专业土木工程硕士毕业论文精选篇一
1杭州经济适用住房建设管理历史与现状分析
1.1历史与成绩
杭州市经济适用住房建设最早可追溯到1996年的“安居工程”。经过十多年的不断改革和发展，杭州市已经形成相对完整的经济适用住房建设、分配等环节的管理制度，经济适用住房逐渐成为面向中低收入者的保障性住房。从发展过程来看，杭州市经济适用住房建设至今经历了四个阶段。阶段1:经济适用住房前身“安居工輕” （1996年6月一1999年9月）杭州市“安居工程”于1995年初经国务院房改办批准组织实施，1996年6力杭州市政府出台《杭州市安居工程住房出售和管理实旅意见》文件，启动安居工程建设。《实施意见》提出，安居工程不以盈利为目的，实行政府扶持、单位支持、个人负担的原则，以成本价出售给中低收入、人均住房使用面积在8平方米以下的家庭。售房方法采取现房出售和期房预售，原则上由个人直接购买，对个人购买现房经济有困难的，可以申请抵押贷款。1996年至1998年间，杭州市共开工安居房75. 5万平方米，浚工38. 5万平方米。由于“安居工程”住房廉价优质，物业管理设施配套完善，购买安居工程解困房成了该阶段群众购房首选。"安居工程”住房以福利分房为主，是一项职工福利，具有一定的保障功能。阶段2:经济适用住房制度的建立（1999年10月一2003年3月）1999年10月6日，杭州市政府出台了《杭州市市区经济适用住房销售管理实施意见》（杭房改（1999 ) 17号），规定经济适用住房销售对象为本市市区范围内具有正式户口、现住房建筑面积未达到浙政办（1996 ) 177号文件规定的标准、属中低收入家庭的职工居民。由于该阶段经济适用住房价格与商品房价格差距很小，经济房的价格优势不明显，商品房市场与经济适用住房市场都处于供大于求状态，因此，政府对经济房销售对象的资格核准相对比较宽松，主要是作为房改政策的延续或补充，原则上对没有享受过实物分房的职工均可申请购买，销售方式为直接持证个人向建设单位购买，经济适用住房建设面积较大，按职称、级别申请不同面积。2001年2月5日杭州市政府出台《关于杭州市市区经济适用住房销售管理的意见》（杭政办（2001 ) 2号），文件对‘‘中低收入家庭”的界定仍然延续1999年文件的规定，与杭房改（1999 ) 17号区别在于加强了对申请人现住房面积的控制，提出了公开摇号销售办法以及明确了超面积部分按商品房价格购买政策。
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1.2建设与管理
杭州经济适用住房的建设模式大致经历了以下三个阶段，每个阶段都出台标志性文件。阶段1:政府主导、指定开发主体（2003年以前）《杭州市人民政府关于杭州市经济适用住房建设的实施意见》（杭政2001〕3号）明确市区经济适用住房建设主体都是各个大型居住区建设指挥部，大型居住区建设指挥部不仅负责土地整理，还负责大型居住区内的经济适用住房等保障性住房建设以及市政配套设施建设。由于大型居住区土地整理单位与经济适用住房建设单位是同一主体因此不需要对经济适用住房的土地成本进行结算。当时，经济适用住房的销售价格与商品房差距不大，居住区建设指挥部通过销售经济适用住房以及出让少量的经营性用地平衡整个居住区建设资金。按照这种模式建设的经济适用住房主要有都市水乡、北景园、东新园等大型居住区。
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2国内外先进经验借鉴研究
2.1成本定价方法是各地经济适用房定价的主流
一般来说，保障房的定价方法包括支付能力导向型定价方法、成本导向型定价方法和市场导向型定价方法等三种。支付能力导向型定价方法从支付能力角度出发进行定价。目前我国城市中的廉租住房租金的确定，通常釆用这种方法。其他的保障性住房定价，也会对目标群体的支付能力有所考虑。成本导向型定价方法从成本角度出发，通过成本加基本利润加税金的模式制定价格，是保障性住房及其他社会保障性产品常用的定价方法。目前，我国大部分城市的经济适用住房定价方法就属于典型的成本导向型。保障性住房市场导向型定价就是一种以房地产市场价格为参照的定价方法，能将保障性住房与房地产市场紧密联系起来。目前，我国的限价商品房的定价基本属于市场导向型。在以上三种定价方法中，成本法是各地经济适用住房定价的主流。其定价的基本思路：价格=成本+基本利润+税金。其中，成本部分包括：政府通常会利用行政权力减免部分成本；对于其他的成本组成部分，通常按照一定的标准（如定额）进行测算，与实际发生的成本有所区别。利润部分：政府通常会设定一个较低的基本利润水平。税金：依照国家规定的税目和税率计算。成本定价方法的优势为：相对于普通商品住房的市场价格，成本导向型定价以成本为基袖，且减免部分成本，有效地降低了住房价格；同时基本利润的存在也能够满足开发商盈利的基本需求。由于此类住房的需求量大，销售速度快，开发商往往更看重经济适用住房项目在现金流方面的好处。
