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第五章 结论和建议
第一节 结论
在房地产税改革立法逐步推进的背景下,“重保有,轻流转”的税收改革思路也逐渐主导房地产税的改革方向。一方面,“重保有,轻流转”将扩大房地产税的税基,提高地方政府的税收收入;另一方面,保有阶段房地产税的提高,被认为可以一定程度上起到对住房价格的调控作用。我国在2011年2月于上海、重庆进行的房地产税改革也是将这一改革思路纳入了具体的税收政策中,即向存量房征收不动产保有税,并对仅仅满足个人需求的住房免征相关税收。以房地产改革为自然实验,本文衡量了房地产税改革对于住房租赁市场的影响,分析了改革中引入的房地产保有税如何在住房租赁市场进行转嫁,在不同的利益相关方的税负程度又是如何的。通过研究重庆市的房地产税改革前后的平均住房租赁价格,比较合成控制法构造的“反事实合成组”和重庆市的实际住房租赁价格,经稳健性检验之后得到以下几个结论。
一、重庆市房产税改革提高平均租金 9.7%左右
通过对我国住房租赁市场和房地产税改革情况进行梳理,本文指出由于房地产行业并非固定成本行业,且可能受到当地经济增长的影响和某些限制,无论房地产业的结构如何,房地产保有税的征收会导致住房存量减少,房屋流动性随之减小,最终导致住房租赁价格上涨,高于税前水平。
为合理地测算房地产税将对住房租赁价格产生什么样的影响,在本文第四章的实证分析中,通过合成控制法所建立了重庆市的“反事实合成组”,这个“反事实合成组”反映了重庆市未经房地产税改革的住房租赁价格。通过检验房地产税改革前“反事实合成组”显示的预测变量和预测变量实际值的图形拟合程度,以及改革前两者之间的差异的大小,“反事实合成组”很好地拟合了一个未实施房地产税改革的重庆市。比较“反事实合成组”和实际值的差异,得出房地产税改革约提高平均租金 2 元/平方米,折合成百分比即房地产税改革提高了重庆市平均租金 9.7%左右。实证分析结果显示,房地产税征收提高了租赁住房的平均租金。对于重庆市来说,平均租金变动在 2.0 元每平方米左右,将租赁住房平均租金提高了 9.7%左右。
参考文献(略)