第 1 章 绪论
1.1 研究背景
近十几年来，我国房地产行业迅猛发展，成为我国国民经济的支柱产业，可见其地位和作用的重要性。根据国家统计局发表的数据，我国在 2017 年房地产开发投资109799 亿元，比上年名义增长 7.0%。2018 年房地产市场在国家宏观调控的政策下，呈现出先降后升的特点，截止到 2018 年 11 月份我国房地产开发总投资额达到 110083 亿元，同比增长 9.7%。其中住宅性质的投资为 78027 亿元，增长 13.6%，但增速回落 0.1%。究其原因可以发现，随着房地产市场的快速发展，各大城市存量大幅增加，有效的解决了刚性需求，在国家政策的正确引导下，“病态”的房地产市场慢慢趋于合理化，由快速扩张期过渡为稳定增长期。国民对美好生活的向往导致消费需求结构的升级，新技术主导下消费行为的变迁促使第三产业迅速崛起，业态的转变促使房地产行业寻求新的增长点，商业地产项目如雨后春笋般拔地而起，并对商业地产的开发和运营提出更高要求。
为何商业地产项目的运维管理需要重视？一般来说，我们所指的建设项目的生命周期一般分为三个阶段：主要包括早期决策计划阶段、中期的建设开发阶段以及后期的运营和维护管理阶段。根据开发商的经验、市场的情况，从规划设计到最后竣工验收，之间一般会有 2-3 年的时间，但运维管理阶段会持续时间比较长，大部分会持续几十年甚至更长。以商业地产项目产权使用期 40 年计算，运维管理阶段与交付前的所有阶段时间比达到 1：10。根据统计，一般情况下，商业地产项目规划设计阶段费用占寿命周期总费用 2%以下，施工阶段费用约占 20%左右，而运营维护阶段费用高达 67%以上。业界专家在不停寻找更合理的方法降低运维管理阶段的费用，总体来说，他们所用的方法主要是对所获得的项目数据进行管理。但是，总体来看现有的方法运用到运营管理中还是相对单一的，数据来源大都是靠人工获取，并且这些数据来源比较分散，不集中。如此看来，目前的运维管理还存在采集数据时间过长，获得数据信息不完整并且零散等不少问题，这就造成了项目数据不能及时更新。再者，信息的遗漏以及数据不能进行完美传递、丢失、决策滞后等问题，都严重降低运维管理的质量，并且还会增加运维管理成本。如此看来，传统运维管理组织结构也存在问题，亟需变革。
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1.2 研究意义及目的
1.2.1 研究意义
商业地产项目不同于一般地产项目，一般地产项目侧重于设计和销售阶段，只要在规定的时间内销售出去便能获得可观的收益，而商业地产项目不仅对开发进度适应市场需求极度重视，更重要的是后期的运维管理。在运维阶段数据数量非常多，因为涉及到众多部门，其中包括地质勘察报告，它主要生成于地质勘查阶段，设计各单位的 CAD 出图以及运维各部门的保修单等，因此在这一阶段数据数量多并且不易管理，如果不采取合适的运维管理平台对这些具有数量大，管理难度大的特征的数据进行协调处理的话，可能会出现重要数据丢失的现象，不但不能及时有效找到项目所需的信息，而且数据要想进行数据挖掘、分析、决策更是难上加难。
要想做好运营实施，首先要找到一个合适的运维平台，如果平台选择不正确，那么就会大幅度增加后期的管理效率与难度。现在来看使用比较多的主要是 ARCHIBUS、FM:Systems、EcoDomus 等运维平台，这些软件方便快捷，可以更快地进行运维管理，不过因为国外在工程的相关要求与标准都和我国存在一定的差异，因此现在还面临一个问题，那就是这些平台还不能很好的做到本地化的业务需求，针对这一问题，必须做到针对性的定制开发才可以投入到我国实际项目使用中去。
BIM 技术在我国结构复杂多变、大型或异形建筑项目中受到青睐，但大部分仅限于设计阶段和施工阶段，对于建筑项目后期的运维管理阶段在实际运用中还是比较匮乏少。但从需求来看，商业地产项目具有经营风险大、综合服务性强等特点，使其后期运维管理难度更大，对运维管理的要求也会更高。运维管理阶段是建筑物全生命周期中时间最长的阶段，发生在这一阶段的费用消耗也占有较大比重，所以运维管理是否具有足够的专业化、是否足够富有技术含量的特点将直接影响运营商的经济效益。但在我国，运维管理概念仍然尚未得到广泛的认可，管理的手段仍仅限于物业管理阶段，管理的思想相对落后，因此为了实现管理的完善化，急需一种新的技术来改善运维管理工作。
因此把 BIM 技术与商业地产项目运维管理相结合，将在资产管理、空间管理以及建筑运营与维护以及设备管理等众多方面实现信息化、智能化，这无论对我国 BIM 技术还是运维管理的未来都具有重要的研究意义。
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第 2 章 BIM 技术及商业地产项目的运维管理相关理论
