本文是一篇建筑学论文，笔者针对目前我国既有住区建筑室内改造缺乏系统的评估的情况，本文提出了建立针对批量改造下的，既有住区建筑室内改造效果评价体系的研究，以既有住区建筑室内批量改造为研究对象，对改造效果进行评估，主要的研究工作概括为以下几项内容：（1）梳理国内外住宅建筑评估标准，并对国内外同类型标准进行对比分析 从指标体系的完整性来说，发达国家的住宅建筑研究起步较早，评估体系较为成熟，其完整性高于国内标准，但由于国情不同，国内外住宅无论是从设计还是从属性上来看，都存在较大差距，因此虽然国内住宅评估标准虽然起步较晚，发展还不完善，但在适应性上更优于前者。
1 绪论
1.1 研究背景
1.1.1 存量时代下既有住区建筑的现状
改革开放以来，我国经济快速发展，住房政策也经历了一系列改革，1978 年，住宅商品房的概念被提出，随着上海、广州等地区的试点项目实施，住房从原来的按需分配、福利分房逐渐开始进入市场，成为可自由买卖的商品，由此，我国住宅建设也进入了快速增长期，根据 2019 年国家统计局的数据可知，自改革开放后，我国城镇居民人均住房面积从 5.7 平方米增至 39 平方米[1]。从下图（图 1.1）来看，我国的住宅建设量自 80年代起总体呈不断上升的趋势，且住宅建设在整体房屋建设中的比例高达 0.8，当时的住宅建设热潮可见一斑，这种现象一直持续到 90 年代，当时的住宅建设量的比例居高不下，但在 2000 年之后，住宅建设开始发生变化，随着经济高速发展，我国开始重视基建建设，住宅建设速度开始放缓，虽然数量上整体呈上升趋势，但在房屋建设中的比例逐渐下降，随着政府政策的不断调控，2010 年后，伴随着住宅建设占比下降的同时，住宅建设量也开始下降，我国住宅建设也从增量时代迈入存量时代。
图 1.1 我国 1981-2017 年的住宅建设量及房屋建设量统计
据统计，我国城镇老旧小区近 17 万个，建筑面积约 40 亿平方米[2]，其中北方地区约有一半以上的既有住宅均建于上世纪 80-90 年代，约占全国同时期数量的 40%[3]， 随着经济的发展，生活习惯的改变，这些住宅已经无法满足现有居住的需求，亟须进行改造。
.............................
1.2 研究对象及范围
1.2.1 研究对象
（1）既有住区建筑
本文中既有住区特指我国上世纪 80-90 年代建成的，由住栋-组团-住区三级结构组成的住区建筑及其环境。既有住区建筑特指内部的居住建筑，其基本内涵包括了围护体系、平面布局、附属构建和户外环境。这一时期的住宅由于设计和建造标准较低，居住水平已无法满足现有居住的需求，且投入使用较长时间也造成不同程度的劣化现象，迫切需要改造。
（2）室内批量改造
室内改造是既有住区建筑改造的重要组成部分，本文研究的对象为既有住区建筑室内批量改造，即由政府或企业机构主导下的保障性改造或商业性改造，此类改造从整体出发，综合考虑由于原有住宅室内劣化、功能性不足导致的居住品质降低的问题，通过改造重新组织布局、功能、设施等内容，以满足新的居住需求。集中管理下的批量改造有效杜绝了个人偏好产生的影响，改造目的简单明确、针对性也更强，更适合于针对室内问题导向下的研究。从研究角度来说，客观性更强，更具有研究价值。此外，本文中的室内改造包括对住宅卧室、厨房、餐厅等区域进行功能布局优化、设备设施更换、采光通风改善等各个方面的改造，从实际需求出发，缓解既有住区建筑室内居住问题与需求之间的矛盾。
1.2.2 研究范围界定
本文选取的既有住区建筑分布于上世纪 80-90 年代之间居住区内，此阶段的住宅多为改革开放后大量兴建的，不仅有较好的数量基础，同样，在设计和功能上也基本满足居住，虽然由于使用时间过长，建筑老化严重，居住模式的变化导致其已不满足现有的居住需求，但其主体结构完好，基本功能齐全，仍具有较高的使用价值和经济价值，有较大的研究意义。而年代过于久远的住宅，一方面基础条件差，基本功能缺失，住宅不成套，另一方面，老化严重，基本结构存在安全隐患，且住宅存量较少，改造意义较小。2000 年后的住宅，由于设计、节能等规范逐步健全，故功能、布局、配套设施等各方面条件都较为完善，建筑老化程度也在可控范围内。改造意义同样不大
此外，我国自十一五以来的既有住区建筑改造的的对象也主要为 80-90 年代的住区建筑，即本文的研究对象范围。 此外，本文中的室内均指代以家庭为单位的居住单元，即由卧室、起居室、厨房、卫生间、阳台、储藏等功能组成的住宅套内空间，其承载了家庭成员睡眠、会客、烹饪、工作及学习生活等行为的发生。且本文研究对象限定为室内批量改造，即一套以上的，由政府或者企业主导下的改造。
....................................
