本文是一篇研究房地产的论文，本文将越南房地产市场发展的现状进行简单的剖析，越南房地产市场从2013年进入到一个快速发展的阶段，一直到2018年房地产行业持续繁荣，引入了大量的外资，这不仅得益于越南政府的对外开放政策，而且得益于越南经济基础的不断雄厚，进入 2019 年，越南房地产市场发展放缓，解释了越南房地产行业中发展存在的一些问题与不足，针对这些问题与不足，政府以及企业积极调整，在今后越南房地产行业的发展仍然是被看好的。
第 1 章 绪论
1.1 研究背景
越南作为一个非常有发展潜力的东南亚国家，近年来政府积极进行改革，实行对外开放，大力吸引外资，通过非常开放的姿态和大量的优惠政策吸引了世界上不同国家和地区的大量外资的进入，并且在此其中，不乏很多技术和资金密集型的大型优质企业。因此，越南的经济也得到了极大的发展，国内以及对外贸易增长迅速，带动了国内的消费以及各行各业的发展。
2006 年，越南政府对于对外开放进行改革，2007 年加入世贸组织，越南的国际贸易提升到一个全新的层次。随着修正案越南的住房法生效于 2015 年 7 月，全国住宅市场提供了外国投资者的长期增长潜力和沉浸机会。基于国内得天独厚的自然地理环境以及优质的资源调制，越南已经慢慢从原来的以农产品和原材料等第一产业为主导转向为以机械设备等第二产业为主导，标志着越南工业化发展的层次逐渐提升，并且还有更好的发展潜力。
在各国的经济体系中房地产行业是非常重要的组成部分，并且还会在国家经济发展中发挥越来越重要的作用。房地产市场一方面能够对国家的经济发展产生直接的影响，另一方面还在很大程度上影响到国家的社会生活，这是房地产市场自身具有的特殊性。并且房地产市场和财务市场以及货币市场之间的联系非常紧密，能够对社会中各个阶层的民众产生较大的影响。近些年越南的房地产市场发展形势良好，为越南的经济发展贡献非常大，同时还在很大程度上实现了城市和农村地区面貌的改变，帮助越南实现经济结构调整和工业化发展也具有较强的促进作用。当时在越南房地产行业的发展过程中也逐步表现出来一些不太合理的现象，同时造成了一些比较尖锐的社会问题。上述各项难以解决的问题中，很大一部分原因在于房地产市场的发展并不充分，未能遵循客观的经济发展规律。所以我们有必要对越南房地产市场的发展政策进行研究，推动越南的房地产行业健康平稳发展，从而吸引更多的国外直接投资，实现资本在越南市场上的顺利流通。
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1.2 研究意义
房地产在任何一个国家中都对国民经济有着至关重要的影响，所以各国政府也将房地产放到国民经济发展中的重要位置，可以说房地产的发展直接关系到一国经济的发展与稳定。本文就越南房地产市场展开相关的研究，主要有两个方面的意义：
（1）理论意义
房地产的研究在越南并不太多，并且主要集中在发展的历程以及相关的政策等方面，而对于房地产市场的发展及影响因素的研究成果并不丰富，尤其是随着越南房地产行业的发展，学术研究匮乏的现状与越南火热的房地产发展现状不匹配，因此本文希望可以对当前越南房地产市场发展情况以及从外资对越南房地产市场的影响角度切入，运用相关的理论对越南房地产进行实证分析，不仅可以更好丰富和补充这一研究领域的资料，而且对于越南房地产研究提供更多的角度和基础。
（2）现实意义
对越南来说，房地产的发展不仅是基础设施的完善，对于越南人民的生活水平的提高有重要的意义，但是同时房地产行业的发展对于越南就业以及社会问题都有着密切的关系，所以本文希望通过研究可以为越南房地产发展提供一些有效的信息和思路，为越南政府以及相关的部门在对房地产行业制定相关政策时有一定的依据。
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第 2 章 相关理论及相关文献综述
2.1.概念界定
房地产的概念主要由两部分组成，一部分概念为房产，另一部分概念为地产，另外房地产的概念还覆盖了所在土地和土地上的建筑相关的一些权利。一般来讲，房产是指修建在土地上的各种房屋建筑，包括住宅、厂房、商业建筑等。地产是指修建建筑所占用的土地和固定范围内所建设的吉他设施，包括修建的道路、管路等。房产和地产之间是依赖和被依赖的关系，发展房产行业需要先获得地产的使用权，然后才能够进行房产的建设并获得相应的权利，如果地产的权利出现转移，那么房产也会发生影响的变化。现阶段在研究界关于房地产概念的研究还没有形成完全同意的认识，大多数观点都集中在单一的城市房地产概念范围内，关于农村房房地产的相关内容涉及的较少。广义上通常认为房屋财产和土地财产共同组成了房地产，也有一部分观点认为房地产就是不动产，还有一些观点提出房地产从广义上来讲除了常规的土地和建筑设施外，土地范围内所具有的各种类型的资源也属于房地产的范畴，同时还包括了与土地所有权相关的一些权利。狭义上认为土地和土地上的相关建设设施和因此而衍生出来的各种类型的物权。研究人员还提出房地产的本质是建筑设施和土地在经济关系上的一种表现形式，本质上应该是归纳到资产范畴。房地产在供求方面的表现会具有一定的区域性，相比较于其余的有形资产和无形资产，房地产消费需求应该被理解为一种派生需求，在很大程度上主要受到学习、工作以及生活等重要因素的影响而决定。对于房地产行业的投资需求则会在很大程度上受到行业发展前景和市场形势好坏的深刻影响，投入到房地产行业的资本能够在全国和全球范围内就行流转。