2.1 BIM 概述
2.1.1 BIM 的内涵
BIM 最早起源于美国，后在西欧国家、东南亚等地区相继得到发展，目前，BIM 作为项目信息的载体，在建筑信息化条件下，它已成为工程项目的规划、设计、施工、运行和维护的核心技术和方法。BIM 的核心技术是在项目规划阶段逐步形成的信息数据库。它是基于计算机网络技术，在计划、构筑、运用阶段由构建、被改善的信息构成。从获取土地到全面的信息管理、信息的合并和共享，项目参与者可以有效地管理项目的过程、进度和资源。
美国将 BIM 标准定义为设施或建设项目在物理以及功能方面上的数字表现。是共享资源、共享设施的信息，提供对从概念到解体的设施的生活周期的所有决定提供可靠的基础的过程。由此可见，BIM 的概念与如今商业房地产中运营项目管理的概念一致，与建筑设备相关的各种专家和供应商进行水平整合，并在垂直方向上执行整个生命周期去做。通过将 BIM 的概念和技术应用于商业项目，给所有者带来较高的性能。同时，对商业用不动产运用项目管理 BIM 模型，也是 BIM 的终极目标，也是国内外的 BIM 队的最终的 BIM 开发过程，可以带来不可估量的巨大的好处。
笔者结合目前我国 BIM 理念及应用，可以将 BIM 做如下理解：BIM（BuildingInformation Modeling）即建筑信息模型技术，是基于建筑信息调制解调器技术（BIM）的信息构筑、建筑设计、建筑施工、运营、维护管理的过程和方法。它是动态的，并且贯穿整个项目的全寿命周期。它既是一种技术，又是一种理念，是信息化在建筑行业中应用的体现手段。
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2.2 商业地产项目概述
2.2.1 商业地产项目的定义
商业地产有广义和狭义之分。广义的商业地产包括酒店、商超、写字楼、酒店式公寓、住宅或写字楼底商铺等。狭义的商业地产不包括上述商业地产，具体是指具有购物（零售或批发零售）餐饮、休闲、娱乐、会议和旅游功能的房地产项目。无论广义还是狭义上的商业地产项目，都在经营模式、用途以及功能上，与普通住宅、别墅、公寓等房地产形式有本质的区别，区别的共同点是“使用者与投资者的分离”，甚至以办公为主要用途的地产，也可列入商业地产范畴。本论文所研究的为广义上商业地产项目。
2.2.2 商业地产项目的特点
商业地产项目有盈利模式多样、功能多元及长期运营等特点具有特点如下：
（1）在盈利模式多样方面，商业项目因其规模不同，其盈利模式也呈现多样化，规模大的商业项目，经营者多为大型商业运营公司，统一进行经营管理，例如大型连锁超市以及宜家等跨国企业就是这种形式；或者采用收取租金作为投资回报等形式，如红星美凯龙、金元宝商场以及各类商业街、商业市场等均采用这种方式。
（2）在功能多元化方面，为了满足人们的不同需求，商业项目有着众多的功能，包含商品出售、提供服务及增强体验等多个方面，目前单一功能的项目已不适应社会的发展潮流，因此建筑项目的功能应尽可能齐全并且合理。
（3）在长期运营维护管理方面，商业项目的目的在于在投资回收期内尽可能地取得收益，以便实现整个项目的盈利，故商业项目若要长期盈利，需要采取策略进行可持续发展，运营管理活动贯穿项目整个经营过程。
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第 3 章 商业地产项目传统的运维管理存在的问题及原因··············· 27
3.1 商业地产项目传统运维管理中存在的问题························ 27
3.1.1 组织结构导致的问题·························· 27
3.1.2 运维管理数据资源存在的问题··························· 30
第 4 章 基于 BIM 的商业地产项目的运维管理系统架构···················· 33
4.1 商业地产项目参与主体价值链····················· 33
4.2 商业地产项目运维管理系统的建设目标及思路····················34
第 5 章 基于 BIM 的商业地产项目的运维管理案例分析················· 47
5.1 升龙汇金大厦基本概况···················· 47
5.2 升龙汇金大厦基于 BIM 技术的运维管理的应用······················48
第 5 章 基于 BIM 的商业地产项目的运维管理案例分析
5.1 升龙汇金大厦基本概况
升龙汇金大厦建筑高度为 208 米，建筑总面
