本文是一篇工程硕士论文，本论文以广州市老旧小区微改造模式为研究对象，通过文献、实地调研、现场访谈、案例分析等方法，分析广州市老旧小区现状、问题以及原因，剖析微改造工作推进现状、问题及影响。以此提出老旧小区微改造模式的优化策略。
第一章 绪论
1.1 研究背景
广州市是广东省省会、副省级市、国家中心城市，是一座具有两千多年历史的文化名城，也是总面积 7434 平方公里和 1530 多万人口的特大城市，辖内有越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、花都、番禺、南沙、从化、增城共 11 个区。两千多年以来，广州市城区中心始终位于现越秀区辖内。越秀区长期作为全市甚至全省的行政、经济、文化中心，不仅是本地市民聚集居住生活的主要场所，还是羊城地方文化的发祥和传承地、具有千年底蕴的著名商都。千年历史在越秀区的旧城区积累出丰厚的历史遗迹和文化，整合出完整的明清时期城市格局，沉淀出深厚的产业、文化传统。凡此种种皆是未来打造广州品牌、越秀特色，并参与全球竞争的重要战略资源。但上千年时光也给广州古城留下了沉重的历史包袱，旧城区内的房屋日益老旧，公共服务配套设施破损，居住品质脱离社会发展水平。广州市城中心老城区如越秀区等，基本居住功能和社区服务方面都面临迫切更新的需要。
老旧居住区以往常以推到重建的旧区改造模式推进，但随着以人为本和可持续发展的城市更新价值观确立，城市更新逐步完善成为多元目标的社会型综合型的改造模式。2016 年，广州创新启动老旧小区微改造，以期在控制老城区房屋增量的同时提升住区品质，在不进行大规模拆建情况下补齐公共配套短板，增强居住为主、文商旅复合的功能内涵，挖掘延续岭南历史文脉，加强社区阵地建设，重新激活老旧街区活力。2017 年，广州市作为全国老旧小区改造试点城市中唯一的一线城市，试点探索老旧小区的微改造模式和方法，争取作为全国推广老旧小区改造的示范样本。经过多年的锤炼实践，广州逐渐完善出符合“老广”实际的老旧小区改造的“微改造”机制。广州市老旧小区微改造工作虽然在不断向前推进，但由于仍处在初探阶段，仍不少问题实践中逐渐暴露出来。笔者近年来参与老旧小区微改造工作，深切感受到其改造方式方法和管理机制至关重要。本文将研究老旧小区微改造的困难问题及优化建议，对城市存量住区空间的更新发展，尤其是广州市越秀区老旧小区的持续更新有积极意义。
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1.2 研究目的与意义
1.2.1 研究目的
阐述广州市老旧小区微改造工作提出的背景，剖析城市更新背景下老旧小区采用微改造方式的必要和可行性，探索越秀区老旧小区的历史、现状及其对微改造的影响。同时，深入调研微改造工作推进总体情况、具体项目实践情况。总结归纳广州市老旧小区微改造的本质特征和运作机制，完成对老旧小区微改造困境、改革方向及可借鉴意义的讨论研究。
1.2.2 研究意义
（1） 理论意义
目前我国许多大城市已逐渐进入或深入存量土地盘活利用的阶段。城市发展从拓宽城市边界、开发新增用地，逐步转向盘活旧城用地。旧城镇更新的重点从以往一昧推动拆除老旧小区拆除、重建新式小区的项目，逐步向保留并完善既有住区的微改造转变。但 2016 年广州在全国首次提出“老旧小区微改造”概念至今仅三年时间，目前关于老旧小区微改造的研究较为有限。本课题通过对厘清城市更新背景下老旧小区全面改造和微改造的理论内涵、本质特征，全面剖析归纳老旧小区的发展历史和现状、改造工作推进情况以及典型案例等内容，描绘微改造的整体画像并提出优化策略，以期补充完善老旧小区微改造在制度创设方面理论研究的不足。
（2） 实践意义
微改造模式作为广州市中心城区老旧小区更新的重要手段之一，其机制的优劣对城区的至关重要。本研究通过对广州市越秀区老旧小区的实地调研与走访，对微改造实施要点进行定性分析，对越秀区典型微改造项目进行分析归纳，从多个维度梳理总结了老旧小区的总体特征、微改造工作的难点堵点，并总结提炼了优化老旧小区微改造的建议，以期促进更有效有序地推进老旧小区微改造项目的建设，更好地发挥出城市更新成效，实现老城市新活力的现实需要。
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第二章 城市更新及老旧小区微改造相关理论
2.1 城市更新相关理论
2.1.1 城市更新的基本含义
在西方，二战后许多国家的中心城区由于人口和工业离开而逐渐衰败，由此兴起的中心城区城市重建和改造活动称为城市更新。在我国，城市更新的正式兴起来自于吴良镛教授[22]关于北京城市建设、住宅建设的研究与菊儿胡同开发问题的研究。吴教授认为“更新”包括：一是较大程度改变的改造、改建或再开发，目标为拓展空间、增加内容；二是调整现有环境的“整治”，对不合理部分作局部的调节；三是无需改动现有格局的“保护”，仅对残败部分加以维护。由此可见，“城市更新”相比“旧城改造”内涵和外延更为丰富，“改造”“整治”等改善城市面貌和功能的小规模做法也纳入城市更新的方式。
