本文是一篇财务管理论文，政府颁布限购政策后，房地产企业融资压力骤然增大、收入下降、资金链脆弱等困局，这是因为房地产企业的特性使然。在限购政策实施前，土地市场往往处于一个狂热的状态，地块溢价率很高，银行货币政策对房地产行业倾斜，因此房地产行业利好，销售面积、销售额保持在高水平状态，营业收入、营业利润也相当可观。但是限购政策实施后，行情急转，市场迅速降温，影响到房地产行业的销售速度，销售额骤然下降，资金回笼困难。特别是一些规模不够大的房地产企业，由于自身实力较弱且没有充足的资金储备，风险防范管理不完善，因此在房地产行业经济下行的时候极易受到冲击，甚至有可能会出现资金链断裂而引发企业倒闭的情况。因此，限购政策会加剧房地产企业财务风险。
1 引言
1.1 研究背景及意义
1.1.1 研究背景
自 2003 年，我国的房地产行业实现了飞速发展，房价更是迅速攀升，2004年与 2007 年的房价快速上升期也相应出现，甚至部分城市的房价在短短几年中便连翻数倍（AHUJAA 等，2010）。然而，2008 年房地产行业的发展趋势不仅没有得到合理抑制，中央政府反而因为全球经济危机原因仍然出台了不少有关房地产行业的救市政策，地方政府也纷纷效仿，于是房地产行业市场愈发活跃。可想而知，在不断膨胀的住房需求催化下，必然加重和激化住房供需矛盾，导致泡沫楼市的出现（GLAESER E L 等，2008）。“覆巢之下，安有完卵”，房地产行业非理性发展所带来的负面影响不仅体现在行业本身，也蔓延至社会和政治经济的稳定方面。
此后，社会矛盾和不满情绪因为攀涨的房价日益增加，中央政府不得不出台房地产调控政策并且要求严厉执行，地方政府因地制宜，随即在中央的引导下纷纷出台地方调控政策，意欲遏制部分城市房价过快上涨和限制投机性购房。可想而知，限购政策的推行初衷便是限制囤积居奇的投资者的购买能力，使刚需等其他买家有机会购得商品住房，进而满足民生要求。
2010 年 4 月 30 日，北京出台“国十条”实施细则，提出“每户家庭只能新购一套商品房”，这是限购政策实行的标志。然而，中间也出现了戏剧性的波折，比如 2014 年 6 月 26 日，内蒙古呼和浩特市成为中国第一个取消楼市限购的城市，之后多个城市跟风取消限购，据数据统计，“松绑”的城市占据曾实行限购政策举措的城市近六成。但是，为了再次扭转楼市疯狂上升趋势，国务院随后坚决的态度使得限购政策开始重新陆续出台并持续加码。2016 年 9 月 30 日起，北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉先后发布楼市调控新政策，对上述地区开始实行限购限贷。而早在同年 8 月 11 日，苏州、南京提高了二套房首期首付比例，而苏州更限制外地人购房，意味着第二轮楼市限购开始。此后包括厦门、杭州等城市也陆续加入到限购行列。
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1.2 研究内容及框架
本文共有六个章节，采取的方法是理论分析与案例研究相结合，从限购背景下的房地产企业经济效益下行入手，重点关注的是房地产企业为了生存发展所采取的极端自救手段，选取滨江集团的典型案例进行研究，探究其举债扩规的动因、实现手法以及之后企业的财务风险及风险评价。
第一章为引言。首先从供给面出发分析房地产市场背景，提出研究问题，然后分别说明本文的理论意义与实际意义，对文章的研究内容和思路进行简单梳理，最后提出可能的创新点。
第二章为文献综述。该章对国内外关于限购政策与举债扩张相关性、限购政策对房地产企业财务风险影响、举债扩张下房地产企业财务风险影响这三方面的文献进行梳理，并进行文献述评。
第三章为概念界定、理论基础和理论分析。该章先对本文相关的概念进行界定，然后以各个理论为基础，阐明限购政策对房地产的影响以及举债扩张对房地产的影响，最后根据分析做出自己的判断和预测。
第四章为滨江集团案例介绍。首先对滨江集团进行简单介绍，然后分析限购政策对房地产企业的影响，最后进行滨江集团举债扩张的动因分析。
第五章为限购政策下滨江集团举债扩张的实现方式及财务分析与风险评价。本章先分析在限购大背景下滨江集团举债扩张的具体行为方式，着重分析限购背景下滨江集团举债扩张引起的财务风险，再从风险评价模型 Z-score 入手，探究滨江集团财务风险程度。
第六章为研究结论与建议。该章提出本文的研究结论，并且有针对性地对滨江集团等相似房地产企业提出宝贵的建议与意见。
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2 文献综述
2.1 限购政策与举债扩张研究
限购政策背景下，如何优化企业的资金结构，从而使得企业能够保持良好的财务状况以及高效的资金利用效率，一直是目前研究的重点所在。限购政策与举债扩张存在某种联系，限购政策推行后，龙头房企竞争进入白热化，保持竞争力最简单有效的方式就是多拿项目（文青，2017），不同的企业拿地扩张规模的方式也是多种多样（艾振强，2015）。
