本文是一篇成本会计论文，本文采用调查研究和数据统计分析的方法，分别对顾客、供应商、内部员工进行调查研究并抽取历史成本管理样本数据进行统计分析，基于调研和统计的数据，分析珠光公司地产业务成本管理存在问题及原因，并提出改进方案。受制篇幅和精力，在研究过程中，仍然有些问题分析不够全面，未来仍有一些问题有待进一步深入研究。
第一章 绪论
1.1 研究背景与意义
1.1.1 研究背景
（1）行业背景
我国的房地产行业历经三十多年高速增长，发展步入新常态，行业的发展格局将面临着深刻的变化。
一方面宏观调控政策将更稳定持久。在 2019 年中央重提“房子不炒”的大背景下，我国房地产业在已遭受的限购、限贷、限价的严厉“三限”措施的基础上再浇“冷水”，行业环境更为雪上加霜。
另一方面房地产行业竞争将更加激烈。根据国家统计局数据显示：2019 年全国从事房地产开发的企业比 30 年之前增长了近 40 倍，接近 10 万家。同时根据中指研究院2019年公布数据显示：排名前100名的地产企业总市场份额超过60%，行业集中度越来越高，竞争越来越激烈，传统粗放的经营管理模式将让企业的发展道路越走越窄。
此外，客户需求更多元化，高端需求萎缩。在人民群众对美好生活向往的美好愿景下，市场上孕育了一批走产品差异化战略，适度增加成本投入而实现利润大幅度提升的房地产企业。但是，随着一线城市土地价格过快上涨，中心城市的核心地块均被迫高端化，而在限购背景下同时拥有消费能力和购房名额的客户群体越来越小，但高端产品却越来越多，竞争同样陷入困局。在房价趋稳的形势下，高端产品成本高企、周转效率低的问题也更为突出，高端产品也不再意味着高利润。
1.2 研究内容与思路
1.2.1 研究内容
本文结合国内外成本管理理论研究的前沿动态，定位趋势，选定价值链视角作为本论文的理论逻辑起点。重点围绕探索老牌中型区域性房企珠光公司在新形势下如何改进成本管理进行论述、分析。本论文的研究内容主要分四个方面：
（1）通过对珠光公司地产项目成本管理现状的总结分析，结合价值链成本管理理论文献研究的成果，从内部价值链；外部纵、横向价值链的三个维度，结合访谈和问卷调查分析以及内部管理数据的抽样统计分析结果，找出珠光公司成本管理存在问题和成因。
（2）将珠光公司的现状、问题和成因与成本管理趋势，从内部价值链；外部纵、横向价值链的三个方面制定出珠光公司的成本管理改进方案。
（3）围绕成本管理改进方案，阐明方案实施目标、步骤、保障措施。
1.2.2 研究思路
本论文围绕制定珠光公司地产业务成本管理改进方案这个中心论题，着眼于通过研究价值链协同优化，提升各层次价值链效率进而提升成本管理水平，按照“提出问题—分析问题—解决问题”的总体思路展开论述，具体研究思路分以下六章进行阐述：
第1章：绪论。首先，对房地产行业和珠光公司地产业务所面临的发展背景进行详细分析，并引出改进成本管理的研究问题，然后对本文的研究内容、思路做出陈述。
第2章：相关概念与理论基础。首先，阐述房地产成本、价值链的概念，梳理价值链成本管理理论。其次，通过大量的文献研究，分析我国房地产成本管理实践应用的动态，进一步加强研究论题的重要性，并确立价值链成本管理视角的理论基础；
第3章：珠光公司地产业务成本管理现状及存在问题分析。首先，结合价值链分析模型，从内部价值链、纵向价值链、横向价值链三个维度，就每一个分析维度开展访谈和问卷调查，找出珠光公司在价值链分析的三个维度上分别存在的问题。其次，基于对调查结果和历史项目成本数据的对比分析，找出问题产生的原因。
第二章 相关概念与理论基础
2.1 相关概念的界定
2.1.1 价值链
波特教授最早于 1985 年提出企业设计、生产、销售、售后服务等的一系列内部活动或作业过程称之为价值链。其将企业内部活动分为：基本活动和辅助活动。
随着价值链理论研究的深入，彼得·海因斯（Peter Hines）、杰克·桑克(Jack Shank)、杰弗里·F·雷波特(Jeffery F.Raypotrt)等先辈们将价值链定义扩展为“集成物料价值的运输线”、“用户价值的生产过程”以及创造性提出“虚拟价值链”的概念。价值链理论体系在众多学者的持续探索下日臻完善。企业价值链通常分为两大类：即内部价值链和外部价值链。企业内部各环节构成了企业的内部价值链；企业上下游和横向同行构成企业的外部价值链。
2.1.2 房地产项目成本
房地产项目开发总支出包括开发成本和期间费用。开发成本包括土地成本和建造成本两大部分组成。
其中，土地成本即为购买土地向政府或有关企业缴纳的土地出让金及其相关土地补偿费用。建造成本包含勘察设计费及三通一平工程成本、建筑安装工程成本、市政及园区工程成本、公建配套工程成本、开发间接费五项组成。而期间费用包括：营销费用、管理及运营费用、财务费用、不可预见费、税金五项。
