1.1 研究背景
我国住宅经过长期的大规模建设，其存量增加的同时，部分住宅由于建设年限的增长逐渐开始发生不同程度的病害问题。建于上世纪八十年代初至本世纪初期的住宅距今已有 10-35 年，由于其建龄较长及日常修缮管理不当，多数住宅在性能与质量等方面已不能满足居住变化的需求,如今已进入品质提升的关键时期。现阶段我国城市既有住宅的更新模式已由过去的大拆大建逐步向更新改造方向转化，并取得了卓越的成效。但是既有住宅修缮产业的发展依然相对滞后，住宅修缮大多依靠个人经验进行，修缮技术水平偏低且缺乏科学有效的诊断方式及修缮方法做为指导，对于住宅出现的病害问题不能从根本上解决，从而加快了城市住宅老化的进程，最后不得不提前对其进行大规模的拆除或改造处理。在我国城市既有住宅开发模式的影响下，2010 年长春市开始对符合条件的住宅进行外立面保温改造——“暖房子工程”，成为国家首批住宅节能改造的试点城市。2013 年由长春市政府编写的《长春市旧城改造提升工作导则》对老旧住区改造范围及内容做了详细叙述，加大老城区的改造力度。以上改造的有效实施，不仅加强了长春市既有住宅的保温性能，而且提升了城市形象，但改造内容缺乏针对性，缺少对于住宅不同程度病害的修缮对策研究。为了解决既有住宅的病害问题，2016 年长春市政府决定在南关、经开等区设立住宅修缮类示范项目，笔者曾跟随导师参与了修缮对策研究部分。修缮对策的研究主要是基于目前实践基础之上，深化已有的研究成果。本文以此为研究背景，对长春市既有住宅常见的病理现象及修缮现状进行调查分析，在此基础之上对相应的修缮对策进行探索。
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1.2 相关概念及研究范围的界定
建筑病理学（Building Pathology）是研究建筑病理发生、发展和转归的一门科学。它的任务是运用科学方法研究建筑病害的成因、肌理，研究建筑病害的形态、特征、功能和动态的变化，并研究各种病理的鉴别方法，从而阐明建筑病理的本质，为其根治或原生避免和保障建筑正常使用提供理论基础。既有住宅(Existing Residential Area)，以工程竣工为时间结点，竣工以后交付使用的住宅都可称之为既有住宅，包括高层住宅、多层住宅、别墅及具有历史性的居住建筑等。但本文既有住宅指的是建于上世纪 80 年代初期至 2006年的多层集合式住宅，这部分住宅的特点是建龄长、数量多、分布广、产权结构复杂。为了保证房屋在使用过程中正常发挥使用功能，延长使用寿命而必须进行的维修与养护工作，叫做房屋修缮。住宅修缮有狭义和广义之分，狭义上修缮指的是业主或物业部门对住宅进行的日常维护工作，广义上修缮介于改造与重建之间，房屋的养护、维修、改修等活动都可称之为修缮。按照房屋修缮前的完损情况，以新建同类结构建筑的造价做标尺，修缮又可划分为翻修工程、综合维修工程、大修工程、中修工程和小修工程五个类别[2]。
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第 2 章 基本概念与相关研究综述
2.1 建筑病理学概述
建筑物运行的周期可与人类的生命进程相类比，建筑物运行周期中发生的各种降低自身性能情况，都可认为是人类身体某部位发生了病变。人们为认识自身病变的本质与对其预防或根治，进行了大量的研究并提出了人体病理学。同人体病理学一样，为了延缓住宅的老化进程，降低建筑性能的折损程度，建筑病理学作为一种整体性理解建筑病害的方法应运而生。作为一个总体性概念，建筑病理学运用科学的方法对建筑病害的成因、机理、形态特征、动态变化及各种病害的诊断方法进行了详细的阐述，为住宅的维护性更新提供了坚实的理论基础[7]，具体关注与从事的内容可参考图 2-1。建筑病理学的出现使建筑从业者、房屋维护人员、房屋管理部门及业主对建筑病害有了更为广阔的认识。建筑病理学在国外既有住宅修缮产业及历史建筑的保护领域都得到了广泛的运用。
2.2 既有住宅修缮对策研究基础
