本文是一篇成本管理论文，本文通过对房地产项目设计阶段成本控制的研究，在设计阶段建立起成本控制方面的制度和措施，进而形成比较完整的管理体系，从而保证设计阶段成本控制目标的实现。
第 1 章 绪论
1.1 选题背景
改革开放后，我国房地产业对成本控制的管理经历了从无到有，从不重视到重视，从事后控制逐渐转变为事前控制的过程。
从 1978 年到 1998 年这 20 年期间，我国房地产行业处于萌芽和探索阶段。整个社会处于由计划经济向商品经济的转型之中，大多数人的意识还停留在计划经济的年代，成本意识淡薄，没有经济效益的概念。最重要的是 1998 年以前，国家实行城镇职工福利分房的政策，住房由职工所在的单位分配。在福利分房制度下，首先单位盖房子的目的是分给本单位职工，其次当时的设计建造标准基本是统一的，而且单位对于建造的员工住房没有盈利要求，因此对成本控制的要求也不高。从 1992 年小平同志南巡到 1998年，这期间房地产业经历了海南的炒地皮，当时房地产的盈利模式是通过炒作地皮挣钱，快而简单，因此没有人愿意建造房屋，更无需控制成本。
从 1999 年到 2008 年，伴随着职工福利分房政策的取消，房地产行业进入了起步和成长阶段，整个社会已经完成了由计划经济向商品经济的转型，商品经济的意识根植于人们心中。房地产开发企业需要通过盈利发展壮大，怎样做到盈利更多，其中重要的一方面就要对成本进行控制，以达到降低成本增加利润的目的。从这一阶段起，房地产开发企业开始重视成本控制的工作，主要表现在工程施工阶段的成本控制，重点围绕工程招投标、合同管理、洽商变更及结算管理等方面展开成本控制工作。
从 2009 年到 2016 年，随着房地产行业的高速发展，政府对土地财政的依赖程度逐步增加，房价和地价不断攀高，房地产开发企业只能从土地市场上通过招拍挂方式取得土地开发使用权，由于僧多粥少，竞争激烈，房地产开发企业往往拿到土地的价格甚至超过周边的房价。2009 年时，这一现象还仅是个别情况，至今已演变成了常态。在当前形势下，土地成本对于开发企业来说普遍偏高，只能被动接受，且属于固定成本。同时，一个区域内房屋产品的市场价格是由周边所有房地产开发的同类项目的供求状况所决定的。因此，在产品售价和土地成本基本确定的前提下，开发企业自身所具有的对可变成本的控制能力，对房地产开发项目利润的高低起决定作用。
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1.2 研究意义
1.2.1 房地产开发企业加强成本控制的必要性
房地产项目的各项成本大体分为土地成本、前期费用、工程成本、开发管理费、财务费用、营销费用、税费成本等。按目前大多数房地产开发企业的成本构成，各项成本由高到低的排序依次为：土地成本＞工程成本＞财务费用＞税费成本＞营销费用＞开发管理费＞前期费用。
首先，房地产项目的各项成本金额巨大，中等规模工程的土地成本或工程成本一般为几亿或十几亿，大型工程的土地成本或工程成本通常能达到几十亿或上百亿，加强成本控制可以为企业节省大量资金；其次，各项成本的可塑性强，尤其是工程成本最为显著，因为决定工程成本的高低的因素诸如项目定位、产品种类、档次高低、工程招标及结算等因素，完全由建设单位自主确定，因此加强成本控制的做法是可行的。最后，由于房地产市场竞争激烈，房地产开发企业为了谋求自身的生存和发展，提高产品在市场上的吸引力和销售速度，增加项目的利润，就必须采取有效的措施，严格控制各项成本。
基于以上三点，提高房地产开发企业在市场中的竞争力，就必然要加强对成本的控制。
多数房地产项目成本的形成和发生过程都要经过设计、施工、后期运营三个阶段，成本形成曲线表示的是即将必然发生的项目成本在各阶段过程内的相互比例关系，成本发生曲线表示的是已经实际发生的项目成本在各阶段过程内的相互比例关系。房地产项目成本形成的过程大体是：在设计阶段内，施工图纸是此阶段的最终成果，预算人员通过对施工图纸的计算，可以得到项目的造价，并以此签订施工合同，通常 70%左右的项目成本会由此确定；在施工阶段内，通常会发生一些工程洽商和设计变更，会导致项目成本的增加，增加幅度大约为项目成本的 20%左右；在后期运营阶段内，会发生一些项目运营成本，大约为项目成本的 10%左右。房地产项目成本发生的过程大体是：在设计阶段内，成本的发生主要是设计费用，由于设计合同的金额与施工合同的金额比较相对较低，通常会小于项目成本的 10%；在施工阶段内，由于工程施工的实际投入，绝大部分项目成本会发生，通常占项目成本的 80%左右；在后期运营阶段内，也会发生一些运营成本，大约占项目成本的 10%左右。
