本文是一篇房地产论文，本文选择旭辉控股作为案例企业，通过研究企业的海外融资动因、总结其所运用的海外融资方式、分析其多元化融资策略所得效果及可能存在的风险，期望为其他房企日后进行多元化海外融资提供经验借鉴。
第1章 绪论
1.1 研究背景
房地产行业作为和国民生活起居息息相关的行业，对我国GDP起着重要的支撑作用，表1-1为2018~2022年我国GDP总值、房地产业增加值及行业占比数据，可以看到尽管近三年受疫情影响其增加值占比有所降低，但增加值数额保持平稳，仍是我国经济的重要支柱。
近十年来国家针对房地产业的政策调控力度不断加大。为了遏制我国爆发式增长的房价，政府不断出台相关政策措施控制房地产市场过热的局面。从2016年提出的“住房不炒”主基调，到2017年严格限制房地产信托融资方式、2019年收紧银行等金融机构对房企的融资、2020年首次提出“三道红线”等，来实现去杠杆、减负债的目的。由于房地产业的周期性、政策敏感性，宏观经济和政策对房地产行业的影响较大，因此融资渠道的削减和紧缩，使得房地产行业企业融资更加困难。
故在当前情形下，资金密集型的房地产业需及时考虑外界因素对自身发展的作用，随时把握国家政策的动向，以调整企业在经济大环境中的各项战略与决策。就融资问题而言，融资方式、融资成本、融资风险、融资结构等都是房企需要谨慎考虑的事项。
1.2 研究目的和意义
1.2.1 研究目的
近年来，我国政府数次指出房地产市场要以“住房不炒”为总原则，且伴随着经济环境、房地产政策的影响，我国房地产行业面临着融资难的问题，这在一定程度上使房价和地产交易量受到影响。在房地产行业紧缩的融资政策下，房企境内银行贷款、境内发行公司债券、房地产信托等数种传统境内融资来源收紧，不同规模的房地产企业加速分化，一些小型房企迫于融资压力被逼退出市场竞争，我国近三年的房地产交易量也大幅下滑。图1-1显示的是2016-2023年国房景气指数变化趋势，可以看到受疫情影响我国房地产市场低迷，不容乐观。
当前政策下，房地产行业的融资资金很大一部分来源于境外融资，由于境外融资存在门槛低、效率高、限制少的优势，且境外融资有助于企业战略布局的推进、增加企业国际知名度与竞争力，越来越多的房企选择通过多元化融资方式在境外筹集资金。旭辉控股作为我国优质房地产民营企业，长久以来通过境外上市、发行境外优先票据、境外银团贷款、境外分拆物业企业上市等方式成功融得大量生产经营用资金，且其发行有境外绿色债券，可见其企业社会责任意识，旭辉控股在我国房地产行业中极具代表性。因此，本文选择旭辉控股作为案例企业，研究其多元化融资策略所得效果，分析其不足之处并提出相关建议，以期为房地产行业中的其他企业日后的境外融资方案实施提供理论基础和实践参考。
第2章 理论基础与文献综述
2.1 理论基础
2.1.1 MM理论
MM理论最初发表于1958年，起初的MM理论假设资本市场是完善的，并认为企业的资本结构不会影响其市场价值，即企业债务比例不管为何值，其资本成本和企业价值都不会改变，因此最初的MM理论认为企业的借债和权益没有最佳资本结构点。但在现实情况中，所得税是每个企业都避不开的一项支出，初始的理论假设不可能实现，故两位教授在1963年再次提出了修正后的MM理论。
修正后的MM理论加入了所得税对企业资本结构的考量。认为根据负债利息免征企业所得税的性质，在考虑企业所得税时，负债利息可以压缩企业的资本成本，从而使企业价值提升，即在企业的资本结构中负债越多、权益越少，资本成本就越低，债务的杠杆效应就越显著，企业价值越高。因此，该理论认为当企业债务资本达到100%时，资本结构最优。1976年，Miller教授又在相关论中加入了个人所得税因素，他指出原先的理论夸大了债务资本的正面影响，但修正后的MM理论结论不变。
虽然相关论中100%债务资本的最佳资本结构观点在现实情况中仍不合理，但对后续资本结构理论、投资理论的研究具有十分重大的意义，开创了学界对资本结构、资本成本、股利制度、企业价值之间关系的全新研究视角，也为企业如何合理规划自身资本结构提供了初步指导。
2.2 文献综述
23.2.1 房地产行业的融资研究
（1）房地产企业的融资渠道 国内外学者在房企融资渠道的研究结论主要集中在房地产企业通过投资基金、信托基金、股权融资、资产证券化等方式进行融资，也存在售后回租、兜底包销、借壳上市等方式，目前融资渠道逐渐趋于多元化。
Andy and John（2004）[1]在文章中介绍了全球主要发达国家的房企融资渠道，例如美国房企借助其完善的金融市场进行融资，德国房企则以储蓄存款为主要资金来源。Richard（2003）[2]指出投资基金和信托证券是当时西方发达国家的主要融资方式。Sirmans（2011）[3]的研究把房企的融资方式按借债期限划分，长期融资主要包括售后回租和长期贷款，短期融资主要为开发建设贷款。
