本文是一篇财政政策论文，笔者以房地产改革为自然实验，本文衡量了房地产税改革对于住房租赁市场的影响，分析了改革中引入的房地产保有税如何在住房租赁市场进行转嫁，在不同的利益相关方的税负程度又是如何的。通过研究重庆市的房地产税改革前后的平均住房租赁价格，比较合成控制法构造的“反事实合成组”和重庆市的实际住房租赁价格。
第一章 引言
第一节 选题的背景及意义
一、研究背景
房地产税改革立法逐步推进。2015 年 8 月，十二届全国人大常委会立法规划宣布, 全国人大立法规划正式纳入房地产税法等 34 项立法, 十八届三中全会通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，该决定提出: “加快房地产税立法并适时推进改革”。《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》也进一步表示要“完善地方税体系，推进房地产税立法”。2018 年召开的“两会”，房地产税被再次提出，使得房地产税改革趋势逐渐成为被社会讨论的热点。在此期间，财政部长肖捷在《党的十九大报告辅导读本》所发表的文章也明确提出：“房地产税要遵循‘立法先行、充分授权、分步推进’的原则。”两会期间，在全国人大预工委和财政部在新闻发布会上，房地产税立法的进程得到了明确，同时，如何整合相关税种、合理降低房地产在建设交易环节的税负的改革细节也被充分地讨论。在 2019 年十三届全国人大二次会议上，李克强总理所做的政府工作报告中也提出：“要健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。”房地产税已经先后多次出现在政府的工作报告中。自 2011 年 2 月房地产税在上海和重庆进行改革试点以来，房地产税近几年又频繁地出现在政府工作报告中，反映了政策制定者对于房地产税改革的迫切需求，也说明房地产税改革将会进一步推进。学术界对于房地产税改革方案也由非常多不同的见解，包括房地产税的功能定位、税制结构和具体的征税办法等等。房地产税的设计和推进情况受到社会各个层面的关注，尽管房地产税还未有具体的实施方案，但是学术界对于房地产税方面有了非常多的研究，但是，学术界也有非常多不同看法，但是对于是否开征房地产税基本持肯定的态度，且认为房地产税的功能应该定位于募集地方财政收入。
房地产税是一个综合性概念，是指一切与房地产经济运动过程有直接关系的税。在中国包括房地产业增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。我国房地产税改革主要是减少流转环节的税负，增加保有环节的税负。房地产开发环节的实际税负远远低于流转环节的税负，这是我国房地产税制体系改革的重要地方，应减少对流转环节课税、增加保有环节税收。本文研究的是房地产保有税。
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第二节 国内外文献综述
一、国内研究现状
国内文献对于本课题相关研究，主要分为三个方面阐述：房产税税负转嫁问题、房产税与住房租赁市场及房价与房租关系研究。
（一）房产税税负转嫁问题
一些研究对房地产税的每个环节改革可能产生的税负转嫁进行浅论。任晓宇等（2007）研究了在土地转让、房屋交易和保有环节的税负转嫁情况，通过简单的理论分析，认为交易和保有环节的房产税将使得房价和地价得以下降，对于抑制房地产过热有积极的左右。孙玉霞（2013）认为，房产税税负将以税收资本化的后转的形式压低房价，能够抑制房价的过快上涨。韩明琴（1997）的研究得出，不动产所得税和财产税都存在着转嫁分可能性，特别地，房产税作为一种房地产税，会使得住房的投资收益率降低,资本所有者会将资本转移至低税的地区或行业；从地区来看,资本流入低税区,使高税区的房屋存量减少,房租上涨,高税区的承租者和消费会受损,房屋税将由高税区的房屋所有者、承租者和商品消费者共同负担。房子作为一种商品，当房价上涨时，租赁房子的成本增加，那么租赁价格上涨，这符合经济逻辑。华捷（2017）认为，房产税在租赁租房的税负转嫁中，税负转嫁程度与住房租赁市场供需弹性有关。若出租住房的供给弹性越大，承租者的需求弹性越小，那么出租者可将大部分税负都转嫁绐承租者。在中国当前现实状况下，北京、上海、杭州、广州、深圳等大城市的住房所有者可“逃离”税负， 因为在这些城市中，租赁住房的供给弹性很大，承租者众多是的租赁住房的需求弹性偏小，因此他们可通过自由价格机制将大部分房产税转嫁给租房者，从而会影响到最终的收入分配问题。
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第二章 我国住房租赁市场与房地产税改革现状
第一节 住房租赁市场特征
一、我国整体租房率偏低
