本文是一篇工程管理论文，本文从房企型长租公寓的视角出发，通过分析国内外REITs的实践和应用情况，探讨了我国房企旗下的长租公寓产业实施REITs融资模式的优势。在风险指标识别、整理分类、补充完善以及验证的基础上，构建了房企型长租公寓REITs融资模式的风险评估指标体系，并基于ISM-ANP-灰色聚类方法建立了风险评估模型。
1 绪论
1.1 研究背景
近年来，在“房住不炒”、“租购并举”等政策方针的推动下，加之党的二十大报告再次明确指出“房子是用来住的”，中国住房租赁市场正蓬勃发展。作为住房租赁市场上的一种新兴租赁形式，长租公寓为房企的产品转型提供了新思路，原因在于以下两方面：首先，在需求方面，随着一、二线城市的发展进程加快，流动人口不断增加，使得住房需求也随之增加。根据中国统计年鉴可知，2020年我国流动人口总量已达2.4亿，与2010年的2.21亿及2000年的1.21亿相比，涨幅讯速[1]。近些年来，房价虽然迅速增长，但租房市场的价格水平仍然相对较低，加之国家对租房的一系列政策支持，使得我国住房市场上众多的购房需求逐渐转变为租房需求。正是由于租房刚需人群数量的不断增加，为我国住房租赁市场带来了更加广阔的发展前景。第二，从供应方面看，传统租房业务存在着一些弊端，如管理滞后、肆意涨租等，越来越无法满足租房群体的需求，这便造成了供需失衡的状况。相比之下，长租公寓经营管理水平更高、服务意识更强、装修风格“年轻化”、出租信息透明、装修标准严格、租后服务到位和拥有完善的社区配套等特点使其能够迅速抓住消费者“多元化”的租房需求，同时也提高了其在租赁市场上的核心竞争力。
自2010年以来，长租公寓作为我国住房租赁市场上的创新性产品，发展备受瞩目，因此，众多资本纷纷涌入，既有像万科、招商蛇口、碧桂园等知名房企，也有蛋壳、新派等新兴长租公寓品牌。虽然长租公寓行业在飞速发展，但诸多问题也已然产生，可能会对长租公寓未来的市场开拓产生很大的影响。长租公寓面临着初始资本需求大、融资渠道窄、运营成本高、资本回报慢等问题，可见长租公寓产业的健康有序发展离不开持续的资金注入。因此，寻求更为有效的融资方式是当前长租公寓行业急需解决的问题。大部分房企系长租公寓的运营都采用重资产模式，这意味着大多数资产都是流动性较差的固定资产，融资需求非常大，而借助传统金融机构进行融资，对房企的各项资质条件又要求甚高，很难获得充足的资金。因此，为解决长租公寓所面临的资金筹措难题，房地产开发商纷纷将目光投向了房地产信托投资基金，即REITs。
1.2 研究意义
1.2.1 理论意义
（1）探索房企型长租公寓应用REITs融资模式的风险评估问题。
国外REITs研究虽较为成熟，但国内租赁市场对REITs的应用并不久，又由于国内外房地产、宏观环境、金融市场环境存在等差异，因而照搬国外的模式并不适用，我国仍需探索适合国情的REITs融资方式。长租公寓作为我国近些年租赁市场上出现的新兴产品，其REITs融资模式的应用更是处于摸索中，虽有少数长租公寓公募REITs已成功上市，但多数仍属于类REITs。因此，长租公寓REITs未来发展潜力巨大，但由于其运作过程中会面临诸多风险，因而，其风险评估问题尤为重要。
基于上述情况，本文以房企型长租公寓为研究对象，探索其在应用REITs融资模式中所面临的风险问题，并对风险进行综合评估。在研究范围和角度上，本文具有一定的突破，具备一定的学术价值。
（2）构建科学合理的房企型长租公寓REITs融资模式风险评估指标体
本文采用文献分析法、WBS-RBS法、专家访谈法、问卷调查法四种方法相结合的方式进行指标识别、整理分类、补充完善以及验证，基于此建立了风险评估指标体系。其中，文献分析法可以广泛、科学地识别出在现有研究中已被认可的风险因素指标；WBS-RBS既继承了WBS深入项目全生命周期各个阶段的优点，又可以发挥RBS依照项目目标进行风险辨识的特点，因而WBS-RBS法的运用能全面、系统地对所识别出的项目风险因素进行分类和整理；专家访谈法和问卷调查法的运用可以补充、完善风险指标并验证指标体系的科学性。
综上，本文在风险评估指标体系的构建过程中，充分考量了指标识别的准确性以及所构建指标体系的科学性。
2 相关概念和理论基础
2.1 长租公寓相关概念
2.1.1 长租公寓的定义
长租公寓的全称是长期租赁型青年公寓，指长期用于出租的公寓式住宅。租赁型公寓作为房地产市场的新兴领域，根据租赁时间的长短可分为长租型与短租型两类，租赁时间大于一年的即为长租公寓[65]。长租公寓的主要目标人群是都市白领和年轻独居人士，地理区位大多分布于北京、上海、深圳、杭州、武汉等一、二线城市。长租公寓作为一种新兴产业，与现代年轻人的住房需求及居住理念非常匹配，所以自出现以来一直备受欢迎和关注。与传统租赁住房模式相比，长租公寓能够提供质量较高的的居住环境，可以通过提供增值服务拓展自身收入的同时为租客提供更好的居住体验，从而来提高品牌认可度并获得品牌效应，因此，长租公寓更受追求生活品质的年轻群体的喜爱。
