本文是一篇财务管理论文，本文以绿城中国为案例研究对象，主要通过探究绿城中国的轻资产转型过程，总结轻资产转型的特征及其路径，绿城中国已历经轻资产转型的开发建设阶段，现阶段已不再局限于单一的代建业务进行轻资产转型，2015年提出全面转型后，实现轻资产转型的内容不断丰富，总结出以下路径：轻资产性质多元业务、代建业务、数字技术和“地产+金融”。
第一章 绪论
1.1 研究背景及意义
1.1.1 研究背景
自1992年，我国全面推行住房公积金制度改革，自此房地产的需求量不断上涨，房地产行业开启了繁荣发展的时代。1998年，国务院总理朱镕基正式颁布了关于深化城镇住房的制度改革的通知，以该时间点作为分隔，我国房地产行业的住房计划经济时代终结，开启了住房货币化改革。2005年至2007年，我国房地产政策全面收紧，在此期间我国政府出台了新政，如国八条、国六条、国十五条，我国住房需求急速增加，正是由于我国居民投资热情高涨。2008年至2009年，全球都受到金融危机的冲击，我国房地产行业不可避免的受到打击。我国房地产政策由收紧转为扶持，我国政府出台国十三条、国四条，在住房贷款利率上有所优惠，最低首付额进行下调。2010年至2013年，房价一路飙升，我国政府出台国十一条等对房地产行业进行约束，称之为我国史上最严的房地产管控，对房地产行业实施差异化信贷政策，执行限贷、限购、限价等行政手段，以此达到增加供给抑制投机的目的。进入21世纪后，我国房地产行业步入了迅速发展的新阶段，我国一直处于城镇化高速发展中，城镇化带来了人口的增长、城市规模的扩大和经济总量的提升，我国在城镇住房方面有所突破，住宅建设保持增长的趋势。2013年，我国处于新常态经济状态，我国房地产行业受到供给侧结构性改革的影响，房地产企业粗放式发展模式受到挑战，转型问题迫在眉睫。2016年，中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，以达到房地产行业稳定发展的目的。2017年，习近平总书记在十九大报告中重申“房住不炒”的定位并建立“租购并举”的制度。我国实施加快住房租赁市场发展，坚持差异化购房信贷、严控房地产企业融资渠道以及提高住房预售标准等措施。此后，全国各地方政府竞相出台的房地产调控政策，其中包括限购、限售、限贷、限价、限签的五限政策。2019 年是我国自中等收入阶段进入到高收入阶段，经济增速从高速发展阶段过渡到中速发展阶段，创新型产业和服务型经济快速崛起，我国经济发展动力从第二产业逐步过渡到第三产业，这对房地产行业的发展增速造成不利的影响，从而降低房地产行业的整体增速。2020年，政府的政策主基调仍然是“房住不炒、因城施策”并且坚持实现稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标，促进房地产市场平稳健康发展。2021年，我国仍坚持以 “房住不炒”为基础，达到稳房价、稳预期、防范行业金融政策的目的，为构建新发展布局提供强力有效的金融支持；以房住不炒政策为时间轴，房地产行业的支柱地位是不会改变的，政府将降低房地产行业的经济属性，将其当作民生行业。
1.2 国内外研究成果评述
1.2.1 关于房地产企业轻资产转型研究成果的评述
国外对于轻资产研究较早的是英国经济学家Schumacher（1972），他通过研究得出大规模的密集型生产会降低企业的经济效益的结论，不能一味的追求“大”应考虑转型中小机构发展，注重提升专业技术[1]。Wernerfelt（1984）通过研究发现轻资产可以作为企业的优势资源，从而增强企业的核心竞争力[2]。Berney（1991）的观点是轻资产是有价值的无形资产。构成轻资产的两个条件，一是难以被复制的稀缺资源，二是企业有能力对资源进行整合开发[3]。Rapheal和Paul（1993）发现品牌和专利、知识产权、客户关系和无形资产都属于轻资产范畴[4]。Heaton（2002）通过对多家公司的研究发现过度自信的CEO经常会高估自己投资项目的回报率，尤其公司内部约束较小时，将倾向于过度投资，即把有限资源投资到多个不同类型投资回报不高的项目上，实现公司规模的扩大[5]。Chan Kim 和 Renee Mauborgne(2010)指出企业战略转型突破现有市场界限，重新构建新的市场[6]。Surdu（2011)指出一些企业往往为了降低运营成本，拓展市场，会采用轻资产运营模式[7]。Wang（2015）通过对中小型房地产企业进行轻资产转型期的分析，得出企业应拓宽融资渠道积极应变市场变化的结论[8]。