2 国内外住宅评价标准对比研究
2.1 国外典型评估体系概述
为了衡量住宅多方面的品质，多种评估体系应运而生。本文根据评价目的将评价标准分为以下三种：①综合性能评估[36]，②绿色建筑评估[37]，③使用后评估[38]，并梳理相关标准评估内容。
2.1.1 国外典型住宅综合性能评估体系
（1）英国住宅品质指标体（Housing Quality Indicators System, HQI）
英国住宅品质指标体系由英国住房和城市发展部门创建于 1999 年 2 月[39]，旨在评估英国 HCA（Homes and Communities Agency）资助的住房，其住房类型包含既有住宅和新建住宅。HQI 主要从区位、场地、住宅单元、外部环境四个方面入手来进行评估，并将这四类问题细分为十项评价内容，每部分的评价内容通过一系列的问题进行评估。其评估方式首先通过问卷填写，然后将内容输入至专用的分值计算软件中，从而得到最终的评价结果[40]。
表 2.1 英国住宅品质评价指标体系 HQI
................................
2.2 国内典型评估体系及理论研究
我国的住宅评价发展虽然较发达国家相比起步较晚，但也有一定的基础。本节对对我国目前的住宅评价标准以及改造实践进行梳理，了解我国当前住宅的评价内容和典型做法，为后文国内外标准对比做铺垫。
2.2.1 相关评估标准
（1）住宅性能评定技术标准/既有住宅性能评定指标体系（草案修编稿）
《住宅性能评定技术标准》（GB/T50362-2005）是目前我国住宅性能评价的基准，经过了《商品住宅性能认定管理办法（试行）》、《住宅性能认定管理办法（试行）》的运用，《住宅性能评定技术指标》（GB/T50362-2005）于 2005 年批准通过，至此，我国拥有了第一部住宅性能评价指标体系。标准从适用性能、环境性能、经济性能、安全性能、耐久性能五个方面对住宅进行评价，每个评价项下针对该评价项的特性对住宅做出各个方面的评估，并制定评估内容和评估方法，并对每项评估内容确赋予了分值。评估结果评价分数高低划分为“1A”、“2A”、“3A”、“B”四个等级。住宅性能评定技术标准的评估对象包括了新建住宅和既有住宅以及改造住宅[54]。
表 2.9 住宅性能评定技术标准
住宅性能评估的五个性能中除环境性能外，均有与室内相关的部分，且内容较为全面，其中与室内相关度最高的为适用性能部分，其余三部分则是从室内的经济、安全和耐久出发，对相关内容进行评价。
由于住宅性能评定技术标准的评估对象为新建住宅和改造住宅，缺少了对既有住宅的性能评价，因此在 2005 年，我国住房和城乡建设部住宅产业化促进中心以《住宅性能评定技术标准》为基础，结合典型住宅综合改造示范工程，建立了《既有住宅性能评定技术指标体系》，该标准沿用了住宅性能评定中的评价项，根据既有住宅的特殊性对评价内容有所调整[55]。
...................................
3 既有住区建筑室内调研及改造模式总结 ......................... 38
3.1 既有住区建筑室内改造影响因素 ................................ 38
3.1.1 居住模式的转变 ..................................... 38
3.1.2 设计建造影响 ...................................... 39
4 既有住区建筑室内改造效果评价指标体系构建 ........................ 78
4.1 评价建立原则与方法 ............................. 78
4.1.1 评价构建技术路线 ..................................... 78
4.1.2 评价建立原则 .................................... 79
5 指标权重确定及辅助评价工具 ............................... 114
5.1 指标权重确定 .................................... 114
5.1.1 权重确定方法 ...............
