本文是一篇工程管理论文，笔者认为房地产投资效率研究不仅有助于理解房地产市场的运行规律，还能为政策制定提供科学依据，本文选取江西省2012-2021年的房地产投资各项投入与产出指标数据，对房地产投资效率进行全面分析。
第一章绪论
1.1研究背景
从中国的改革开放政策实施后，我国的经济发展在很长一段时间主要取决于投资，尤其在房地产领域，是一个资金紧密型的行业，房地产行业需要巨额的资金投入、较长的收益周期、具有复杂的产业链和紧密的产业相互关系。首先，作为我国国民经济的基础产业，房地产行业对于整个国家的经济发展起到了关键的影响。2021年全国的GDP总值为114.92万亿元，其中房地产的增加值为77215.9亿元，大约占全国GDP的6.7%。如图1-1所示，2012-2021年来，我国的房地产行业的增加值在国内生产总值中的比例呈现出逐年提高的态势，并保持在大约6.5%的水平。
1.2研究目的和意义
1.2.1研究目的
根据已有的文献，对国内外关于房地产投资效率的理论研究进行借鉴，结合当下房地产发展的背景，本文拟选取江西省房地产2012-2021年十年的情况进行投资效率的研究，分别采用SBM超效率DEA模型和Malmquist指数模型从静态和动态两个维度评价江西省房地产发展的效率，总结其规律，进而提出相对应的建议，促进江西省各地区房地产业的高质量发展。
1.2.2研究意义
（1）理论意义
本文在查阅大量文献的基础上发现国内外关于房地产投资效率的研究并不是很丰富，为了使得江西省房地产的投资更具有合理性，同时有效防范投资风险，本文选取SBM超效率DEA模型和Malmquist指数模型来研究分析江西省房地产2012-2021年投资效率，静态和动态相结合的方式，构造出更为符合现状的模型。同时针对各种投资效率的分类结果提出相对应的建议，促进江西省各地区房地产业的高质量发展。
（2）现实意义
本文以江西省房地产2012-2021年投资效率作为研究对象进行综合评价，首先，采用区位熵法来计算江西省房地产投资效率，并据此确定其在全国各省份中的排名情况，然后依据此，深入探讨江西省11个地级市城市的房地产投资效率，进一步把握江西省房地产整体和区域间的投资效率状况。通过静态和动态结合的研究方法，有利于更好地把握江西省的房地产投资效率，同时根据江西省房地产的投资现状，为提高江西省房地产投资效率提出改善意见，加快建立江西省房地产行业可持续性发展机制，保障江西省房地产市场的健康发展，关乎江西省经济的稳定增长，对于提升民生福祉及推动社会和谐，具有极其显著的实际意义。
第二章基本概念与理论基础
2.1基本概念
2.1.1房地产
房地产是一个综合概念，可从物质层面和法律层面来阐述。首先，从物质层面来看，房地产是由房产和地产两部分组成，即建筑物和土地构成，并且此项活动所衍生的权利也属于房地产的一部分，建筑物建成之后不可移动，在经济学中也被称为不动产[64]。
从法律层面来看，房地产的性质是实物财产的财产权，此权利包括经济利益中的各种利益综合和由其衍生出来的权利，有排他性的特点[65]。我国始终坚持土地公有制，其中土地的使用权与所有权是分离且不相互关联的，因此，在房地产领域，尽管居民可以拥有房屋的所有权，但并不能完全按照自己的意愿行使所有的权利，这一制度设计确保了土地资源的合理利用和房地产市场的稳定发展，且房地产市场可持续发展和房地产经济健康发展离不开法律属性。
2.1.2房地产业
我国已经形成对房地产业的基本理解。高燕（2008）提出：房地产业存在狭义和广义两种理解[66]。狭义的房地产主要涵盖了土地以及其所包含的永久建筑以及它们的衍生品的所有权，广义的房地产更多的是指包括这些所有者的实际存在，以及他们所拥有的相同特征的物品的整个实体形状和所有权。郑应亨（2005）和罗畅（2007）的观点是，房地产行业涉及房地产的开发、运营、管理以及服务等各个环节[67][68]。高燕，刘芳（2008）也对房地产业进行了解读，认为是房地产业一个包含了从资金募集、建筑施工、出租销售、运营服务到拆迁再造等多个环节的制造与提供的领域[69]。
2.2理论基础
2.2.1房地产供求理论
供求理论是房地产市场运作的基石，并深刻影响着房地产市场的正常发展和价格波动。一般来说，房地产市场的价格变动与供需关系紧密交织，而土地和房屋的价格变化反过来也会对供需关系产生反馈效应，推动市场走向平衡状态。
（1）房地产市场供给
