本文是一篇成本管理论文，笔者认为房地产项目的开发是一个周期较长的过程，所以过程的成本管理具有一个动态的特性，同时有很多不确定的因素存在项目建设的过程中，可以将新技术应用到项目管理中，将 BIM 技术与房地产开发成本管理相结合，具体探讨 BIM 技术在房地产开发设计的决策、现场施工管理及完工后运营维护全过程的成本管理中的得以应用，除此之外，该技术还可以实现对成本层与设计层的有机融合，达到对成本进行精准测算的目的，形成与施工过程的动态连接，由此可实现高效、实时的成本核算[44]。
第一章 绪论
1.1 研究背景和意义
1.1.1 研究背景
随着发展，中国特色社会主义的建设已步入快车道，我国的房地产业经过几十年的发展，特别是前几年的迅猛发展，房地产已成为我国重要的经济支柱，土地出让金成了政府主要收入来源。近些年来，我国的 GDP 突破了 80 万亿元大关，其中，房地产行业增长占 GDP 增长比重的 6.5%，房地产行业的发展未来可期，房地产行业的快速发展无论是对居民消费还是国民经济发展的发展都具有着重要的作用。
图 1-1 2010-2019 年房地产开发投资统计情况
但是，近两年随着政府一系列政策的出台，“限购”、“首付贷”、“去库存”等使得房地产企业进入了生存关键性的两年，由于 2019 年初房价出现小幅回升的发展态势，引发人们对楼市未来趋向的新猜测，但住建部随后表示，始终坚持从严从紧的房地产调控政策，不会在任何城市采取取消限价的措施。为了保障房地产市场能够健康稳定地发展，中央经济工作会议上多次表明房子是用来居住的，不是让一些投资者用来炒的。由这些可以看出，政府对我国房地产市场宏观调控坚定不移的信念，我国房地产企业将面临一系列的挑战，当然，也会同时产生各种机遇。市场的供求关系的平衡、甚至是房价都会受到各种调控政策的影响。就供给和需求状况而言，购房者日益理性，通常会以全面、客观、长远视角看待房地产市场，盲目购房的情况明显减少，以投资为目的的购房得到有效遏制，与此同时，购房刚需占比不断增长，政府进一步加大了对保障性住房的投资力度，受到综合因素影响，房地产市场的总需求面积减少。
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1.2 国内外相关研究现状
1.2.1 国外研究综述
在成本管理理论方面，截止目前国外在此方面所对应的发展时间已达数百年。早在 1494 年时，卢卡.帕乔利在其研究中便提出了成本控制理论。通过对国外在成本管理方面所开展的研究工作进行探究可知，实际上集中在下述方面，即：
战略成本管理。肯尼斯·西蒙兹的研究中，便是从战略成本的角度进行分析，指出成本管理工作的开展，便是给决策工作进行给予相应指导。Robin Cooper（1998）的研究中，则是将其同作业成本法相结合进行探究，进而提出了对应的战略成本管理体系。Anna Dubois (2003)选择了实际案例分析以后指出，在企业经营发展过程中采用战略成本管理以后，有助于实现对其成本的有效控制[4]。Shannon W. Anderson (2006)的研究中，则是从结构、执行层面分析，在此基础上构建了对应模型[5]。
目标成本管理。通过查找此方面的研究可知，对于目标成本管理的应用，最早是由 Robin Cooper(1998)等人所提出，有助于提升成本管理的有效性[6]。Karen.M. Koll 的研究中，则是从概念上来对目标成本进行了相应介绍，与此同时，针对此方法的必要性给予了较为详细的分析。Paulo Afonso (2008)等人的研究中，同样采用的是目标成本管理法进行探究，在此基础上来对成本、时间、应用这三个方面所存关系的确定[7]。 Robert Kee(2011)等选择的是具体案例进行分析，针对目标成本管理所对应的应用情况对其进行了较为详细的探究[8]。 Kenji Yasukata(2013)等的研究中，在目标成本管理方面采用的是较为科学的方式来进行分析，最终达到了既定目标，经营效益显著提升[9]。
精细化成本控制。Lawerence (2006)等的研究中，便选择的是精细化成本控制理论，针对其进行了较为深入的分析，并指出其在成本控制方面所具有的重要性[12]。Hussain (2012)认为，对于精细化成本控制而言，实际上就是对成本进行更为详细而深入的控制[13]。Powell (2014)提出，在使用此方法以后，成本控制获得有效改善[14]。Baharudin N (2015)认为，为提升成本控制效果，强化企业竞争力，在开展成本控制方面的工作时，需要将此方法同目标成本控制法相结合进行应用[15]。
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第二章 房地产开发公司成本相关概述和成本理论
2.1 房地产开发公司成本的相关概述
