本文是一篇成本会计论文，本文以 W 房地产企业为案例分析对象，通过总结归纳其各项成本数据，采取比较分析法的研究方法，按照项目开发的不同阶段总结其成本控制工作存在的问题，分析产生问题的原因，得出以下结论：加强企业员工成本意识工作是企业实现成本控制目标的根本，采取加强成本控制理论知识的学习以及建立健全激励制度是提高员工成本意识的有效举措；企业建立合理的成本控制体系可以提高企业各项资源的使用效率，实现资源的最佳配置，目标成本管理体系、采购成本管理控制体系、动态成本控制体系，构成了企业成本控制体系。同时企业结合自身情况建立完善的组织结构，明确各部门职责可以保证企业的高效运转。
第 1 章绪论
1.1 研究背景和意义
1.1.1 研究背景
房地产行业的发展与我国国民经济的发展是具有密切关联的。从纵向上看，房地产行业已经有了几十年的发展历程。在这几十年的发展过程中，房地产企业逐步从起初的低成本高回报的盈利模式慢慢向高成本低回报亏损转变。在过去的二十年里，国家实行宽松的土地政策，这毫无疑问地为房地产行业的发展提供了有利的条件。受行业利润的驱使，大部分企业转行加入房地产行业，企业数量的多少决定市场规模的大小。如图 1.1 所示，2002 年~2012 年我国房地产企业的数量翻了将近三倍。近几年受国家政策影响，房地产行业的市场份额在缩减，企业为了争夺有限的市场空间经常发生激烈的竞争[1]。
由于之前国家对房地产行业实行宽松的土地政策，房地产行业发展迅猛，随之而来的是由于发展过快而产生的弊端，比如：房地产企业的盲目开发、炒房热、居民购房不理性等。作为国民经济发展的支柱，房地产行业发展过程中遇到的弊端的问题势必引起国家的高度重视。为了引导房地产行业发展回归正轨，国家逐渐出台一系列政策遏制房价过快增长。近几年来，房价开始逐步回归理性，这也就意味着房地产行业的收入开始缩减。在面对国家政策的限制和行业内部竞争激烈的情况下，房地产企业要想在有限的市场空间谋求发展，提高经营收益，合理控制各项费用，实施成本控制工作显得很有必要。由于目前企业成本控制手段不够完善，如何实现有效地控制成本，对企业来说是一项重大挑战。房地产行业的发展好坏，不仅仅涉及到企业自身的亏损，更与国民经济密切相关。因此提高房地产企业成本控制意识，建立健全完善的管控体制，增强企业综合实力和经营效益，逐步提升企业实现利润的能力成为房地产企业发展的重心。
图 1.1 2002-2012 年我国房地产企业开发数量
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1.2 研究现状
1.2.1 国外研究现状
（1）房地产企业成本控制理论的研究
Nikolaos G.Theriou,Zeljko Sevic,Dimitrios I.Maditinos（2009 年）[2]提出战略成本管理理论，企业实施战略成本管理体系的方法之一就是以作业成本制度为中心，这一理论曾一度被众多企业应用，经实践表明，战略成本管理理论可以有效保证企业的竞争力；Cho,Cho,Kim 等（2014 年）[3]在目标成本管理理论的基础上提出了动态成本管理理论，提出房地产企业的成本控制工作需要协调二者之间的关系，不能忽视动态成本管理；Luo S,Lu Y,eng Y（2014 年）[4]指出，随着时代的发展和科技的进步，房地产企业项目开发的复杂程度也随之加大，因此对企业的成本控制信息系统提出了更高水平的要求，新时代下的房地产企业成本控制系统应同时具备收集信息，分析成本控制情况，根据情况出具报告的功能。
（2）房地产企业成本控制存在问题的研究
Jie L I,Mengmei W U（2018 年）[5]在对房地产企业实际成本支出情况进行全面研究之后得出结论，大部分企业的实际成本都会超出企业的预计成本；Ai-Lan X（2008 年）[6]就房地产企业存在的成本超支现象进行分析，并指出原因：一是在项目立项决策时对成本估计不准确，二是后期项目开发时成本控制工作不到位；NiuL W,Zhou Q ,Chen M（2011 年）[7]认为房地产企业一些不必要的成本支出产生的原因是企业缺乏成本控制意识，同时对成本控制工作执行情况缺乏监督。有效解决这种问题的措施就是根据企业项目立项的实际情况制定合理的预算并合理把控。
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第 2 章 房地产企业成本控制相关理论概述
2.1 房地产企业成本的概念及构成
2.1.1 房地产企业成本的概念
企业为了维持日常生产经营生产商品，在这一过程中发生的各项费用合计叫做成本。房地产企业的开发成本贯穿于项目开发的全过程，随着项目的开发进程的推进而逐渐增加。房地产企业的开发成本是项目从立项决策阶段到最终竣工销售阶段所发生费用的总和，包括项目前期为获取土地而发生的土地费用，项目施工阶段发生的建安费用和采购费用，以及企业在生产经营过程中发生的管理费用和财务费用，销售阶段发生的销售费用。