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第 2 章 相关概念与理论
2.1 房地产项目成本相关概念
2.1.1 房地产项目成本的概念
房地产项目成本是指房地产项目在开发过程中，所发生的各项费用支出的总和，是广义的成本概念。
2.1.2 房地产项目成本的组成
在房地产开发过程中，项目的支出千差万别，由支出所形成的成本也各不相同，但根据用途，大体可将房地产成本划分为七个类别，即土地成本、前期费用、工程成本、开发管理费、财务费用、营销费用、税费成本等。其组成如图 2.1 所示。
（1）土地成本
土地成本指为获得土地使用权所付出的全部费用，一般包括土地出让金和土地开发费。土地出让金是指政府将土地使用权出让给土地使用者，房地产开发企业通过招拍挂或协议出让等方式获取土地使用权，房地产开发企业作为土地使用者，按规定向政府缴纳的土地出让的价款。土地开发费是指征地、拆迁、各种补偿、场地平整、市政红线内的管线道路等各项费用，由生地转变为熟地，即支付给原土地使用者和投入到市政建设等方面的全部费用的总和。
土地成本是当前房地产开发成本中最主要的成本，约占房地产开发成本的 50%甚至以上。在目前实行土地招拍挂制度、土地资源相对稀少、开发企业竞争拿地的前提下，土地成本不受开发企业主观控制，基本属于不可控成本。
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2.2 成本管理理论
目前成本管理的理论有限额设计理论、价值工程理论、目标成本理论等，本文主要围绕价值工程理论和限额设计理论加以研究。
2.2.1 价值工程理论
价值工程的理论源于美国[25-26]，价值工程是通过各相关领域的协作，对所研究对象的功能与费用进行系统分析，不断创新，旨在提高研究对象价值的思想方法和管理技术。其目的是以研究对象的最低寿命周期成本可靠地实现使用者所需的功能，以获得最佳的综合效益。
价值工程理论的核心理念是追求价值的最大化。价值=功能/成本，V=F/C。价值的高低是由功能与成本的比值来决定的。可以通过 5 种途径来实现价值最大化：
（1）功能提高，成本降低。
（2）功能大幅提高，成本略有增加。
（3）功能提高，成本不变。
（4）功能不变，成本降低。
（5）功能略有降低，成本大幅降低。
一般情况下，第一种途径是优先选择的。除此以外的 2-5 种途径，需要结合设计方案的实际情况，分析判断具体采用何种途径来实现价值最大化。需要特别注意的是评判的标准是价值最大化，而不是成本最低化。
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第 3 章 房地产项目设计阶段成本控制的现状、主要问题及原因分析.......16
3.1 房地产项目设计阶段成本控制的现状.............16
3.2 我国房地产项目设计阶段成本控制存在的主要问题...........16
第 4 章 房地产项目设计阶段成本控制方法与要点......................21
4.1 设计阶段成本控制的思路......................21
4.2 设计阶段成本控制的技术措施................ 22
第 5 章 LX 工程项目设计阶段成本控制案例..................32
5.1 LX 项目概况.........................32
5.1.1 LX 项目简介...................32
5.1.2 LX 项目规划条件.....................32
第 5 章 LX 工程项目设计阶段成本控制案例
5.1 LX 项目概况
5.1.1 LX 项目简介
LX 项目位于北京丰台区王佐镇佃起村，总用地面积 417977 平方米，总建设规模342416 平方米。东至佃起村，南至南宫十号路，西至南宫一号路，北至长青路。
该区域拥有青龙湖公园、千灵山、鹰山森林公园、北宫森林公园、戒台寺等一大批国家级风景名胜区及森林公园，且离本项目的距离均在 15 公里以内。作为京郊度假胜地，该区域拥有南宫温泉水世界、高尔夫球场、世界园艺博览园、八一影视基地等，行成了诸多包含会议、博展、高星级酒店、文化体验、娱乐演出等多功能区域。
目前人民大学附属学校已经签约王佐镇，将设立人大附属学校丰台分校，并将 LX项目纳入其义务教育的招生范围。王佐镇未来还将迎来中央民族大学的整体入驻，至少有 2-3 万的学生将在王佐镇就读大学。
依托王佐镇“国际化、花园式旅游小城市”的城镇战略定位、河西生态休闲旅游区天然氧吧的自然环境、中央民族大学和人大附属学校等知名学府的进驻，LX 项目定位于北京
