广东省阳江市XXX房地产有限公司
XXXX项目
目 录
第一章 XXXXXXXXX小区一期住宅项目评估项目概述 3
第二章 项目概况 5
第三章 项目工程建设必要性与市场分析 12
第四章 建设条件 18
第五章 项目规划设计方案 20
第六章 项目物业管理 34
第七章 项目工程进度计划与施工保证措施 35
第八章 阳江市地区发展及房地产市场概况 38
第十章 销售分析预测 42
第十一章 项目投资总额与资金来源评估 43
第十二章 财务效益评估 45
第十三章 敏感性分析 47
第十四章 评估结论 48
第十五章 现行的限购限贷政策对市场的影响 49
第一章 XXXXXXXXX小区一期住宅项目评估项目概述
项目名称：XXXXXXXXX小区一期住宅项目
开发单位：广东省阳江市XXX房地产有限公司
项目地址：
评估目的：为项目贷款提供参考依据
二、编制依据
1、 土地管理法律、法规及政策性文件
2、 房地产管理法律、法规及政策性文件
3、 阳江市总体规划
4、 项目开发前期证件
《国有土地使用证》
《建设用地规划许可证》
《建设工程规划许可证》
《建筑工程施工许可证》
5、 水、电、燃气等配套证明材料
6、 建设单位提供有关投资方案、资金筹措、营销方案等方面资料
7、 可行性评估范围
⑴、建设必要性与市场分析
⑵、项目建设条件
⑶、项目规划设计方案
⑷、物业管理
⑸、施工计划与措施
⑹、投资估算与资金筹措
⑺、经济、社会效益分析
三、建设单位概况
建设单位名称：广东省阳江市XXX房地产有限公司
地 址：
法定代表人：
资质等级：
经营范围：房地产开发、经营；商品房销售。
注册资本：
投资方贷款：用于项目的自有资金XXXX万元，拟抵押贷款XXXX万元，利率XXXX%，其余XXXX万元由房屋销售解决。
四、编制单位概况
第二章 项目概况
一、项目建设地点
XXXXXXXXX小区一期住宅项目位于XXXXXXXXXX。经济开发区位于XXXXXXXXXX路口之间，交通十分便利，能与XXXXXXXXXX共享投资黄金地带的地域优势、市场优势、信息优势和发展优势。经济开发区与XXXXXXXXXX中心城区相连，能充分接受中心城区的政治、经济、文化、科技、教育、人才等资源辐射。该项目北靠XXXXXXXXXX街，该地块基础设施配套完善，交通、购物、通讯等条件便捷，是开发建设普通商住社区的理想地段。由其区位优势所决定，该拟建项目良好的地段价值、完善的生活配套、市政配套设施，升值潜力大。
二、建设规模
XXXXXXXXX小区XXX期XXX幢住宅（XXX幢）项目总用地面积XXX平方米（分两个土地使用权证，面积分别为XXX平方米和XXX平方米，合计总土地面积为XXX平方米，该总面积减去XXX幢二期项目所占用土地XXX平方米即为本次项目用地面积XXX平方米）。该项目规划总建筑面积XXX平方米，其中，住宅XXX平方米（高层XXX平方米，多层面积XXX平方米），地下车库建筑面积XXX平方米(XXX个)，储藏室建筑面积XXX平方米；商业面积XXX平方米，总户数XXX户，总停车位XXX个。容积率XXX，建筑密度XXX%，绿地率XXX%。
三、物业管理
该项目的物业管理通过招标择优选择一家物业管理公司进行物业管理。物业管理公司对该项目的物业管理将提前介入，积极推行社会化、专业化、科学化、经营型的物业管理体制，按照边建边管、建管结合的原则，对项目开发建设的全过程（规划、设计、建设、销售以及售后服务等）进行熟悉、改进和质量监督，做好物业管理的各项准备，为竣工验收、接管和物业管理奠定良好的基础。
项目建成后，物业管理单位要严格按照建设部颁发的《物业管理条例》及广东省人民政府发布的《广东省物业管理条例》等有关规定，本着“为民、便民、利民”的原则，对物业及配套设施进行维护、保养，确保物业的正常运行。其职责主要包括：
1、保安：包括二十四小时保安值勤及巡更任务。
2、卫生清洁：区内环境清洁、保洁，楼道等公共部分清洁、保洁及垃圾收集、清运。
3、绿化维护：区内花草树木的生长维护、杂草清理等。
4、公共设施维护：区内景观、休闲、运动、娱乐设施保养、维修、维护。
5、房屋及配套设施(上下水、电、暖、燃气等)维修、维护。
6、区内供暖、供水，供暖指住宅及公共场所的冬季供暖；供水包括住宅及区内绿化景观等用水。
7、公建的管理、维修、维护等。
8、代收相关费用(水、电、暖、物业等)。
9、搞好社区管理，创建健康文明的社区文化；协助政府进行社会管理，为住户提供全面的服务。
10、建立物业档案，随时掌握产权变动情况，维护物业的完整和统一管理等。
四、工程监理
XXXXXXXXX小区一期住宅项目聘请XXX工程项目管理有限公司对工程实施全方位、全过程监理，保证了工程质量。
XXX工程项目管理有限公司简介：
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。
五、施工单位
XXXXXXXXX小区一期住宅项目由XXX建筑工程有限公司。
XXX建筑工程有限公司简介：
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。
六、设计单位
XXXXXXXXX小区一期住宅项目由XXX建筑规划设计研究院设计。
XXX建筑规划设计研究院简介：
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。
七、施工计划
XXXXXXXXX小区一期住宅项目的施工期计划为X年。从XXXX年XX月到XXXX年XX月。
第三章 项目工程建设必要性与市场分析
一、项目工程建设的必要性
1、符合国家相关的产业政策
第十五章 现行的限购限贷政策对市场的影响
第一，限购限贷促使房价下跌。从需求面讲，限购令的出台通过户籍、购买条件等限制手段，在短期内主要抑制了决定购房的居民以及投机性购买者，从而立即将一部分房屋需求者清除出了市场，这会造成房屋需求的萎缩，在其他条件不变的情况下，短期内房价会下跌。另外，满足购房要求的购买者也可能会因为该政策的出台而暂时延迟购买，这在短期内也会造成成交量的下跌，从而也会带来房价的下跌。