2.1.2 房地产企业成本的构成
房地产企业的成本支出从项目立项决策阶段开始就已经发生，项目开发的每一个环节均涉及成本支出。企业所进行的成本工作主要是将在项目开发过程中所发生的费用进行就是将开发过程中的费用进行归集分配，根据各项成本的实际支出情况进行汇总就是企业项目的总成本。本文分析对象是 W 房地产企业，企业类型属于商业房地产企业。这种类型的房地产企业成本构成的特点是种类多，成本项目比较繁杂，不容易核算。据相关统计，我国商业房地产主要由购置土地成本、工程建设费、材料采购费以及相关税费这四大部分构成，其中土地成本和工程建设费占据总成本的绝大部分。土地作为不可再生资源由于企业需求大而变得稀缺，同时受政府政策的影响，企业获取土地的难度也越来越大，所耗费的成本也不断上升。
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2.2 房地产企业成本控制的概念及原则
2.2.1 房地产企业成本控制的概念
成本控制不仅仅是降低成本，目前成本控制在企业的管理过程中占据较重的地位。成本控制是在企业的生产经营过程中，在一定的时间范围内，企业为了达到预期的成本目标，对实际耗费的资源进行严格的审核。如果在经营过程中发现成本浪费的现象，进而采取手段降低成本，实现预定的成本目标。成本控制是指企业为了达到资源分配最优化的目的，在运营过程中减少不必要的开支，进而采取一系列措施控制企业的生产经营活动，实现利润最大化。房地产企业的成本控制贯穿于项目开发的整个过程，从项目立项到项目施工，所需耗用的费用在预计的成本范围之内，当产生差异时，应结合实际情况进行分析，找出差异的主要原因。根据分析出的结果，采取有效的成本控制手段，优化企业成本控制结构，提高企业的经济效益。
2.2.2 房地产企业成本控制的原则
房地产企业成本控制主要包括以下原则：
（1）全面控制原则
全面控制原则。基于企业全面成本管理理论，企业在成本控制过程中要坚持成本控制原则。不仅仅对企业的全员进行控制也要对整个项目的全过程进行控制，全员控制要求企业要把成本控制的工作落实到每一个涉及到的成本控制的部门、员工身上。成本控制要贯穿于项目建设的每一环节和过程，并要及时进行分析。
（2）动态控制原则
动态控制原则是指在整个房地产项目的成本控制过程中，企业汇集实际发生的各项成本数据与预先设定好的目标成本进行对比。如果发生实际成本偏离目标成本时能及时发现并进行调整，同时也可以根据企业实际施工的情况发现目标成本存在的不合理之处并进行更正。在动态控制原则的指导下，企业可以顺利应对外部条件的变化，保证企业最终经营目标的实现。[25]
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第 3 章 W 房地产企业成本控制概况......................16
3.1 W 房地产企业概况...............................16
3.1.1 W 房地产企业基本情况..............................16
3.1.2 W 房地产企业内部组织架构...............................17
第 4 章 W 房地产企业成本控制存在问题及原因........................32
4.1 W 房地产企业成本控制存在的问题............................32
4.1.1 决策阶段存在的问题.........................32
4.1.2 设计阶段存在的问题............................33
第 5 章 W 房地产企业成本控制优化措施.............................42
5.1 加强员工成本控制意识.........................42
5.2 建立合理的成本控制体系..........................42
第 5 章 W 房地产企业成本控制优化措施
5.1 加强员工成本控制意识
企业要想从根本优化成本控制工作，就要调动员工节约成本的主观能动性。因此，员工成本控制意识的提高对企业来说显得很有必要[27]。结合当前 W 房地产企业的实际情况来看，企业并未对文化建设予以重视，成本控制工作处于被动状态，大部分员工对成本控制工作漠不关心，认为企业的成本控制工作是财务人员的任务，与自己不存在关联。大部分员工没有意识到如果企业成本控制工作水平高，自己的利益也会随之增加。因此，企业应坚持全面成本控制的原则，把员工成本控制意识的提高放在首位[38]。彻底转变员工对成本控制工作的态度，具体措施如下：
（1）加强成本控制理论知识学习；企业可以聘请外部专业人士以讲座的形式定期对员工进行理论知识的
