本文是一篇成本管理论文，本文运用调研法，通过对上海近期的商业改造项目调研，包括改造周期、建造标准、改造侧重点、成本管控过程中的经验教训的总结成果，重点关注大多数商业改造项目在成本管控过程进行到成本决策时，容易犯错的地方，研究并总结，为商业改造项目成本管控提供实战经验；运用案例研究法：通过对国内外经典商业地产改造成本管控案例分析，结合 WD 公司具体实施的项目为例，分析成本管控的要点、难点，在此基础上分析总结成本控制的管控思路；运用访谈法：通过对房地产企业从业人员的访谈，了解销售部、招商运营部以及小商户、客户对商业改造项目关注点，从而在目标成本设定阶段、设计优化节点提前考虑，规避风险。本文以 WD 公司 A 商业改造项目为例，通过对商业改造项目全过程成本分析，提出商业改造项目成本管控的主要思路，并通过实际项目操作过程中发现的问题及解决办法，引出商业改造项目成本管控的重点，对参与商业改造项目成本管控人员具有一定借鉴意义，特别是初次参与商业改造项目的成本管理团队。
第 1 章 绪论
1.1 研究背景
改革开放以后，市场经济大开放，城市开发节奏神速，比如在上海，20 年前还流行这么一段话，宁要浦西一幢房，不要浦东一张床，到现在浦东陆家嘴国际金融圈的建立，黄浦江两岸商业建筑高耸如云，一派生机，仅仅十几年时间城市建设发展十分迅猛，但是随着市场经济的进一步开放，新兴商业的崛起，在90 年代建设的一批商业广场正一步步的老去，老商业广场的客流也随着时间的流逝一步一步下降，原因不乏以下几点：
第一，电商崛起对实体商业影响很大，根据国家统计局数据，我国消费者在2017 年的网上购物总金额达 5.48 万亿元，相对于 2016 年增长了 28%，这部分金额在社会零售总额中所占的比重为 15%，相比于 2016 年增长了 2.4%。
第二，老商业广场室内外装修与现代城市形象格格不入，无法从感官上吸引消费者入场消费。
第三，原有设备设施的进一步老旧，空调、新风等设施设备老化，伴随而来的空调制冷暖效果不佳，新风系统送排风问题严重，导致商场整体经营环境较差，客户体验下降，小商户到期不在续约等恶性循环的商业环境。
第四，原有商业建筑设计遵循的老的设计规范，商业运营能耗大，不环保等问题突出，导致运营成本增加。
第五，原有结构设计的局限，很多新兴的业态不能引进，比如大型的游乐设备设施，因结构称重问题，无法入驻商场。
第六，周边其他新兴商业的崛起必然加剧客流的竞争，而且新兴商业无论从整体设计、到客户体验，再到不同业态的升级，对比老商业是全方面的超越，这样也进一步加剧了老商业客流的流失。在如此竞争环境下，可以说商业运营超过15 年以上的老商业改造势在必行。
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1.2 目的和意义
1.2.1 理论意义
1）查阅了很多有关房地产成本控制类文献，按研究对象划分，有研究住宅、商业、写字楼等不同业态成本控制研究；也有按不同项目不同生命阶段的成本控制研究，比如在项目设计阶段、工程实施阶段、项目后期运营阶段等；还有按不同专业角度去研究房地产成本管控，比如从前期、工程、设计等不同专业角度去研究；目前研究商业改造项目规划设计类文献较多，但是研究商业改造项目成本管控的文献几乎没有。
2）商业改造项目不同于一般新建项目，不能按正常的新建项目成本管控思路进行生搬硬套，老商业旧改在成本控制方面具有更多的不可控因素，根据不同项目的运营情况，哪些可以保留使用、哪些必须要做出品质提升、哪些必须满足政府规划要求、本文通过实际项目的改造情况，从项目不同生命周期、不同专业角度给出成本优化控制的具体方法及思路，对商业改造项目成本管理实战具有专业指导意义。
1.2.2 实际意义
1）自 90 年代以来，商业运营超过 15 年的老旧项目日益增多，目前商业改造项目是处于第一轮改造的爆发期，针对开发商来讲，第一次遇到改造周期，不知道怎么改才能越快好省，本文通过以 WD 公司 A 商业改造项目为模型，通过对改造项目成本管控要点的解析，旨在对商业改造项目成本管控有一定借鉴。
2）从 1994 年互联网接入中国，到 1999 年中国电商起步，这一年国内 C2C模式在国内诞生，往后淘宝、京东、苏宁云购等一大批电商的崛起，对实体商业经营的影响巨大，近些年大批实体店陆续倒闭就是最好的例子，实体商业经营在电商冲击下变得越发困难，实体商业经营需崛起不仅仅通过产品的差异化、电商的不可复制性等差异化经营来寻求发展的突破口，更要面对市场竞争加剧，通过优化改造成本，以较低成本的投入，来取得收益的最大化，传统的商业改造项目成本管控手段过于粗放，且国内大多数商业地产商对改造项目成本管控缺乏经验，本文对商业改造项目成本管理具有实际指导意义。
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第 2 章 商业地产成本控制相关理论概述
2.1 房地产成本控制简述