企业在扩张时规模以及效益都快速增长（梁利光，2014），投资支出和营业收入也呈现出急剧增长的态势，融资规模也会扩大（钟文帧，2017），因此限购下企业举债扩张一定会对财务绩效产生影响（李静，2017）。但是目前对于房地产企业资金链风险管理的研究主要以实证分析居多，研究重点在于房地产企业如何通过各种渠道筹集到所需资金，却对资金的使用与回流情况关注甚少。
有学者提出限购背景下举债扩张并不适合所有企业。原因在于举债扩张需要充裕的资金，小规模开发商只能望而却步，因为资金链缺少后续支持而难以持续运转（张凤伟，2016）。
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2.2 限购政策对房地产企业的影响研究
限购政策能抑制房地产行业的投资性需求。限购政策出台会直接导致市场需求量的下降，房地产企业的销售额也随之减少，因此可以预测限购政策会对房地产企业销售额起到抑制作用（赵士阳，2018）。
限购政策的推行可以打击部分消费者投机性购房需求。限购政策一旦出台，也会抑制房地产市场的投资需求，使得商品房的消费品角色得以恢复（赵鑫露，2013），强有力的打击作用同时面对消费者与房地产企业，有望能使市场回归至正常状态，房地产市场的销售额受到冲击而下降（王新哲等，2018），房价得到控制。然而，限购政策就像一把双刃剑，在带来正面影响的同时也会产生负面影响，而这负面影响对中高收入家庭的表现更为明显（江丽等，2017），原因在于中高收入家庭更倾向于买房投资保值，且房价的降低会使自身所有资产贬值。
限购政策能影响市场需求和房价，在抑制投机行为的同时影响供求关系（任娜，2017）。国家颁布限购政策后，商品房的供求关系随之发生变化，市场需求会相应减少，而且某些限购政策会直接对房价进行调控，部分购房者眼见房价降低心里观望情绪会加重，房地产企业最后不得不采取以价换量的方式，将商品房进行降价促销来缓解销售压力（朱爽，2018）。影响房地产需求量的重要因素不仅仅在于商品房的价格，消费者的喜爱偏好和对商品房的未来预期价格也同样占据着重要地位（王继翔，2017）。但是总的来说，限购政策会抑制市场的需求量，并且使得房价有所下降，对房地产企业冲击很大（孟桢超，2014）。
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3 理论基础与理论分析...........................................10
3.1 概念界定....................................10
3.1.1 限购政策............................................10
3.1.2 过度融资...............................10
4 案例介绍......................................15
4.1 案例背景......................................15
4.1.1 滨江集团简介....................................15
4.1.2 滨江集团土地储备城市分布................................16
5 限购政策下滨江集团举债扩张的经济后果分析.........................27
5.1 实现方式.........................................27
5.1.1 融资方面................................27
5.1.2 扩张方面.......................................28
5 限购政策下滨江集团举债扩张的经济后果分析
5.1 实现方式
5.1.1 融资方面
2016 年限购政策刚推行时，滨江集团融资情况如表 5.1 所示
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6 研究结论与建议
6.1 研究结论
6.1.1 限购政策会加剧房地产企业财务风险
政府颁布限购政策后，房地产企业融资压力骤然增大、收入下降、资金链脆弱等困局，这是因为房地产企业的特性使然。
在限购政策实施前，土地市场往往处于一个狂热的状态，地块溢价率很高，银行货币政策对房地产行业倾斜，因此房地产行业利好，销售面积、销售额保持在高水平状态，营业收入、营业利润也相当可观。但是限购政策实施后，行情急转，市场迅速降温，影响到房地产行业的销售速度，销售额骤然下降，资金回笼困难。特别是一些规模不够大的房地产企业，由于自身实力较弱且没有充足的资金储备，风险防范管理不完善，因此在房地产行业经济下行的时候极易受到冲击，甚至有可能会出现资金链断裂而引发企业倒闭的情况。
因此，限