住宅修缮是指，住宅自建成到拆除的整个生命周期内，对其进行的查勘、检测、维护、再设计等活动的总称。住宅竣工、验收交付后由于各种因素的影响将会不间断发生病害及破损，导致其安全性及耐久性低于居民的预想状态，影响生产、生活的正常进行。为了使其性能得到良好的恢复，需要对住宅发生的病理现象及时、有目的、有针对性的修缮处理[10]。住宅修缮目的在于改善居民的生活品质，恢复、延长住宅的使用功能，科学的延长住宅的耐久性。在大多数情况下修缮主要是基于恢复、保持和提高既有住宅的原有性能。在特殊情况下，为了提升住户的居住品质，或是为了满足住房的现代化及艺术性要求，需要对住宅进行特别的修缮。既有住宅修缮是一门涉及面广，综合性强的工程技术学科体系。它以工业与民用建筑专业理论为基础，以房屋修缮工程技术为主体内容，以修建经济学和修建管理学为重要工具，以房产管理学，房产经济学、建筑经济学、城市管理学和城市经济学等为相交学科，并与历史、法律、社会学、行为学、环境心理学、美学等学科密切相关，还与国家有关政策法令紧密联系[11]。
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第 3 章 长春市既有住宅病理现象与修缮现状调查分析...........29
3.1 研究案例的确定.........29
3.1.1 调研的工作进程......29
3.1.2 调研案例选取的依据.......30
3.1.3 调研案例概况..........31
3.2 调研案例病理现象的调查与分析........35
3.2.1 住宅病理现象的调查.......36
3.2.2 病症与发生部位的关联性分析.........40
3.2.3 病理现象的初步诊断.......44
3.3 调研案例修缮现状解析......47
3.4 本章小结............56
第 4 章 基于建筑病理学的长春市既有住宅修缮对策......57
4.1 建筑病理学视角下的既有住宅修缮原则.....57
4.2 应对既有住宅病理现象的修缮方法....58
4.3 应对既有住宅病理现象的修缮技术体系.....68
4.4 既有住宅修缮案例模拟——长春市中环 11 区项目.....75
4.5 本章小节............83
第 4 章 基于建筑病理学的长春市既有住宅修缮对策
4.1 建筑病理学视角下的既有住宅修缮原则
周期性原则是指，为应对住宅病理发生规律制定的阶段性修缮计划。如将住宅的整个生命周期划分为前、中、后三个时期，那么前期修缮的目的主要是性能的恢复及提升，中期修缮主要为结构的维护，后期可能涉及到住宅的综合维修。住宅在使用过程中老化是不可避免的，修缮使其性能得到恢复或提升，随着住宅建龄的增长，原本已经修缮的部位将会再一次发生病变。因此在住宅运行的生命周期中，应针对各功能组群耐久年限，制定一个与之相对应的修缮周期，保证既有住宅生命周期中的性能稳定和各阶段修缮工作的有效实施。整体性原则是指，修缮过程中保障住宅本身的整体性及与城市建设的协调性两个方面。住宅本身的整体性是指将收集的病理现象进行分类分析诊断，运用科学的修缮技术恢复其原有性能，保证各功能组群之间的协调统一。与城市建设的协调性是指，住宅立面的修缮处理应与城市建设的定位要求相契合，确保城市规划建设的统一。建筑是城市的重要组成要素，与城市环境相互交融，既有住宅修缮应遵循整体性原则，保障住宅建筑自身与所处地域的和谐统一。
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结论
本文以建筑病理学理论为指导，对长春市既有住宅病理现象及修缮现状进行了深入研究，有针对性的提出既有住宅修缮对策。主要研究成果如下：
（1）对病理现象及修缮现状的研究方面：结合 CSI 住宅体系层级化的分类方法，对长春市既有住宅存在的病理现象进行采集、分析与诊断，总结了病害的特征及发生规律。通过对修缮周期、修缮方法及维护管理现状等方面的调查，总结了目前长春市既有住宅修缮现状存在的问题。在对病理现象及修缮现状研究的基础上，归纳整理进而形成调研成果资料信息库。
（2）应对既有住宅病理发生规律方面：通过对住宅各层级病理现象的检测和诊断，建立了长春市既有住宅病理诊断信息库。以此信息库为基础，对病害的发生、发展及转化规律进行研究，提出应对住宅病害发生规律的计划性修缮对策，并通过构建修缮及使用后评价体系，保障居民的切身利益。
（3）应对长春市既有住宅修缮现状出现的问题与病理现象即时处理方面：在对住宅修缮的关键性技术进行研究及汇总的基础上，建立了长春市既有住宅修缮技术模板并设立修缮技术共享平台，利用网络技术将修缮技术模板进行社会化共享，加强房屋管理部门、修缮技术人员、居民等多方人员的交流，从而促进长春市住宅修缮改造产业的健康发展。
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参考文献（略）