成本控制包含多个方面的内容，从字面意思来看，成本控制就是保证在项目开发的过程中，各生产要素都能够实现其效用的最大化，并且通过各种科学措施对生产环节中的资金支出做出控制，实现经济效益的最大化。对于房地产开发商来说，房地产项目成本控制的具体内容指的是对项目的投资做出有效的控制，包括了成本预测，核算预测等。从具体内容来看，成本控制指的是在项目建设的全过程中，对投资做出合理的把控，在允许的投资限额内，对开发过程中出现的偏差作出纠正，对人力、物力、财力等各方面的资源进行合理的利用，在保证预先计划投资目标得以实施的前提条件下，获得更好的环境效益，社会效益、经济效益。
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2.2 房地产开发成本的组成
房地产项目开发成本分为建筑材料及设备制造费用和建筑安装施工费用。在具体的商品统计费用计算的过程中，一切有关于这两个方面的支出，都需要被列入到最终的统计清单中。这两个部分的费用支出主要包括：
第一，土地费用成本。房屋拆迁费用，当地居民征地补偿费用，国有土地出让费用。通常情况下，房地产开发商可以通过拍卖竞价形式，协议约定形式或招标投标形式获得土地。
第二，项目前后期开发费用。项目建设前期费用主要包括了市场可行性，研究调查费用，概念设计费用和土地勘查费用，虽然这部分费用支出在整个项目成本支出中所占的比重并不大，但是这部分费用的支出对于房地产项目的开发来说是必要的。有很多企业在进行成本管理的过程中，由于这部分费用占比较小的原因，而忽略这部分费用的成本管理，反而导致企业利润大幅降低，严重的甚至使得企业陷入资金链破裂的困境。所以不论是哪一个环节，成本管理都必须要落实到位，存在于项目开发过程中的每一个环节的变动，都会对项目的总投资工程质量，建设周期等产生影响。
第三，建筑安装工程费。是房地产项目在进行成本管理时所关注的重点内容。包括了机电安装工程费用、机械设备购买费用、其他项目费用、措施费用等多项内容。
第四，基础设施配套费。包括电力施工，园林绿化，道路施工等多方面的费用项目开发过程中必要的成本支出费用。
第五，公共市政配套费。政府是公共市政配套设施的唯一建设单位，房地产开发企业在施工时，需要面向政府缴纳一定的费用，这部分费用用于其他方面的市政配套设施的进一步规划建设。除此之外，在项目建设的过程中，如果存在便民工程或盈利性配套设施，房地产开发企业也需要根据自身的工程规模缴纳一定比例的费用。
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第 3 章 WD 公司 A 商业改造项目成本控制问题分析..........................19
3.1 WD 公司简介.........................19
3.2 A 商业改造项目简介....................19
第 4 章 WD 公司 A 商业改造项目实施前期成本优化...............................38
4.1 目标成本优化方案................................38
4.1.1 目标成本的制定要求.......................38
4.1.2 房地产项目目标成本的优化......................41
第 5 章 WD 公司 A 商业改造项目实施阶段成本管控.........................53
5.1 加强工程条线成本管理意识..........................53
5.1.1 加强工程做法优化意识....................53
5.1.2 加强工程质量管理意识..................53
第 5 章 WD 公司 A 商业改造项目实施阶段成本管控
5.1 加强工程条线成本管理意识
5.1.1 加强工程做法优化意识
强化施工人员成本管理意识对于项目成本控制来说是极为重要的，只有每一个施工人员拥有较强的成本管理意识，才能够保证在具体建设的过程中，成本管理可以发挥起实质性的作用，对此 WD 公司商业改造项目对于施工团队的选择，以及在具体施工的过程中，需要注意一下这方面的内容：首先，选择在市场上拥有良好信誉和素质水平较高的施工团队进行施工；其次，在施工的过程中，结合实际的施工计划，合理的安排施工任务，避免不必要施工对成本造成浪费；最后，对施工人员的总体规模做出合理的把控，对内部结构的构成做出合理的优化。
5.1.2 加强工程质量管理意识
房地产项目在具体建设的过程中可以分割为多个部分，每一个部分质量管理的好坏决定了总体质量的高低，只有保证了各个部分的质量，得到了有效的管理，项目的整体质量才能够得到不断的提高，质量管理对于房地产企业来说是尤为重要的，其不仅影响着最终所获得产品品质的好坏，还影响着房地产公司在市场上的信誉。质