2.2 价值链成本管理理论
2.2.1 价值链成本管理的内涵
（1）价值链成本管理的核心思想
价值链成本管理核心思想就是成本管理人员通过分析研究公司本身和同行对手的数据资料，以实现评价企业战略，获得竞争优势。价值链成本管理理论是价值链理论和成本管理理论相融合的结晶，价值链协同优化是实现公司业务成本控制的路径。改善上下游关系兼顾共赢，实现信息共享、风险共担，最终企业能够从内、外部两方面双向协同，将企业产品的生产成本与企业创造的价值分解到企业内、外部价值链的各个节点上，然后再对价值链的各个节点进行检查和整合，打通内外节点进行全方位成本管理，对各个节点统筹整合做到成本最优，实现价值最大化。
2.2.2 企业价值链分析
价值链成本管理由企业内部价值链成本管理和外部价值链成本管理组成。价值链成本管理的前提是价值链分析，通过对企业价值活动的成本与价值的比较分析，为实现企业竞争优势而进行的价值活动优化提升或价值链重组。
2.2.2.1 内部价值链成本分析
价值链成本管理以内部成本管理为核心，外部为辅，外部价值链成本管理的最终目的在于服务企业内部的经营决策。内部价值链分析旨在发掘企业最基本的价值运动组成，通过对内部生产环节全方位的系统性分析，从价值链中分解出增值业务，结合企业战略发展目标，细化为每一增值环节的成本管理的具体目标，从而明确成本管理的重点。针对这些重点环节进行效率分析，找出驱动因素并加以控制，通过成本管理闭环确保战略的有效实施。
2.2.2.2 外部价值链成本分析
企业外部价值链成本分析是从更加宏观的视角，将企业自身与其上下游企业、同业竞争者放在一起考虑，分析评价外部价值链对企业成本影响范围和强度，以采取更为精准的成本管理策略。企业外部价值链成本分析又分为纵向价值链成本分析和横向价值链成本分析。
第三章 珠光公司地产业务成本管理现状和存在问题分析 ....... 18
3.1 珠光公司地产项目成本构成 .................................. 18
3.1.1 项目成本构成 .......................................... 18
3.1.2 成本控制影响因子雷达图 ................................ 18
第四章 基于价值链视角的珠光公司地产业务成本管理改进方案 ......................43
4.1 成本管理改进原则和目标 .................................... 43
4.1.1 主要原则 ............................................. 43
4.1.2 主要目标 ................................ 44
第五章 珠光公司地产业务成本管理改进方案的实施与保障 ..... 62
5.1 方案的实施 .................................. 62
5.1.1 实施原则 ....................... 62
5.1.2 实施步骤 ................................ 62
第五章 珠光公司地产业务成本管理改进方案的实施与保障
5.1 方案的实施
5.1.1 实施原则
房地产业务成本管理的改进是一个持续探索、长期坚持的过程，企业需要持续地改革也要防范管理风险，欲速则不达。因此，珠光公司地产业务成本管理改进方案的实施需坚持“试点先行、典型引路、以点带面”的原则。
5.1.2 实施步骤
珠光公司地产项目成本管理改进方案的实施采取“试点—总结—全面实施”（见图 5-1）三部曲的步骤。改进方案具备试点条件的均先试点后推广，局部不具备试点条件的内容可采取边实施、边总结、边纠偏推广的方式。由于房地产项目周期较长，若等待一个项目完整试点完成后再全面推广，周期过长，时不我待。因此，通过选定位于不同开发建设阶段的项目组合式进行试点，可以加快改进方案的全面落地。
通过在投资阶段选定一个试点项目检验纵向土地获取后移整合、横向价值链协同合作开发的成本改进方案；通过选定已经落地准备开工的中期项目，按照拟定改进方案的实施来检验项目内部价值链高低价值活动管理情况以及纵向价值链的内外部承包商整合延伸的效果；通过选定接近完工的项目，按照拟定改进方案检验工程结算二次审核委托外包效果。通过一系列组合式试点，充分检验各项成本管理改进措施的效果，总结存在问题以及风险点，通过再优化纠偏的措施，然后再全面推广至整个地产业务中去，以确保改进方案稳步推进落地。
第六章 结论与展望
6.1 结论
本文基于价值链为导向，对珠光公司地产业务成本管理改进提升方案进行了系统分析和研究，并从内部价值链成本管理、纵向价值链成本管理和横向价值链成本管理