房地产市场供给是指在一定时期内，开发商或供应商在特定价格水平上，愿意并能够提供的房地产产品数量[71]。房地产供应的特性包括低灵活性、多样性和收益滞后等。土地资源的稀有性导致了房地产供应的不稳定；在满足不同等级的消费者需求方面，房地产的供应呈现出多样性；房地产的建造过程相对较为漫长导致收益滞后。土地建造成本、土地供应状况以及贷款规模等因素均为影响房地产市场供应的关键因素，其中，土地供应量对房地产市场的影响尤为显著，当市场出现供应过剩的情况时，政府可通过调整土地供应策略来有效管理房地产投资，这种策略性的调整有助于平衡市场供需，从而实现稳定市场的目标。
（2）房地产市场需求
房地产市场需求是指消费者在一定时期内，在特定的价格水平上，愿意并且能够购买的房地产产品数量[71]。房地产市场需求受多种因素的综合影响，包括但不限于人口规模、区域经济发展状况、人均收入水平、居民消费意愿、城市化水平等。随着城市人口的不断增长、地区经济的蓬勃发展以及城市化进程的加速推进，这些因素共同作用于房地产市场，消费者的财富和购买力也在逐渐提升，因此，他们对于房地产商品的需求持续上涨。从人口素质来看，房地产商品的质量是消费者首要关注的因素，质量好的房地产商品会促进房地产市场需求增加；财政政策会直接影响房地产市场需求，贷款政策宽松会导致公众的购买意愿和购买力增加，房地产商品的需求也会随之增加；
第三章江西省房地产业发展背景及现状分析..............................21
3.1江西省概况.................................21
3.2江西省社会经济发展状况.............................21
第四章江西省房地产投资效率测算模型构建............................37
4.1数据包络法（DEA）模型简介.........................37
4.1.1 CCR-DEA模型.................................38
4.1.2 BCC-DEA模型......................40
第五章江西省房地产投资效率实证分析.......................50
5.1江西省房地产投资效率静态分析.......................50
5.1.1江西省房地产投资效率SBM超效率DEA测算分析..................................50
5.1.2江西省11个地级市房地产投资效率SBM超效率DEA测算分析............52
第六章对策建议
6.1城市分类建议
根据上文中的分析结果可知，江西省在房地产投资效率整体表现良好但是彼此之间存在一定差异。为了进一步提升江西省的房地产投资效率，推动江西省经济的整体高质量增长，需要根据市政结果实施差异化的调控策略。以2021年实证结果为例，对测算结果进行整理分类，具体如表6-1所示：
第七章结论与展望
7.1结论
房地产投资效率研究不仅有助于理解房地产市场的运行规律，还能为政策制定提供科学依据，本文选取江西省2012-2021年的房地产投资各项投入与产出指标数据，对房地产投资效率进行全面分析。得出结论如下：
（1）综合效率值：整体来看，2012-2021年江西省房地产投资综合效率均值为1.15，排名第三，处于全国的领先水平。但是在这十年间江西省房地产投资综合效率值在近几年呈现下降的趋势，说明江西省房地产投资还存在一些问题亟待解决，在管理方法上还有提升空间。从区域角度来看，2012-2021年江西省各地级市房地产投资综合效率值呈现出一定的波动并没有保持相对稳定的状态，且地级市之间存在明显的区域差异。其中，投资综合效率均值最高的是南昌，为1.29，投资综合效率均值最低的是萍乡，为0.71。其中赣州、吉安、上饶、鹰潭、萍乡的综合效率并未达到最佳规模状态，关键因素在于地方管理能力低和城市技术落后。
（2）纯技术效率值：2012-2021年江西省房地产投资纯技术效率均值为1.06，各地级市投资纯技术效率均值保持相对稳定的状态，且地级市之间的差异不明显。其中，投资纯技术效率均值最高的是新余，为1.65，投资纯技术效率均值最低的是萍乡，为1.00。意味着这些城市在房地产发展过程中的技术运用和管理水平都相当高，能够将投入有效地转化为产出，实现了资源的优化配置和利用。
参考文献（略）
