本文是一篇研究房地产的硕士毕业论文，本研究旨在通过对Z房地产公司发展能力的系统研究，构建针对诸如Z房地产公司的中小型房地产企业发展能力评价基础框架，为今后中小型房地产企业发展能力评价及提升的相关研究提供理论与实证参考，同时提出提升Z房地产公司发展能力的对策措施和发展路径，为Z房地产公司的健康、持续发展战略的实施提供帮助。
第一章引言
1.1选题背景
自20世纪90年代以来，房地产行业迅速发展，房地产企业的规模和数量上均呈显著增长趋势。随着中国经济向着中高速的新常态转变，基于多样化、个性化和多变性的顾客需求，中小型房地产企业推出一系列创新的举措以谋求生存和发展空间。据不完全统计数据显示，截至2015年上半年，我国中小型房地产企业数目已超十万家，占整个市场企业总数的95%以上，是我国经济发展的重要组成部分。十八届五中全会以来，我国全面放开二孩政策，以积极应对我国人口老龄化问题，这将进一步推进我国养老服务业的发展。但是，我国房地产市场供求失衡现象依旧明显，一二线城市去库存较容易，三四线城市的存量房数目依旧很大。2016年以来，为了防范市场风险、遏制投机性需求，热点城市限购限贷力度不断加强，调控政策不断紧缩；相比之下，三四线城市仍从供需角度出发，坚持去库存政策以改善市场环境。经过一年多的努力，三四线城市去库存效果较为明显，市场交易呈现回升态势。而今，以房地产市场分化的大格局为时代背景，各地方政府在注重抑制投资需求的同时鼓励居民自购房产，地方调控依旧具有分城施策的特点。
以东盟博览会的召开、北部湾经济区的建设和珠江－西江经济带的发展为契机，广西的房地产行业在“十二五”期间发展速度较快。步入“十三五”时期，国家的人口政策、区域一体化发展、推进城乡区域发展助推长效机制也给我国房地产企业带来巨大发展机遇。然而，随着房地产调控政策的变化和土地交易方式的变革，广西房地产企业面临的外部环境也变得更加严峻。对于大多数中小型房地产企业而言，资金不足是拿地过程中的主要阻碍之一；加之中小放个地产企业的集中度不断加大，传统房地产开发的无规划、管理零散等特点已难以当今的社会需求。作为中小型房地产企业，如何应对形势变化并把握发展机遇以解决规模化、差异化、品牌化等重耍发展问题，如何在内部管理上挖掘企业发展潜力以加快资金周转、提升产品质量、降低开发成本，是一个极具意义的研究课题。
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1.2研究目的与研究意义
1.2.1研究目的
本研究旨在通过对Z房地产公司发展能力的系统研究，构建针对诸如Z房地产公司的中小型房地产企业发展能力评价基础框架，为今后中小型房地产企业发展能力评价及提升的相关研究提供理论与实证参考，同时提出提升Z房地产公司发展能力的对策措施和发展路径，为Z房地产公司的健康、持续发展战略的实施提供帮助。
1.2.2研究意义
（1）理论意义
中小型房地产企业是我国中小企业不可或缺的一部分。中小型房地产企业的健康发展，对满足居民住房需求、提供就业岗位和增加政府财政收入均起到积极推进作用。针对中小型房地产企业发展能力的研究，其理论意义在于：
第一，通过认真梳理企业发展能力评估理论、评估方法、提升路径等相关概念的内涵，再充分结合中小型房地产企业的特殊性，并以Z房地产公司的发展能力为研究实例，为相关概念及理论在具体领域中应用的深化提供了帮助。
第二，通过剖析Z房地产公司发展能力的特点及存在的问题，并努力探寻阻碍这类中小型房地产企业发展能力提升主导因素，为研究中小型房地产企业发展能力的相关理论发展提供借鉴。
第三，通过构建基于Z房地产公司发展能力评价及分析的基本理论框架，为中小型房地产企业发展能力评估的研究提供理论指导。
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第二章基本概念与相关研究进展
2.1主要概念界定
2.1.1房地产企业与中小型房地产企业
在20世纪90年代，诸多词典或教材将“房地产”的概念解释为：房产与地产的总称，此处的“房产”与“地产”分别代表对房屋、土地这两种物质形态的财产权利。学者左令认为，狭义的房地产是指具有财产形态特点的“房屋加土地”，即必须在土地上建设有房屋及其附属设施；广义的房地产是指具有财产形态特点的“房屋或土地”，不仅包括可作为民事法律关系客体且具有一定经济价值的土地，还包括在土地上构筑的道路、水坝、地下工程等基础设施。然而，房地产业则是指从事各种关于房地产流通的经营活动，以及在房地产产品消费过程中不断投入追加性劳务活动的相关单位组成的行业。刘翔末认为房地产业具有一定的特殊性，是与国计民生、经济增长相关程度极高的产业，既受到政府的高度重视，也受到政府的宏观调控。冷志明从我国房地产业的发展进程出发，认为我国房地产业的起步虽然较晚，但是发展速度较快，居民对房地产商品的需求逐渐由“有房可住”到“择优而居”转变。
