本文是一篇工程硕士论文，文章基于价值工程理论，通过分析具备不同功能的套餐结合成本分析出价值指数，并结合案例得出研究结论。（1）详细划分精装修功能，从功能出发分析各功能下的成本，成本不仅仅是价钱的高低，是在一定功能基础上的价值，在对传统的价值判断上发生了转变，不能综艺价钱的高低去判断事物的好坏，要更多的考虑功能，是否满足了生活中的各种需求。（2）基于套餐实例分析各套餐中所包括的功能内容，在总体方案设计中，采用价值工程分析，比选不同设计方案，结果显示运用价值工程分析，不仅仅为了降低成本而存在，还同时追求功能与成本的平衡，寻找成本与功能需求之间的平衡。让业主在选择装修套餐内容时可根据套餐内容找到自身需要的各项功能需求，结合功能找到最符合自己的装修套餐项目。（3）针对施工材料选择中，材料的选择影响着装饰工程中的功能，为了降低成本而去选择价值低廉的材料并不能提高其价值，它是在损害使用功能为前提的，材料的好坏直接决定着装饰工程中质量的好坏，所以如何选择价值最高，最适合自己的材料是非常重要的。
1 绪论
1.1研究背景及意义
1.1.1 研究背景
（1）住房需求逐年提升
随着我国城镇化的进度，人们对住宅房屋的需求不断提升，逐渐发展到房地产价格迅猛上升，并达到了无法控制的局面。随后国家宏观调控的政策之下，不断执行住宅限购令、提高房地产税等措施，压制了不断上升的房地产价格。虽然在政府部门的有效政策之下，控制了房地产价格，减少了城镇化趋势[1]，但房地产行业本身是国家砥柱行业，它仍然是国家主要行业，有很大的发展空间。在这背景之下，本论文以住宅精装修工程为研究对象，应用价值工程理论研究精装修工程的成本控制。
20 世纪 90 年代的住宅工程并没有实施精装修，即使存在也是非常零散的装修，存在多种弊端[2]。在装修中对其他结构考虑不足，对材料的追求、颜色搭配、质量要求都存在着很多问题。所以房屋建筑装修质量和安全得不到保障。更没有对房屋进行有效管理，存在大量的资源浪费情况，而且政府监管方面不够健全。随着建筑行业逐渐向着产业化发展，住宅建设开始走向新型工业化道路，不断的出现新材料和新工艺，建筑行业也发展到了新的台阶[3]。建筑工程的工期长、施工复杂等诸多问题，逐渐将室内装修工程改变为产业化、一体化工程，所以房地产市场上不断出现精装修住宅项目。因为精装修住宅与毛坯房相比，有很多优势，精装修住宅所有功能都完善，客户不用再进行装修，直接拎包入住即可，直接减少了客户的很多麻烦的事情。同时随着市场经济的发展装饰公司也是不断发展壮大，也成为极具竞争力的装修形式。
（2）精装修发展阶段及优势
从精装修住宅发展历史分析，已经经过三个发展阶段。第一阶段是 21 世纪初期，市场经济发展初期，即商品房开始发展时期，为了满足客户需求开始出现精装修房，减少了环境污染、结构破坏等问题[4]。而且针对精装修房屋政府部门出台了一次性装修文件。促进了精装修房的发展。第二阶段是 2002－2006 年，此时逐步提出全装修房屋概念，自此房地产市场上精装修房屋逐渐发展。第三阶段是 2007 年至今，随着人们环保意识逐渐增强，开发商推出的精装房开始受到人们的关注，但是开发商的精装房全部是统一的模式，缺少变化，缺乏个性，也不可能根据业主的喜好去装修，这也是更多的业主会选择自行装修的原因[5]。
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1.2 国内外研究综述
1.2.1 国外研究综述
（1）价格工程分析法的提出
最早提出价值工程的概念是 20 世纪 40 年代。那时美国军队的工程为了寻找军工材料，而且想一定程度提高军队工程的质量，也要降低成本，采用了新的工作办法，即价值工程分析法[7]。军队工程项目成功完成后，将工作办法拓展应用到生产生活各个方面，而且经过十年的发展编制了《价值分析程序》的专业书，本书的编写标志着价值工程理论的正式产生，本书明确指出了价值工程发展路径。
到了 20 世纪 50 年代中期，美国的价值工程分析法发展到了一定程度。各个行业都引用本法，而且美国住宅工程、船舶工程及登月计划项目上也采用了价值工程分析法，取得了很好的经济效益[8]。在以上的实践经验基础上，美国政府成立了价值工程师学会。主要任务是推广价值工程相关理论，普及价值工程的任务。也得到了快速发展。在建筑领域中，价值工程主要应用在成本分析方面，主要是优化设计方案，采用低成本替代高成本的方案，优化项目设计[9]。
二战结束后，美国和日本的关系密切，美国为了发展日本经济引入美国的先进技术，其中包括价值工程理论。日本引入价值工程理论后，政府很重视该理论，专门成立了价值工程协会，普及和推广价值工程理论，很快普及到各个行业[10]。引用到建筑行业的时间比较晚一点，20 世纪 60 年代末价值工程理论应用到建筑企业中，部分建筑企业针对建筑业特点简化建筑工程，建立更加具有价值的有限价值工程系统。80 年代末期，日本公共工程中开始大量应用价值工程理论，当时取得显著应用效果[11]。虽然日本价值工程理论引入美国，但是有自身发展的特点，政府对价值工程应用给予了大力支持，工程管理技术和价值工程理论相结合，在设计产品开始确定产品的成本、价格、目标利润，达到实施产品前的成本控制目的。