从各国比较来看，中国的平均租房率为 16%，远远小于其他发达国家，整体租房率偏低，住房租赁市场发展不够成熟。如表 2.1 所示（其中，“自有住房率”定义是，以居民家庭为单位，有多少比例是住在自己持有的房子里，多少是租住在不属于自己的房里），我国一线城市的租房率基本和其他发达国家的首都城市相同，但是，二三线城市的租房率远远小于其他国家城市，在我国的非一线城市，租房率更加低，一方面反映了我国的小城市的房屋自有率比较高，一方面也反映这些城市的住房租赁市场的发展更加不够成熟。
表 2.1 中国及各大发达国家的租房率及房屋自有率
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第二节 租赁住房市场发展趋势
一、租赁住房的需求人群比例不断提高
我国的自有住房观念较强，并且住房问题牵涉到户口、子女上学等等问题，导致租赁住房仍然是人群解决住房问题的次级选择，但是，根据《中国经济周刊》调查数据，我国的 90 后中，超过四成的人群表示愿意终生租房，而北京的90 后白领中约有八成人群表示愿意终生租房。随着租房者的权益不断受到保护，租赁住房市场逐渐发展成熟，租赁住房的需求人群比例也会不断提高。
二、长租公寓需求增大，租赁住房市场容量不断提升
《中国住房租赁品牌发展报告（2018）》指出，我国的住房租赁市场的缺口从长期看来依旧很大，市场容量有待提升。作为我国租赁住房的一种新兴租赁形式，各种长租公寓品牌将逐渐成熟，长租公寓的需求将逐渐上升，随着相应政策的不断完善，核心城市的长租公寓将呈现出供不应求的态势。作为房地产行业的新兴发展方向，长租公寓在为房地产行业提供新的增长点的同时，也将逐渐地改善住房的供给结构。长租公寓相关政策的进一步完善，将解决人们住房问题，通过将长租公寓和户籍政策相联系，拥有长租公寓的人群将获得和拥有住房所有权的人们一样的权利，解决了流动人口的子女后续的户口和上学等问题。通过长租公寓的方式，将更快地实现“住着有其居”，且保障了无房人群的基本生活利益。政府通过引入相应的户籍政策，将解决大中城市不断滋生的住房供需矛盾、房屋交易价格无限制上涨和房价泡沫等问题，进一步优化城市的资产配置，同时发展住房交易市场和住房租赁市场。完善租赁住房的供给结构。
表 2.2 中国一、二、三线城市空置率
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第三章 现有租赁住房的房产税影响机制分析 ......................17
第一节 税负转嫁角度 ..........................17
一、税负转嫁的定义 .........................17
二、税负转嫁理论的发展 ........................17
第四章 现有租赁住房房产税税负转嫁实证分析 ....................23
第一节 模型介绍和数据来源 .......................23
一、合成控制法 ..............................23
二、模型设定和指标选取 .....................23
第五章 结论和建议 ....................36
第一节 结论 ................36
一、重庆市房产税改革提高平均租金 9.7%左右........................36
二、在住房租赁市场的承租人负担了部分房产税税负 ..................37
第四章 租赁住房房产税与租赁价格实证分析
第一节 模型介绍和数据来源
一、合成控制法
合成控制法（Synthetic Control Method，简称 SCM）在由 Abadie, Gardeazabal（2003）用于西班牙的恐怖活动对经济影响研究，其主要原理是，通过选取合适的预测变量（包括估计变量和影响估计变量的主要因素），获取控制组和处理组的预测变量，给予控制组一定权重进行加权拟合形成一个与处理组性质相近的反事实合成组，通过比较政策前后反事实合成组和处理组估计变量的差异来分析政策变动对估计变量的影响。合成控制法已经被用于一些政策影响研究，例如，Gius, Mark（2019）利用合成控制法研究堕胎法案的影响，Zhang Jun（2016）则用于研究奥运会的举办对北京的影响，刘甲炎、范子英（2013）用于研究房地产税对于试点城市的房价调控影响。相对于传统双重差分（DID）方法和倾向匹配得分法（PSM），合成控制法能够减少政策性对评估结果的影响，避免研究者的主观选择导致评估结果的偏差。
本文选择合成控制法来研究房地产税在住房租赁市场税负转嫁问题，既很好地利用了合成控制法相对于其他方法的优势，也避免了一般的税负转嫁问题分析过程中使用的一般均衡分析方法存在的一些问题，比如，一般均衡分析方法下供需曲线的不可获得性、分析结果倾向于定性分析而非定量分析、分析结果可能于现实有较大偏差。通过筛选合适的预测变量和控制组，合成控制法可以利用真实且完善的市场数据进行研究分析，较大程度地反映了真实的经济情况。合成控制法主要利用 stata15 软件加载 synth 程序包