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2. 2因地制宜确定上市收益分配政策是趋势
本着尊重历史的原则，各地均制定不同时期购买的经济适用住房上市补交不同土地收益的政策。以2007年建设部、发展改革委等下发《经济适用住房管理办法》（建住房[20071 258号）为标志，政策上明确了经济适用住房是面向城市低收入住房困难家庭供应的保障性住房，在进入和退出管理上严格管理；明确了购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权的政策。各地以此文件为依据，对此后购买经济适用住房的一般按“届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例、或经济适用住房成交价与购入价差额的一定比例向政府交纳土地收益”，对此前购买的经济适用住房上市交易相对放松。北京市以2008年4月8日为已购经济适用住房上市交易的‘‘分水岭”。以此为界限，实行“新房新办法，老房老办法、在这个日期之后签订购买经济适用住房合同的为“新房”，这个日期之前签订合同的为"老房”。经济适用住房都要求满5年后上市出售，‘‘新房”需补交土地收益等价款，补交金额根据原购经济适用住房时的价格和出售时同地段房屋状况基本相似的普通商品房价差的7 0%补交；而“老房”补交价款按原有关规定执行，即按上市成交价的10%补交土地收益等价款。
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3杭州经济适用住房定价改革的原则与思路.......... 20
3.1杭州经济适用住房定价存在的问题.......... 20
3.1.1做地成本与结算价格倒挂.......... 22
3.1.2项目成本与销售价格倒挂.......... 24
3.1.3长期补贴带来财政负担重.......... 25
3. 1.4经济适用住房价格没有反映支付能力提升.......... 26
3.2杭州经济适用住房定价改革原则与思路 ..........27
3.3推进经济适用住房定价改革的建议.......... 27
4杭州市经济适用住房上市交易与收益分配研究..........30
4. 1基本原则.......... 30
4.2上市交易与权益分配的方案.......... 33
4-3经济适用住房内部循环方案.......... 35
5总结与展望.......... 37
5. 1总结.......... 37
5.2展望.......... 39
4杭州市经济适用住房上市交易与收益分配研究
4. 1基本原则
1、“物尽其用”原则。发挥经济适用住房的最大效用，使有限的住房资源得到最充分的利用，更好地满足居民的需求，是基本原则。要避免或减少经济适用住房长期闲置，鼓励住房资源流动起来，允许因为工作变化、生活改善等原因退出或调换经济适用住房。
2、尊重历史原则。我市推出经济适用住房制度已经有十多年历史，期间几经政策和市场的变化，从初期的作为房改政策延续，按职位、职称分配房型，到现在的作为中低收入家庭的保障性用房；从初期的与同地段商品房价差小、销售难，到后来与商品房差价越来越大，一房难求;从初期的不规范到逐渐规范的过程。因此，在设计经济适用住房上市与收益分配时，按照任何法律不能溯及以往的原则，兼顾到不同时期政策的不同、市场环境的差异作出合理的制度安排。
3、维护居民与政府双边合法权益。不能以经济适用住房是保障房为理由，剥夺中低收入家庭改变自身经济条件的权利以及获得财产增值的权利。如果中低收入家庭购买的产权型保障住房不能获得增值回报，一是没有购买的积极性；二是进一步扩大财富的两极分化，贫富差距不仅来源于收入的差距，更来源于财富的增值保值。但是，如果政府对保障性住房的使用和收益分配没有限制，则又不能保证公平、公正。因此，应该按照“谁投资谁受益”的原则，合理划分经济适用住房权属比例，政府与居民依法分享相应的权益。
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总结
经济适用住房是具有社会保障性质的商品房，它是在总结福利制度分房实践经验的基础上，由政府运用市场机制的基本原理，为解决中低收入居民住房问题，调控房地产市场，进行收入分配调节而通过立法、设立机构、控制价格等手段建立起的住房保障制度，是与住房市场体系、与住房商品化相统一的住房市场的重要组成部分。经济适用房最大两个特点就是“经济”和“适用”。经济适用房作为政府宏观调控市场的重要手段,对住房市场的发展、住房制度改革的推进和住房供应体系的完善起到