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2 价值工程相关理论基础
2.1 价值工程的理论发展
2.1.1 价值工程理论
价值工程是在保证功能前提下降低成本的技术方法，英文全称为 valueengineering，后来价值工程被使用到生产领域中，经过几十年的发展已经成为技术经济分析方法之一，也称为价值分析。价值工程目的是在满足功能基础上实现成本最低，达到最大的经济效益。
在商品中所说的价值是指人们用最少的钱买到最好的商品，这就是说人们平常所说的“价值”。也就是说它是衡量事物的有效程度或有益程度。在工程项目中所指的价值是指功能与成本的比例，公式表达为：
价值（V）=功能（F）/成本（C）
对于功能的定义有着不同的含义，功能可以指商品的使用性能，也可以是指索要达到的目的。在价值工程中，功能的定义可以理解为价值的意思，在工程项目的价值工程成本的含义与其他产品中的含义有所不同，在这里工程项目中的成本是指全寿命周期所使用的成本，包含工程建设前期的成本、建设期间的成本的同时，整个销售以及使用期间所有发生的成本，也就是指从产品的设计到报废的全部成本之和[46]。
对于价值工程的定义，不同学术界对此存在一定的差异，有学者认为价值工程可以理解为价值分析，是利用现代管理科学技术分析产品功能，能够降低成本。通过以上对价值工程概念介绍，本文研究认为价值工程是指在满足使用功能基础上，在全寿命周期范围内最大降低成本。
提高价值的办法有五种，第一种是不变功能情况下，降低成本，在工程项目中通过购买材料来实现；第二种办法是不变成本之下，提高价值功能；第三是功能和成本均提高，但是功能大幅度提高；第四是功能小幅度降低，成本大幅度降低；第五种则是成本下降，功能得到提高，这种方式可能存在安全隐患。
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2.2 价值工程工作程序
2.2.1 工作程序与重点
价值工程的工作程序简单理解为提出问题到解决问题的过程，经过多年的使用，价值工程已经形成相对完善的工作程序，其可分为准备阶段、分析阶段、创新阶段、实施阶段[48]。在准备阶段中，需要解决的问题有六个，分别是确定研究对象、确定研究对象的功能、分析对象的成本、选择合适的方案、选好的方案计算成本、确认方案是否满足要求。具体工作程序详见表 2-1。
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3 住宅精装修项目功能分析.............................15
3.1 住宅精装修的功能划分....................................15
3.2 常见不同功能房间中插座等部件安装规则...........................25
4 住宅精装修项目成本分析..................................33
4.1 精装修成本构成......................................33
4.2 精装修住宅成本分析................................33
5 基于价值工程的住宅精装修项目实证分析...................................49
5.1 住宅精装修价值评价选择....................................49
5.2 住宅精装修价值工程分析............................51
5 基于价值工程的住宅精装修项目实证分析
5.1 住宅精装修价值评价选择
5.1.1 功能重要性系数
为得到最佳方案，根据前文构建的成本核算体系计算成本，理论上认为所有价值指数最大的为最佳方案，但是文章分析中不可能考虑所有阶段，因此选择各个节点的最佳方案。
在住宅精装修价值评价中很多指标采用层次分析法分析，这种分析方法也是最常采用的一种分析方法，能够将问题划分为不同的级别的小部分。在评价时，先构建模型，然后两个相比较重要度，确定重要性，进一步确定方案。但传统的层次分析法存在很多缺点，容易发生判断矩阵一致性和逆序问题。
根据心理学指标标度确定权重标度，在一个数量级别中，比较因素 m 和 n，如果 m 和 n 相等，差别不大，取值 m:n=1，如果 m 稍大于 n，多数人认为不超过0.5 倍，认为 m:n=1.1~1.5.如果 m 较大与 n，认为较大。如果 m 很大于 n，表示m:n=4~6.可以得到指数额度制度，各等级