伴随着市场经济的发展，成本这一概念脱颖而出，它商品经济的产物。我们常说企业成本，是指企业在生产产品的过程中，所提供的劳动力、劳动手段和生活劳动力的成本，是物化的成本，是根据一定的产出计算而收集起来的。在生产实践中，直接材料费、直接人工费、燃料动力费构成了成本这一概念。随着市场经济越来越自有 ，越来越开放，能赚取更多程度的利润便成了企业经营的目标。简单来讲建筑产品的售价和建筑产品成本的差值就构成了房地产企业的利润。建筑产品的售价是以市场为导向的，价格是基本的市场测试中形成的，对房地产企业来说，此部分不可控因素较多，所以为了在市场竞争中生存，要想增加企业利润，就要加强企业内部的管理，把成本控制管理工作作为企业提高竞争力的重要手段。这样降低了建筑产品成本，不仅可以在建筑产品销售价格不变的情况下增大企业利润，也可以通过成本管理提高房地产企业的市场竞争力。
成本计划是最早期的成本管理工作，是成本管理的重要部分。成本计划的编制一般以标准成本为参考，“标准成本”指的是在标准的生产条件下，生产产品的需要支出的成本。
图 2-1 标准成本管理流程图
企业的运营离不开企业的生产，企业在进行产品的生产时就必须明确成本的概念就，即：生产过程中所需人力物力的货币表现形式。对项目管理及房企而言，均具有极为重大的意义，因此，房地产企业在经营中都非常重视对成本的管理和控制，企业必须将成本控制纳入到重要管理事项中来，并有意突出其地位和作用，通过宣传引导和相关培训等，不断强化管理人员及员工的成本控制意识，同时加强过程性监管，促进成本控制各项制度措施的执行与落实，真正达到有效管控成本、提升企业绩效的目的。为此，首先需要对成本控制实施科学精准的预算，在这一环节要特别重视预算的编制、执行、控制和记录等关键节点，它们对成本控制都会产生显著而深刻的影响。对于房地产企业而言，需要构建起基于自身实际的成本管控体系，制定具有科学性针对性的成本控制方案。所谓成本控制指的是企业在运行管理过程中，为有效保证产品品质，提升生产质量和效率，通过制定相应策略方法，实现对人、财、物的有效管控，从而不断提升经营业绩，为企业带来更为丰厚的利润和效益，由此形成的一系列成本管理和控制活动。成本控制过程分为五个工作阶段，分别是成本的预算、决策、执行、分析和改进等，每一阶段必须保证准确性才能保证成本控制目标的实现。
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2.2 房地产公司开发成本的构成
对于房企而言，其开发成本是指在项目执行中各环节产生成本和税金的总和，包括土地获得价款（土地成本）、前期工程费、主体建筑安装工程费、基础设施费、环境景观工程费、公建配套设施费、工程相关费用、开发间接费用、销售费用、管理费用、财务费用及税金等。
2.2.1 土地成本
在房地产开发过程中，土地始终是一种极为稀缺并且具有核心价值的资源。房地产开发公司一般要依法取得国家所有的土地使用权，通常有两种方法：一种是出让的方式获取，还有一种是划拨方式获取土地。如果是非净地块，还涉及到拆迁地块的征用补偿费，其中包括征地费、占用耕地税、劳动安置费、地上、地下附着物拆迁补偿费等净支出和用于拆迁安置的房屋所支付的土地价款[33]。综上所述，土地成本为房地产开发企业为取得土地的使用权，所支付的土地价款以及需要缴纳国家规定相关费用的总金额。这其中有土地出让金、耕地占用税,、契税、劳动力的安置费和相关地面上的补偿成本。
2.2.2 前期工程费
在房企获取开发权后，首先需要对该项目进行前期调查勘测，然后进行规划、报批和建设工作，明确“三通一平”等前期费用。为顺利开工做准备，也是充分准备施工所需各项费用的准备阶段，在这一阶段需要形成大量报批文件，通过繁琐而漫长的审批，由此会产生诸多难以预估的成本。
在对项目进行规划、设计、可行性研究等过程中，就产生了前期工程费用。前期工程费用在做估算的时候往往是按照项目总投资的比例。规划设计费常规为建设安装工程费的 3%左右，水文地质勘查费都有按照相关收费标准执行，一般按同规模项目借鉴估算。
“三通一平”等的费用主要包括现场拆除现有建筑物和构筑物、提供建设施工用水、电和施工用道路，估算金额实际工作量的基础上参照相关的计费标准。
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第三章 房地产开发全过程成本控制各环节 .............................. 17
3.1 决策阶段的成本控制 ......................................... 17
3.2 设计阶段的成本控制 ......................................... 18
第四章 HL 房地产公司 T 项目情况及成本控制现状 ..................