2.2 REITs相关概念
2.2.1 REITs的定义
房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）在1960年起源于美国。它是由专业机构依法设立的信托组织，通过发行受益凭证来募集投资者资金，然后将这些资金用于房地产的投资、开发和经营管理，并按照一定比例将投资收益分配给投资者[66]。
从本质上说，REITs是一种通过专业理财和投资组合等方式，降低了投资门槛，使普通投资者也能够通过公开市场参与房地产投资的信托投资基金。同时，REITs还拓宽了房地产的融资渠道，不仅降低了融资成本，还提高了资产流动性。REITs的主要收入来源于对不动产出租和运营管理而收取的费用以及不动产增值[67]。REITs的设立和运营有着严格的监管和规定，如未来租金需回报明确、基础资产需是成熟的物业资产、不少于75%的资产需投资于不动产及相关产业并且90%以上的净收益需分配给投资者等[68]。这些要求不仅确保了REITs的稳健运营，也使其成为一种受欢迎的投资选择，吸引了众多投资者参与。
3 风险评估指标体系建立 ............................... 25
3.1 风险评估指标体系构建原则与思路 ......................... 25
3.1.1 风险评估指标体系构建原则 .................................. 25
3.1.2 风险评估指标体系构建思路 ........................... 26
4 基于ISM-ANP-灰色聚类构建房企型长租公寓REITS融资模式风险评估模型 .................. 46
4.1 基于ISM确定各风险指标间相互影响关系 ....................... 46
4.1.1 解释结构模型法（ISM）原理与步骤 ..................... 46
4.1.2 组建ISM工作组 ................................. 47
5 案例分析——保利地产长租公寓REITS融资项目风险评估 ...................... 72
5.1 保利地产长租公寓REITS项目介绍 ..................... 72
5.1.1 保利地产介绍 .................................... 72
5.1.2 保利地产长租公寓运营模式 ..................... 72
5 案例分析——保利地产长租公寓REITs融资项目风险评估
5.1 保利地产长租公寓REITs项目介绍
5.1.1 保利地产介绍
保利发展控股集团股份有限公司（简称“保利地产”）成立于1992年，是隶属于国家国资委的中国保利集团的全资子公司。保利地产具备国家一级房地产开发资质，是我国最早从事不动产投资开发的房地产企业之一。凭借丰富的土地储备、优质的客户资源和先进的产品开发能力，保利地产已成为中国领先的不动产投资开发企业。公司的主营业务包括房地产投资、开发和运营，并且已经在世界多个国家和地区拓展了业务。
公司成立之初，保利地产在项目开发板块先后打造了保利红棉花园、保利花园以及白云山庄等多个楼盘。2002年，保利进行了股份制改革，并开始在全国范围内进行业务布局。保利于2006年在上海证交所挂牌上市，并正式更名为保利发展控股，与此同时，保利开始实施住宅-商业双轮驱动的发展战略。经过在行业内三十余载的探索与发展，保利的主营业务涵盖了房地产开发、不动产金融、综合服务等多个领域，公司业绩不断提升，全球化发展战略不断推进。保利地产不仅实现了主营业务在行业内拔得头筹，同时还从综合实力方面提升了公司的城市运营服务能力，积极扩大了集团的业务布局范围。
6 结论与展望
6.1 研究结论
在房企型长租公寓项目中实施REITs融资模式不仅为其提供了融资新思路，同时有助于解决资金回收期长等诸多问题。然而，我国目前在长租公寓领域的资产证券化仍处于持续探索的过程中，相关政策法规尚不完善，基于我国国情和市场发展情况而发行的REITs的应用也存在着诸多未知性。因此，房企型长租公寓在采用REITs融资的过程中，仍然存在诸多风险与问题需要面对和解决。
本文从房企型长租公寓的视角出发，通过分析国内外REITs的实践和应用情况，探讨了我国房企旗下的长租公寓产业实施REITs融资模式的优势。在风险指标识别、整理分类、补充完善以及验证的基础上，构建了房企型长租公寓REITs融资模式的风险评估指标体系，并基于ISM-ANP-