我国对于轻资产的研究起步较晚，在2005年开始逐步对其开展研究。国内学者认为轻资产主要是流动资产和无形资产，虽然我国对于轻资产研究起步较晚但是也对轻资产的理解取得了一定的进步与成就。孙黎和朱武祥（2003）在《轻资产运营》一书中阐述了轻资产运营是企业在有限的资源下充分利用核心资源实现企业价值最大化[9]。唐秋生（2007）发现相较于设备、厂房的轻资产是适应性强、灵活度高、投资回报率高的资产[10]。白仁春（2004）通过研究发现轻资产运营就是企业凭借自身的优势资源与技术，发挥杠杆作用最终实现高净资产收益率。房地产企业自身拥有的资源有限，存在发展受限因素，在这种情况下房地产企业可以通过轻资产转型借助第三方的优势，进行资源整合与利用[11]。汤谷良和张茹（2012）发现企业在轻资产运营过程中需要对外部资源进行整合与合理配置，坚持价值创造的原则[12]。
第二章 相关概念及基本理论
2.1 相关概念
2.1.1 轻资产
结合国内外研究现状，轻资产可以定义为企业拥有的特殊资源并且具有整合资源的能力。特殊资源可以理解为增强企业核心竞争力的独特的资源，这些资源具有无形资产的特征，其价值难以被衡量。房地产行业的轻资产与制造行业略有不同，如企业形象、管理架构、企业文化、人才、社会资源与客户关系等企业长期积累的资源。企业将有限的资源发挥创造更大的价值。轻资产是相对于重资产的概念，轻资产更加的灵活并且投入成本低，重资产往往表现为固定资产，轻资产通常是流动资产。
2.1.2 轻资产转型
房地产行业轻资产转型不同于其他制造业，其具备优化资产结构、拓宽资金渠道和提高资产使用效率。房地产企业重资产模式下存在库存积压的问题，企业轻资产运营模式下企业逐步转移经营重心到合作开发、代建和小股东操盘等轻资产业务，有助于企业将有限的资源进行整合，进而优化资产结构。房地产企业在重资产模式下需要投入大量资金购置土地，相反，轻资产模式减少房地产企业对土地的依赖，有效的缓解了融资困境。再者，房地产企业在轻资产模式下使用REITs和信托基金等方式拓宽融资渠道。房地产企业具有建设周期长与资金周转率低的缺陷，轻资产模式弥补这一缺陷，轻资产模式下重资产比例较少，一定程度上加速资产周转速度。
2.2 理论基础
2.2.1 产业生命周期理论
成长、发展、衰退是一个产品的生命过程，产品的生命最初是不断的投入，然后成长，再进入成熟期，慢慢会衰退，每个阶段的特征不同。通常可以通过市场增长性、进入和退出壁垒、竞争者数量和技术变革等判断产品所处的生命周期。投入期具有市场增长性较高，需求增占率较快、产品品种单一、竞争者数量较少的特征。成长期具有市场增长性很高，需求高速增长，产品品种多样化，竞争者数量增多，进入退出壁垒提高的特征。在成熟期，市场增长性不高，需求增长率不高，产品品种无差异化，竞争者数量趋于稳定，进入与退出壁垒很高。在衰退期，市场增长性与需求增长率下降，产品品种与竞争者数量减少，进入退出壁垒较低。传统的产业生命周期理论是一种定性的理论，只考虑整个产业的周期，而忽略了产品的差异化。随着市场经济的发展，潘成云指出产业生命周期可以被分为四个阶段，自然垄断阶段属于第一阶段，这是一个新技术或工艺刚刚兴起的时期。大多数情况下，在产品的初创时期的新技术往往掌握在少数群体中，所以具有较强的垄断属性。第二阶段是全面竞争阶段，随着新技术不断的完善，高额利润吸引更多的竞争者进入市场，这一时期自然垄断利润逐步消失，竞争主要体现在价格战。行业历经了全面竞争阶段，行业得以快速发展，产业进入重组阶段，这是一个优胜略汰的过程。产业重组后，企业需要投入大量的人力与财力满足消费者需求，各企业之间的竞争不再是价格战而是技术创新，创新阶段与自然垄断阶段密不可分。
我国房地产在宏观经济中占据极其重要的位置，但是房地产经济的走势与宏观经济变动趋势不完全相同。过去有学者认为房地产行业的生命周期是复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段，每个时期都存在不同程度的供需矛盾，具体表现在空房率的多少，我国所定义的空房率是没有出售房屋占新房的比率，衡量这一比率没有时间限制，复苏时期房屋供应数量小于需求量，这一阶段空置率不断下降，上升期后期空房率达到5%-6%。繁荣时期房屋需求超出供给，房价会伴随着需求减少而下降。衰退时期的供应和需求都会降低，空房率达到10%-15%，开发商对房地产行业没有信心。
第三章 绿城中国轻资产转型背景及必要性分析 ................ 17
3.1 绿城中国轻资产转型背景 ............................ 17
3.1.1 房地产行业发展状况分析 ....................... 17
3.1.2 绿城中国发展历程 ............................... 17
第四章 绿城中国轻资产转型对财务活动的影响 ...................... 29
4.1 轻资产转型对投资活动的影响 .......................... 29
4.1.1 轻资产转型分散投资风险 ............................ 29
4.1.2 轻资产转型提升