伴随着城镇化与工业化建设进程不断加快，我国的房地产企业不仅迎来了新的发展机遇，而且面临着巨大的挑战。房地产企业是未来城市的幵发建设者，不仅承担着地域空间设计者的职责与使命，也致力于为公民提供一种实物资产与价值载体、一种全新的生产与生活方式。我国房地产企业具有关联度较高、带动性较强的特点，逐渐成为我国经济社会发展的支撑点。以《中小企业标准暂行规定》为标准，并以《规定》中的职工人数、资产总额、销售额等指标为参考依据，可发现我国半数以上的房地产开发企业为中小型房地产企业。陈林杰认为中小型房地产企业具有以下特点：企业规模较小且年开发面积小于10万平方米、职工人数较少、生产产值较低、具有二级以下房地产开发资质。王丽和邢秀青、陈林杰将大型房地产企业的发展特点总结为：项目运作情况较好，且具有资源整合能力强、总体运作效率高、政府支持力度大、人才储备充足等发展优势。。相比之下，中小型房地产企业的发展却受到诸多限制，下文将会具体说明，此处不再赘述。
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2.2中小型房地产企业发展能力的评估与提升
2.2.1中小型房地产企业发展能力评估理论
我国的中小型房地产企业虽然拥有一定的发展空间，但其运作的房地产项目普遍存在开发效率不高、有限国土资源未能发挥到最大效用等问题。针对中小房地产企业的研究，国内外的起步均较晚，所以至今没有较成型的理论。
在针对中小型房地产企业发展能力的研宄中，诸多学者将可持续发展能力等同于企业发展能力。严辛垚等将中小型房地产企业视为中小企业的一员，并认为与国内中小型房地产企业发展相适应的理论有马歇尔的“适者生存理论”、罗宾逊夫人和张伯伦的“不完全市场理论”、多个观点融合的“产业分工理论”以及“集群优势论”。介于房地产行业具有一定的特殊性，尤其是中小型房地产企业，它们对外部环境变化的敏感程度较高；因此，如何在多变的经济社会环境中获得生存空间，是中小型房地产面临的重大现实问题。在针对中小型房地产企业发展能力的研究中，黄石松等在针对万科、栖霞等典型房地产开发企业进行研究，认为持续不断的创新才是企业成功发展的秘诀。然而，创新理论最先是有熊彼得等学者提出来的，他认为创新活动具有非连续性的特点；随着时间的推移，国内外学者在创新理念上的推进使创新理论有了进一步地丰富和发展。同时，韩德宝、向刚等学者认为，对于企业的生存与发展而言，最为重要的因素是企业的持续创新能力以及企业对重大风险的管理能力。相应地，在中小型房地产企业发展能力的相关研究中，刘伟认为可将利益相关者理论作为房地产企业承担社会责任的支撑理论。然而，在房地产开发项目中，常常伴随着建设资金数额大、建设周期长、项目不可移动的特点，要提升房地产企业发展能力就需要注重企业资金链的风险管理。刘小丽、唐莹莹则认为，可通过项目周期理论来辅助完成房地产企业的资金链风险管理。类似地，何景成、张金隆在产业基础论和资源基础论的基础上，提出了全面资源观是企业竞争优势的来源，并提出了以全面资源观为基础的房地产企业竞争优势理论模型，最后得出以下结论：房地产企业的竞争优势主要来源于两个方面，一是可供整合利用的内外部资源禀赋及规模，二是伙伴之间的相互信任程度。
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第三章Z房地产公司发展能力的分析与评价..............14
3.1Z房地产公司发展现状.............14
3.1.1Z房地产公司概述..............14
3.1.2 房地产公司的发展理念............14
第四章提升Z房地产公司发展能力的对策与措施...............30
4.1外部措施.............30
4.1.1拓宽融资渠道，降低企业融资成本...............30
4.1.2整合市场优势资源，实施联合开发战略.............30
第五章结论...............35
5.1基本结论..............35
5.2创新之处...............36
第四章提升Z房地产公司发展能力的对策与措施
4.1外部措施
4.1.1拓宽融资渠道，降低企业融资成本
对于中小企业而言，周转资金是稀缺资源。在中小型房地产企业的运营与发展过程中，常常为了扩大企业规模、开发新产品、调整资本结构等原因进行融资，以维持企业的发展且获得更大的经济效益。然而，多数中小企业均面临着融资困难的问题