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2.2 理论基础
2.2.1 房地产价格决定理论
相比较于其他的商品类型，房地产的具有自身的特殊性，因此其价格的变化规律也和其他类型的商品有所不同。对房地产行业的价格形成和变化规律进行研究主要应用的是房地产价格理论，这其中有包括了效用理论和供求理论以及收益理论。效用理论主要是汪海林总结而得出，根据效用理论房地产能够给人带来的由于占有和使用而获得的满足形成了房地产的价值。效用理论的主要应用范围集中在城市范围内的房地产行业，在市场完全竞争的条件下影响房地产价格的因素主要有三个：房屋的效用、郊区住房的效用以及住房的生产成本。城市的住房价格和住房的效用之间为正比例关系、同时和郊区住房的效用之间为反比例关系、和郊区住房的生产成本之间为正比例关系。从西方经济学的供求理论中衍生出了供求理论，根据供求理论房地产的价格并非提前固定的，主要受到市场供求关系的影响。市场上房地产供给主要表现为低弹性，需求主要表现为高弹性，所以关于房地产供求理论的研究主要集中在土地和房地产供求的特征和变化规律。根据供求理论，房地产市场的发展过程中非均衡性的特征非常显著，也就是说房地产市场上存在着部分产品闲置和过度需求同时存在的现象，同时该特征也是房地产商品和其他类型产品之间的重要差异。产生这种非均衡性的原因有以下几点：1.供给的滞后性；2.存量和新增量的差异和不可预估性；3.出售净价和支付竞价的差异性。
根据收益理论，房地产的价值主要集中在比较长的时间段内房地产的持有者所获得的收益，住房预期的收益会通过房价表现出来。房地产行业的发展具有长期性、固定性、反复流通性以及收益的增减性等特点，所以房地产才能够成为一种资产。收益理论以房租价格和租房收益的方式来对房地产收益的价格进行衡量，因为实际收益的变化并不能够客观的代表价格的变化，相反是基于预期收益率的变化。所以房地产市场上房价的反应速度要比实际收益的速度要快。
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第 3 章 越南房地产市场发展的历程与现状....................10
3.1 越南房地产发展历程................................10
3.1.1 初始阶段（1945-1993）.................10
3.1.2 法律规范阶段（1994-2003）......................10
第 4 章 越南房地产市场外资引入现状及影响机制..............22
4.1 越南国际资本流入房地产市场状况.....................22
4.1.1 当前国际资本流动结构分析............22
4.1.2 房地产外商投资呈上升..........................23
第 5 章 外资对越南房地产市场影响实证分析..................36
5.1 数据来源及处理方法.........................36
5.2 统计描述...........................36
第 5 章 外资对越南房地产市场影响实证分析
5.1 数据来源及处理方法
为了了解外资对越南房地产的影响，笔者收集了相关的数据，时间为2008-2018 年之间，这些数据包括越南外资以及房地产相关的数据，数据主要来自越南政府网站、IMF 数据库等。房地产数据鉴于全国数据的部分缺失以及外资进入的地区特点，最终确定以胡志明市的地产价格指数为代表指标。
在本文中，国际资本流动的定义和界定主要是依据王衍磊（2013）的相关研究，首先根据国际资本流动的时间趋势分为短期和长期，因为不同时间程度的资本流动会越南经济以及房地产行业的影响试试不一样的，一般来说，由于短期资本流动更加稳定，且积极影响比较大，但是投机性的资本一般有着更大的变化，影响也或更大，尤其是对于房地产行业会造成更加明显的影响。想比来说，长期资本流动周期比较长，在规模上也要比短期资本要大，所以影响上也表现出更加长远和持久的特点。因为两种方式在投资获利上的方式差异，所以对房地产行业产生影响的机制以及影响的程度也存在差异。
所以，在本次的研究中，考虑到长期和短期资本的不同影响就分别进行了相关
