摘要：本文通过对位于朝青板块内的两处楼盘的研究分析，考查房地产住宅开发项目的竞争优势所在。两处楼盘所处位置极为接近，竞争应很激烈。虽然两处楼盘的目标客户群比较类似，但竞争优势各有长处，销售情况也出现了较大的差异。销售不大理想的房地产开发商在开发产品和营销时没有结合市场客户的需求，导致了其项目强调的销售卖点并不能真正打动客户，也不能为消费者所接受，故最终销售状况不太理想。而同地段另一处楼盘靠户型、靠正确的营销手段抓住了客户的需求，销售状况良好。通过对消费者需求的分析，该项目及时调整了销售宣传的卖点和推广手段，使得销售项目在市场最好的时候卖出了最好的价格，实现了项目的价值最大化。
本文认为，现代意义的市场营销，其本质就是在市场环境分析和竞争分析的基础上选择差异化的营销策略。但是，在进行竞争分析时最容易忽略的，同时也是最至关重要的一点，就是要结合消费者的核心需求来进行竞争优劣势的判断。这是最基础最核心的，也是现在大多数开发商容易忽略的。随着房本论文网www.51lunwen.org整理提供地产市场竞争的日趋激烈，开发商只有紧紧结合消费者的核心需求进行竞争分析，开发设计满足消费者需求的投资类或自住类的住宅产品，制定正确有效的市场营销策略，才能在市场竞争中处于有利地位。
目录
摘 要……………………………………………………………………………..1
绪 论……………………………………………………………………………..4
一、 理论及基本概念……………………………………………………………..5
（一）、市场环境分析………………………………………………………………5
（二）、竞争分析……………………………………………………………………6
二、朝青地区住宅市场开发的市场环境分析………………………………….….7
（一）、朝青地区基本情况介绍…………………………………………………....7
（二）、朝青板块住宅市场的需求…………………………………………………8
（三）、朝青地区住宅的供给情况…………………………………………..……..9
三、朝青地区二个住宅项目的竞争分析…………………………………………10
（一）、两个项目的基本情况……………………………………………………..10
1、东岸项目概况…………………………………………………………….10
2、华业玫瑰郡项目概况…………………………………………………….11
（二）、项目的竞争分析…………………………………………………………..12
1、项目的特点分析……………………………………………………….....12
2、基本数据对比…………………………………………………………….12
3、户型分析………………………………………………………………….13
4、两个项目的竞争优劣势分析…………………………………………….14
5、东岸项目的营销策略…………………………………………………….16
6、两个项目实际销售情况的对比分析…………………………………….16
7、东岸项目销售情况出现问题的原因…………………………………….17
8、东岸项目营销策略的调整……………………………………………….19
结本论文网www.51lunwen.org整理提供 论……………………………………………………………………………21
参考文献……………………………………………………………………………23
图表目录
图1 营销环境……………………………………………………………………..5
图2 东岸项目购房客户年龄结构比例………………………………………….17
图3 东岸项目客户信息来源渠道分析………………………………………….18
表1 2006年朝青板块主要在售住宅项目情况………………………………..…9
表2 东岸项目和华业玫瑰郡项目基本情况对比……………………………….13
表3 东岸项目和华业玫瑰郡项目的户型比较………………………………….14
表4 东岸项目和华业玫瑰郡项目的竞争优劣势对比………………………….15