国内学者对房地产企业的融资渠道研究也比较丰富。在较早的研究中，王秀玲和李文兴（2012）[4]、郭亚力（2006）[5]均指出房企可以通过私募基金、信托基金、抵押担保证券的方式进行融资。吴志松（2014）[6]认为借壳上市有助于房企快速上市筹集资金，具体方式包括股份回购、资产置换、间接控股。鄢丽敏（2017）[7]以世茂集团作为研究案例，证明了房地产行业采用资产证券化融资的必要性。在近几年的研究中，杜盛男（2023）[8]探究了经济新常态下的房企融资方式，指出我国房地产企业可以使用自有资金、兜底包销、多元融资方式进行融资。何国丹（2022）[9]指出，除了通过银行贷款，还可以采用债券融资、房地产证券化、房地产信托进行融资。
第3章 房地产企业海外融资现状 ..................... 14
3.1 房地产行业海外融资的方式 .................... 14
3.1.1 银团贷款 .................................. 14
3.1.2 公司债券融资 ............................. 14
第4章 旭辉控股多元化海外融资动因与方式 ........................ 23
4.1 旭辉控股介绍 ................................ 23
4.1.1 公司简介 ................................. 23
4.1.2 公司经营介绍 ............................ 23
第5章 旭辉控股海外融资的经济后果分析 ......................... 38
5.1 理论机制分析 ............................................ 38
5.1.1 经济后果的界定 ........................... 38
5.1.2 影响机制分析 .............................. 38
第5章 旭辉控股海外融资的经济后果分析
5.1 理论机制分析
5.1.1 经济后果的界定
经济后果指行为或事件引起的、对经济利益的影响。在现有文献中，学者们所关注的经济后果领域较为多样，主要包括市场价值、经营业绩、融资约束、融资成本等，也有一些学者关注行为或事件对研发费用、全要素生产率、企业研发创新产出的质量、可持续发展评级分歧率、投资效率、流动性风险、资本密集度等的影响。具体来看，张会丽和吴有红（2014）[43]以市场价值作为衡量企业现金持有价值的标准。王跃堂等（2009）[44]、陈艳艳（2015）[45]也将市场价值作为经济后果，分别检验了公司税率变化的市场反应和员工股权激励产生的效用。除了市场价值之外，张雯等（2013）[46]还将企业经营业绩作为经济后果，检验了并购产生的影响。黎文靖和李茫茫（2017）[47]从经营业绩、市场价值、研发费用和全要素生产率四个维度，检验了产融结合对实体企业产生的经济后果。陈嵩洁等（2023）[48]研究了可持续发展报告鉴证对可持续发展评级分歧率和市场价值的影响。杨大宇等（2023）[49]则以经营业绩为经济后果，检验了不同地区金融结构对该地区企业过度投资的影响。除此之外，王贞洁和王竹泉（2017）[50]研究了基于供应商关系的营运资金管理对企业融资约束的影响；毕晓方等（2023）[51]将企业研发创新产出的质量作为盈余平滑影响研发人员稳定性的经济后果；彭俞超等（2023）[52]探讨了数字流量模式缓解上市公司融资约束后的经济后果，主要从融资成本、投资效率、流动性风险、资本密集度几方面出发。
第6章 结论与建议
6.1 研究结论
本文选择旭辉控股作为案例企业，通过研究企业的海外融资动因、总结其所运用的海外融资方式、分析其多元化融资策略所得效果及可能存在的风险，期望为其他房企日后进行多元化海外融资提供经验借鉴。现得出如下结论：
在旭辉海外融资的动因方面，集团进行海外融资主要有三点原因：公司战略需要、融资渠道多元化、降低融资成本和优化债务结构。在公司战略需要上，旭辉的多元化业务布局、多元化拿地策略和高质量绿色发展战略都是促使集团海外融资的重要原因；第二，由于旭辉控股原先的融资渠道和计价方式单一、境内融资方式受到政策限制，且国家大力支持绿色金融，使得旭辉积极拓展融资渠道，引入境外资金；第三，从旭辉以往的融资情况来看，企业的融资成本还有极大的改善空间，因此集团为了进一步控制融资成本，利用境外债券融资的利率汇率差异优势以及政府对绿色金融的支持，开始拓展起境外多元化融资；最后，由于旭辉此前现存的债务中境内债券短期限债务占比高、企业偿债压力大，故使
