——包含非政府组织（Non-GovernmentalOrganizations）和非盈利组织（Non-ProfitOrganizations）——等组织[4]，使得老旧社区更新改造更加透明、合理、有效，但反过来却提高了改造成本，使得旧城更新速度放缓。
实践层面，新加坡 1960 年开始规划实施公共住房（简称组屋）项目，经过数十年发展逐步呈现出与现代化城市不符的特性，新加坡政府 1995 年 9 月开始逐步推进组屋翻新计划，不仅包含主要升级计划、中期升级计划，同时也包含如电梯升级计划和选择性重建计划等附加计划，增添了安全舒适、绿色节能的居住元素[5]。
理论层面，尽管美国 1949 年就颁布了旧城更新法规，Eisenhower 成立的顾问委员会 1954 年提出了“旧城更新”的概念[6]，但完整的城市更新概念是 1958 年 8 月荷兰海牙召开的城市更新第一次研讨会上提出的，会议认为对土地利用的形态或地域地区的改造、大规模都市计划事业的实施以形成舒适的生活与美丽的市容等，就是城市更新[7]。当时的城市更新多集中在国际化大都市，由政府出资或主导，规模化的改造旧城，建设高楼大厦，促进城市现代化和人口的聚集。简·雅各布布斯国对于老旧城区大规模改造进行了总结和反思，在《美国大城市的生与死》（1961）一书中提出，大规模改造缺少弹性和选择性，排斥中小商业，将破坏城市多样性，不是宜居城市的最佳选择，应从追求洪水般的剧烈变化转为追求连续的、逐渐的、精致的变化[8]。C·亚历山大：《城市不是一棵树》（1965）[9]同样认为应仅改造小区糟粕部分，保护老旧建筑的合理部分。实际上，大规模旧城改造让城市美丽规整的同时确实出现了人口过度聚集、道路交通受限、资源分配不均、生态环境受损、居民互动减少等问题，反过来又削减了旧城改造的动因，加之资本趋利的特性，使得国外城市建设中的旧城改造逐渐被愈演愈烈的郊区化取而代之[10]。
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2全过程造价管理基础理论
2.1工程造价概述
2.1.1工程造价
工程造价一般意义上指的是完成全部工程建设内容预计或实际支出的所有费用的总和，包含了房屋建筑、铁路、水利、电力、航空、通信等行业，是建设项目能否重要的组成部分。
建设工程管理协会学术委员会工程造价的概念在 1996 年 10 月的《对工程造价含义的界定意见》一文中做了两方面的释义：一方面，工程造价是指项目建设成本的总和，主要包含建安费、设施设备及工器具购置费、工程建设其他费、利息、相关税费等，通过竣工决算，这些费用全部计入项目建设成本；另一方面，工程造价是指建设项目承发包价格，包含为完成工程项目所用的材料、人工、机械设施、税费等方面发生的实际费用总和[20]。
工程造价涵义的第一个方面是从业主方或投资方的角度来解析，包含了投资估算→初设概算→清单控制价→施工图预算→竣工结算→财务决算等一系列流程，是建设一项工程所花费的全部费用总和；第二个方面是从市场行为的角度来解析，指通过招投标确定施工单位时的承发包价格，这个角度来讲，工程造价既可以是建安工程费，也可以是设备购置费，既可以是整个建设项目，也可以是单独的分、子项目，例如装饰装修、机电安装、园林绿化、仿古修缮、市政管网等等。
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2.2全过程造价管理理论
2.2.1全过程造价管理概念
我国的全过程造价管理是 1988 年国家计委《关于控制建设工程造价的若干规定》（计标〔1988〕30 号）文件中正式提出的，其中明确“建设工程造价的合理确定和有效控制是工程建设管理中的重要组成部分。控制工程造价的目的不仅仅在于控制项目投资不超过批准的造价限额，更积极的意义在于合理使用人力、物力、财力，以及取得最大的投资效益。”[17]全过程造价管理实施主体一般为建设单位，通俗的讲就是从项目立项决策开始，先后在投资估算、投资概算、施工图预算、清单控制价、竣工结算等阶段，为实现造价管理目标而进行的一系列管理。
工程项目常常具有经济体量大、现场变化多、建设时间长等特点，有的项目还涉及复杂的技术难题，为了达到造价管理目标，建设单位必须进行全过程的造价管理，针对不同阶段面对不同的主体分别进行动态的造价管理，使造价管理科学有效，建设项目顺利实施[23]。
本文讨论的即为建设工程全过程造价管理，即建设方的造价管理。
2.2.2全过程造价管理原则
全过程管理需要遵循三个原则：系统化原则、效率原则、实事求是原则[24]。项目建设的特性要求在造价管理过程中，项目建设各方要确保合理利用投资方的资金，不浪费一分一厘，同时还要尽可能的创造价值，提高收益。这就要求在项目建设的各个阶段，所有参建方全力以赴做好造价管理，系统化的根据法律法规、行业规范、自身经验，结合实际情况，高效率的对照每个阶段造价控制目标，以实事求是的态度完成全过程造价管理任务。
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3 S 项目全过程造价管理情况.....................16
3.1 S 项目概况..........................16
3.1.1 项目总体说明.................16
3.1.2 投资管理体系.................................16
4 S 项目全过程造价管理存在问题及原因分析....................37
4.1 决策阶段造价管理问题及原因分析...........................37
4.1.1 组织管理欠缺.................37
4.1.2 改造范围不明..............................38
5 S 项目全过程造价管理问题对策建议..............