2016 年 1 月，伴随《广州市城市更新办法》[23]的印发实施，广州正式拉开城市更新的序幕。该办法明确了城市更新的具体内涵，是按照“三旧”、棚改、危房改造等政策，由规定主体在规划范围内实施的，盘活存量建设用地以及改善危破房的活动。本文以研究广州市城市更新中老旧小区微改造实施机制为主要内容，研究涉及的城市更新定义与该办法一致。
2.1.2 城市更新的对象、目标及做法
（1）城市更新的对象
城市更新的对象，根据所在的土地利用性质及使用功能等情况，可区分为旧城镇、旧村庄、旧厂房。
旧城镇主要指中心城区内建成时间久、有改造需求的单独或混合的居住类、商业类、工业类区域。大部分存在房屋结构简易、建筑外观破损、经营效益低下、物业价值与土地价值不匹配等问题等，影响城市格局和发展。
旧厂房主要指中心城区内停工停业的工业旧厂房、旧仓库。大部分厂房及仓库用地已经不符合所在区域规定的产业导则及现行的安全生产、环境保护等要求，难以作为工业用房复工复产。
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2.2 老旧小区改造相关理论
2.2.1 老旧小区的范畴
老旧小区，与老旧住区、老旧社区等概念相近，是既有住区中以建造时间为特征的相对性概念。既有住区广义上包括所有建成的住区，指在某一地区受到特定社会及经济等综合作用下，形成的住宅单体及其居住环境的集合。该集合中一部分区域由于使用时长的累加，建设初期的功能和形态开始衰退，具体体现为居住功能物理老化及居住组织形态失活。这批建成时间较为久远小区称为老旧小区，是在既有住区范畴以内、并与新建的现代小区相对的住宅集合。
因此，老旧小区的范畴，是在城市范围内、建设早使用久，导致其硬件配套和软件管治方面不能满足住户现代生活的物质需求及精神需求的，住宅单体及其居住环境的集合。
本文所研究的广州市老旧小区，结合广州市老旧小区微改造政策内容，指建成时间在 2000 年以前，环境条件、配套设施、无障碍建设、管理服务机制等方面存在问题亟需更新改造的，一栋或几栋居住建筑的小型居住组团[24]。
2.2.2 老旧小区全面改造模式的定义及做法
老旧小区属于城市更新对象中旧城镇一类，其更新改造模式同样分为全面改造及微改造模式。由于中心城区居住类建筑占城市建筑的比重最大，老旧小区的全面改造成为旧城镇全面改造的主要内容，而全面改造模式一直以来也是推动老旧小区更新改造的传统思路。全面改造指的是成片拆除危破房集中的老旧小区，并按现行规划管控要求进行重建，彻底改变原本布局不合理、人居环境差、公共服务不完善的状况。具体工作内容包括摸查核查基础数据、编制片区策划和项目改造方案、研究拆迁补偿安置方案、实施拆迁安置及安置房建设、进行土地整备和房地产项目建设运营等。
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第三章 越秀区老旧小区现状调研分析.................17
3.1 越秀区既有小区、老旧小区概况.............................17
3.1.1 越秀区居住小区发展历程..........................17
3.1.2 越秀区居住小区现状.................20
第四章 越秀区老旧小区微改造实施机制要点研究..............................47
4.1 改造范围、内容及标准................................47
4.1.1 基本情况...........................47
4.1.2 存在问题及改进思路........................49
第五章 越秀区旧南海县老旧小区微改造项目实例研究........................58
5.1 项目概况.......................58
5.2 小区背景........................59
第六章 老旧小区微改造实施机制优化建议
6.1 优化顶层设计，构建可持续的推进机制
6.1.1 细化规划控制，甄选老旧小区的改造模式
规划管控和土地开发等问题，是老旧小区选择改造方式的关键问题。地处老城区的越秀区历史文化街区有 9 处，占到全市 26 个街区数的三成，有半数辖区面积受到规划限制。在严谨的规划管控与以经济可行为目标的限制需求碰撞之下，较大部分的老旧小区唯有选择由政府出资建设的微改造方式。对于留有文化值得传承的街区，微改造是其更新改造的首要适用途径。但大批量的一般性老旧小区等待纳入微改造范畴的现象，从某种意义上意味着规划控制指标的普遍性失效的状况。因而现有规划管控制度应该充分发挥其引导旧城的空间发展更新的效能，而非只作为控制发展的红线。城市建设应综合考虑近远期城市更新发展的弹性因素从而进
